政府の「住宅取得支援施策」を理解し、お得に住宅購入を購入しよう

なにかを購入するときは少しでもお得に買いたいというのが人情です。とりわけ、大きなお金が動く住宅購入に関してはなおさらでしょう。物件の価格はその時々の市場動向に左右されますので、いつが一番いいタイミングかということは見極めが難しい問題です。

一方で、公的な支援制度については、利用できればお得になることは間違いないでしょう。しかし、これらのメリットを享受するためには、自分で申請などをする必要があります。黙っていては何も得られません。

そこで本稿では、住宅取得の際に利用できる、以下の支援制度について、利用条件や、注意すべきことをご紹介します。

概要を知るだけでも住宅選びの視点が変わるかもしれませんので、ぜひご一読ください。

執筆・監修している専門家

編集者

ナビナビ住宅ローン編集部

住宅ローンを組む時に抱える「どうやって住宅ローンを選べば良いかが分からない」「金利の違いがよく分からない」「一番お得に借りられるローンはどれなの？」といった疑問・不安を解決できるように解説していきます。

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住宅取得等資金にかかる贈与税の非課税措置

 住宅購入資金をどう準備するかについて、大きく分けて次の３つのパターンが考えられます。

•  自己資金（銀行預金など）

• お金を借りる（住宅ローンなど）

• お金をもらう（両親、祖父母から）

現実的には、これらをミックスして資金を捻出するケースが多いでしょう。例えば、諸費用込みで4000万円の住宅を購入するとして、

• 自己資金　　300万円
• 住宅ローン　3500万円
• 贈与　　　　200万円

などという内訳が考えられます。

この時、何気なく贈与を受ける人も少なくありませんが、これには注意が必要です。

特例を利用しない場合、年間で110万円を超える贈与に関しては贈与税がかかります。上記のように200万円を親からもらった場合であれば、贈与税は9万円になります。

また、仮に贈与額が1000万円だとすると、177万円もの贈与税が必要です（※直系尊属からの贈与の場合）。知らずに贈与を受けていて、後になってから追徴課税されると大変です。

こういった場合に、「住宅取得等資金贈与の非課税特例」を利用すれば、一定金額までは贈与税が非課税になります。

 贈与税の非課税措置を受けるための条件

 受贈者（もらう側）の条件

 では、贈与税の非課税措置を受けるためには、どのような条件を満たせばいいのでしょうか。

まず、受贈者（もらう側）の条件を確認しましょう。

1. 両親、祖父母など、直系尊属からの贈与であること

2. 贈与を受けた年の１月１日時点で20歳以上であること

3. 贈与を受けた年の合計所得金額が2000万円以下であること

4. 贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅取得等資金の全額を充てて住宅用の家屋の新築等をすること

5. 贈与を受けた年の翌年3月15日までにその家屋に居住すること、または遅滞なくその家屋に居住することが確実であると見込まれること

他にも要件はありますが、重要なポイントは上記の通りです。特に、④⑤の期日の要件は見落としがちですので注意してください。

物件の条件

取得する物件にも条件があります。

1. 新築又は取得した住宅用の家屋の登記簿上の床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下で、かつ、その家屋の床面積の2分の1以上に相当する部分が受贈者の居住の用に供されるものであること

2. 非耐火建築物（木造住宅など）は築年数が20年以内、耐火建築物（鉄骨造の建物、鉄筋コンクリート造のマンションなど）は築年数が25年以内であること

3. ③②に当てはまらない場合でも耐震基準適合証明を取得した物件

なお、分譲マンションを買う場合は、パンフレット面積ではなく登記簿面積で①の面積要件を判断しますので、注意が必要です。

広告表示上で「壁芯」となっているのはいわゆるパンフレット面積、「内法」となっているのは登記簿面積です。壁芯で51、52平米の物件は、内法にすると50平米を下回る可能性が高いでしょう。ギリギリの数字の場合は特に確認が重要です。

また、最近は中古住宅のリノベーションや町家を改修した物件などが流行っていますが、耐震基準適合証明のない物件の場合、築年数要件を満たさなければ特例の適用は出来ませんのでご注意ください。新築住宅の場合はこの点の心配は無用です。

耐火建築物については、国税庁の見解は、「鉄骨造は耐火建築物、軽量鉄骨造は非耐火建築物」と判断されています。ですので、軽量鉄骨造の建物は築年数が20年以内でないと②に該当しません。

条件を満たせば最大1,610万円まで非課税で贈与可能

受贈者の要件と物件の要件を全て満たせば、表にある通りの金額までは贈与税が非課税になります。例えば、令和2年5月1日契約で質の高い住宅に該当する新築住宅を購入した場合、1500万円の非課税特例を受けることができます。もちろん、令和3年3月15日までに入居することが条件ですので、その点も忘れてはいけません。

ちなみに、暦年贈与の基礎控除である110万円は別枠で利用できますので、

1500万円　＋　110万円　＝　1610万円

までは実質非課税で贈与可能です。

 タイミングとしては、売買代金の支払いまでに贈与を受けなければなりません。契約の前か後かは問われませんが、残代金を決済した後に贈与を受けても、住宅取得用の資金と見なされません。この点重要ですので気を付けて下さい。

なお、自動的に非課税になるわけではなく、贈与された翌年に確定申告でこの特例を利用するという申請を行うことが必須です。これを怠ると、特例を適用することができないばかりか、贈与税の申告漏れでペナルティを受けることになりますので、期限内に必ず確定申告することを忘れないようにしてください。

住宅ローン減税

 住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）は有名な制度ですのでご存知の方も多いでしょう。

住宅ローンを利用して住宅を購入、建築した場合、一定期間所得税・住民税の減税が受けられるという仕組みです。2019年10月の消費税増税に伴い、従来の期間（10年）にプラス3年間という特典が付いています。おさらいの意味も兼ねて以下で要件などを確認しましょう。

1. 取得の日から6ヶ月以内に居住し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること

2. 特別控除を受ける年分の合計所得金額が、3,000万円以下

3. 住宅ローンの返済期間が10年以上であること（親族などからの借り入れは除く）

4. 物件に関する要件は贈与税の非課税特例の場合と同じ。ただし、床面積の上限はない

主な要件は上記の通りです。これらを満たす場合、次のような減税措置が適用されます。

令和元年10月1日から令和2年12月31日までに居住した場合

括弧内の金額は、認定長期優良住宅や認定低炭素住宅の場合が該当します。

また、消費税がかかるのは、新築住宅の場合や不動産業者などの事業者が売主の中古住宅を購入する場合です。個人が売主の中古住宅は消費税がかかりませんので、「消費税がかからない物件」の項目をご覧ください。

例えば認定住宅でない新築物件（消費税がかかる物件）を4000万円（土地2000万円、建物2000万円）で購入し、令和2年の内に居住した場合（全て借入金で購入したと仮定して）、1～10年目は年末の借入金残高の１％、11～13年目は年末の借入金残高×１％か133,333円（2000万円×2/3％）のどちらか低い金額が、所得税から控除されます。

所得税から控除しきれない分は住民税から控除されますが、住民税の控除限度額は消費税がかかる場合で136,500円、かからない場合で97,500円と定められています。所得税からも住民税からも控除しきれなかった分は諦めてもらうしかありません。

ちなみに、住宅ローンの条件が、返済期間35年、金利0.6％とすると、当初10年間の控除額は341.8万円（計算過程で1000円以下は切り捨てていますので、誤差はあります）、11～13年目の3年間では399,999円の控除を受けることができます。

住宅ローン控除を受けるためには原則毎年度確定申告が必要ですが、サラリーマンなど給与所得者は初年度のみ確定申告をすれば、2年目以降は年末調整で済みますので確定申告は不要になります。

すまい給付金制度

すまい給付金は住宅ローン減税と合わせて住宅取得者の負担を軽減する仕組みです。住宅ローン控除がどちらかといえば高所得者にメリットが大きいのに比べ、すまい給付金は一定以下の所得の方に有利に設計されています。

対象となるのは自己居住用の物件を購入し、居住する人で、以下の要件を満たす方です。

対象者の条件

1. 登記簿上の所有者（持分所有でも可）で、住民票上でも居住していることが確認できる方

2. 収入が一定以下（別表参照）

3. 住宅ローンを利用しない場合は50歳以上の方（住宅ローンを利用する場合は年齢要件はありません）

取得する物件にも要件があります。

物件の条件

1. 新築住宅の場合、施工中等に第三者の現場検査をうけ一定の品質が確認される以下の1～3のいずれかに該当する住宅

   1.住宅瑕疵担保責任保険へ加入した住宅
   2.建設住宅性能表示を利用する住宅
   3.住宅瑕疵担保責任保険法人により保険と同等の検査が実施された住宅

2. 中古住宅の場合、売主が宅建業者で、売買時等に第三者の現場検査をうけ現行の耐震基準及び一定の品質が確認された以下の1～3のいずれかに該当する住宅

   1.既存住宅売買瑕疵保険へ加入した住宅
   2.既存住宅性能表示制度を利用した住宅（耐震等級1以上のものに限る）
   3.建設後10年以内であって、住宅瑕疵担保責任保険に加入している住宅又は建設住宅性能表示を利用している住宅

3. いずれも登記簿上の床面積が50平米以上であること

消費税が課税されない個人が売主の中古住宅は、すまい給付金の対象にはなりません。

給付金の金額

では、給付金の金額を確認しましょう。

 上記の表は、夫婦（妻は収入なし）及び中学生以下の子供が二人という世帯を想定した目安金額です。

給付基礎額は都道府県民税の所得割額によって決まりますが、家族構成や扶養控除等の関係で同じ収入でも都道府県民税の金額は変わりますので、住民税の課税証明書で確認するのが確実な方法です。

また、すまい給付金の公式サイトで給付金額のシミュレーションをすることもできますので、参考にしてみてください。

なお、持分所有の場合は給付基礎額に持分を掛けた金額が給付金額となります。

まとめ

以上、住宅取得に関する支援制度をご紹介しました。

住宅購入を考えている方は、自分が利用できそうな制度があるかどうか、またどのような要件が設定されているのかをあらかじめ確認してください。

そのうえで物件選びをすれば、制度を十分に活用することができるでしょう。また、確定申告や申請など、必要な手続きを忘れることのないようにしましょう。