• 2021.10.07

フラット35と変動金利の違いを解説!それぞれのメリット・デメリット

監修者: 中野良唯 (ジョインコントラスト株式会社)
家の模型と「〇」「×」の札

フラット35には固定金利の安心感がありますし、変動金利には金利の低さという魅力があるため、すごく悩ましいですよね。

ただし、住宅ローンの金利はどちらのほうが優れているというものではありません

大切なのは、各金利タイプの仕組みを理解したうえで、自身のライフスタイルや価値観に合うものを選択することです

当記事では、フラット35と変動金利のメリットとデメリットを解説しながら、各金利タイプに向いている人の特徴をご案内していきます。

執筆・監修している専門家

監修者

中野良唯

ジョインコントラスト株式会社

保有資格・検定

AFP、宅地建物取引士

大手ハウスメーカーでの営業所長を経て、生命保険会社へFPとして転職。 その後、独立系FPとしてコンサルティングの幅を広げるためジョインコントラスト株式会社へ移籍。 現在は「家計教師.com」に所属するFPとして、家計の個別コンサルティングや各種セミナー、企業や学校などで講演会なども行なっています。

執筆者

政所温也

株式会社Choices 代表取締役

保有資格・検定

2級ファイナンシャル・プランニング(FP)技能士、損害保険募集人、損保自動車専門試験合格

2010年にファイナンシャルプランナー(FP)として独立し活動中。過去に大手金融ニュースメディアや損保公式サイトでも執筆活動を行った実績があり、「読みやすく理解しやすいライティング」を得意としている。2020年9月現在で、1,700記事以上の執筆実績がある。

編集者

ナビナビ住宅ローン編集部

住宅ローンを組む時に抱える「どうやって住宅ローンを選べば良いかが分からない」「金利の違いがよく分からない」「一番お得に借りられるローンはどれなの?」といった疑問・不安を解決できるように解説していきます。

フラット35と変動金利の違いを比較

まずはフラット35と変動金利の違いがかんたんに分かるように、それぞれの特徴を比較してみましょう。

フラット35では安定感がある代わりに金利や返済額が高く、変動金利では安定感は下がる一方で金利が上昇しなければ返済額は少なくなります

フラット35と変動金利の比較表
フラット35 変動金利
金利の高さ 変動金利より高い フラット35より低い
金利の安定性 完済まで金利が変わらない 金利状況にあわせて変動
返済額 金利が上がらなければ高い 金利が上がらなければ少ない
審査 雇用形態・勤続年数に関わらず利用できる フラット35より厳しめ

また、審査の厳しさにおいてはフラット35は比較的優しく、変動金利は厳しい傾向にあります。

このようにフラット35と変動金利はどちらのほうが優れているというものではないため、それぞれのメリット・デメリットを理解した上で選択することが大切です。

それぞれの特徴を掘り下げて見ていきましょう。

フラット35のメリット・デメリット

フラット35は金利が固定されることによる安心感がある一方で、そもそもの金利が高めなどのデメリットも存在します。

ここではフラット35のメリット・デメリットを見ていきましょう。

フラット35のメリット

  1. 完済するまで金利が変わらない
  2. 職業や雇用形態関わらず利用できる
  3. 質の高い住宅というお墨付きがもらえる

フラット35のデメリット

  1. 変動金利よりも利率が高い
  2. 頭金が少ないと金利が高くなる
  3. 所定の物件検査を受けないとローンを利用できない

フラット35のメリット①完済するまで金利が変わらない

フラット35は「住宅金融支援機構」という公的機関と、民間金融機関が提携して販売している長期固定金利タイプの住宅ローンです。

返済中に金利が変わることはないため、最長35年間という長期に渡る返済でも計画を立てやすくなっています

変動金利では返済中の金利変動に合わせて、毎月の返済額が増加してしまう可能性があるため、上記の点はフラット35の最大のメリットといえます。

フラット35のメリット②職業や雇用形態関わらず利用できる

フラット35の審査では、職業や雇用形態、勤続年数などの制約がありません。

「安定した収入が継続してあること」さえ証明できれば、契約社員、派遣社員など非正規雇用の方や個人事業主でも申し込みできます。

変動金利タイプの住宅ローンでは、職業や雇用形態、勤続年数で一定の条件を設けているケースが多いので、フラット35のほうが比較的審査の基準は緩めに設定されていると考えて良いでしょう

フラット35と民間の住宅ローンの比較

ただし勤続年数が1年未満の場合は、直近3ヶ月の給与明細を求められる可能性があるため、前もって準備しておくとスムーズに審査を進められます。

フラット35のメリット③質の高い住宅というお墨付きがもらえる

フラット35は、住宅金融支援機構が定める独自基準に適合した住宅でなければ利用できません。

基準を満たしているかを調べるための物件検査は面倒であるものの、言い換えれば「質の高い住宅」というお墨付きがもらえることになります

大切なマイホームだからこそ、長く安心して住みたいですよね。

さらに省エネルギー性や耐震性などが優れている住宅であれば、「フラット35S」という金利優遇プランを利用できます。

フラット35のデメリット①変動金利よりも利率が高い

住宅ローンに適用される金利を比べると、変動金利よりもフラット35のほうが高めに設定されています。

そのため金利が変動しなければ、毎月の住宅ローン返済額はフラット35のほうが高くなります

ただし、変動金利では半年に1度の金利見直しがあることに対して、フラット35では最長35年間は適用金利が変わりません。

変動金利とフラット35はそもそもの金利の仕組みが異なるため、借入時の金利だけで比べて判断できるものではないことを覚えておきましょう。

フラット35のデメリット②頭金が少ないと金利が高くなる

フラット35で新規借り入れをする場合、借入金額が住宅購入金額の9割を超えると、適用される金利が高くなります。
住宅の購入金額が3,000万円だとすると、300万円の頭金を入れる必要があるということですね。

具体的な金利の違いは、以下表のとおりです。

頭金の有無によるフラット35金利の違い
頭金1割以上
(借入金額9割超)
1.300%

2021年10月適用金利

自己資金10%以上

借入期間21年~35年の場合

機構団信加入

頭金1割以下
(借入金額9割以下)
1.560%

2021年10月適用金利

自己資金10%未満

借入期間21年~35年の場合

機構団信加入

住宅ローンの借入金額は数千万円以上になるため、1%未満の金利差だとしても、最終的な返済金額では大きな金額差が生まれます。

フラット35を利用する場合は、1割以上の頭金を用意しましょう

フラット35のデメリット③所定の物件検査を受けないとローンを利用できない

フラット35は、住宅金融支援機構が定める基準をクリアしている住宅でなければ利用できません。

基準を満たしているかどうかを確認するためには所定の物件検査が必要であり、検査には数万円ほどの手数料がかかります

また、検査には現地調査と書面調査の2種類があり、それなりに手間もかかります。

金利が固定されることや、審査基準の優しさなど魅力の大きいフラット35ですが、費用や手間がかかってしまうことは認識しておきましょう。

変動金利のメリット・デメリット

変動金利タイプのメリット・デメリット

変動金利は多くの金融機関で販売されていて、住宅ローンの金利タイプでも「花形」といえる人気を誇っています。

住宅展示場やモデルハウスで案内される返済シミュレーションを見ても、変動金利で計算されているケースがほとんどですよね。

そんな変動金利のメリット・デメリットを見てみましょう。

変動金利のメリット

  1. 現時点の金利が低い
  2. 金利上昇がなければ総返済額が低くなる

変動金利のデメリット

  1. 金利変動のリスクがある
  2. 未払い利息が発生するリスクがある

変動金利のメリット①現時点の金利が低い

2021年現在、主要ネット銀行や都市銀行の変動金利は年0.3%~0.5%台で提供されています。

フラット35が年1.0%以上の金利で提供されていることを考えると、変動金利の利率の低さは魅力的ですよね。

金利年0.5%と、年1.3%でそれぞれ3,000万円の住宅ローンを組んだ場合、毎月の返済額では1万円以上もの差が生まれます

金利による返済額の違い
(借入金額3,000万円/返済期間35年)
適用金利  毎月の返済額
年0.5% 7万7,876円
年1.3% 8万8,945円
差額 ▲1万1,069円

※金利変動がなかった場合として算出。
※借り入れ金額3000万円、返済期間35年、元利均等返済の場合。

ただし、今後の金利状況によっては適用される金利が上昇し、返済負担が大きくなってしまう可能性もあります。

金利上昇のリスクについては、後ほど解説します。

変動金利のメリット②金利上昇がなければ総返済額が低くなる

ひとつめのメリットで解説したように、変動金利は借入当初の金利が低く設定されているため、毎月の返済額が低くなります。

そのため、住宅ローンの返済中に金利上昇がなければ、完済までの総返済額も低くなるのです。

金利上昇がなかった場合の総返済額の違い
(借入金額3,000万円/返済期間35年)
適用金利  総返済額
年0.5% 3,270万7,757円
年1.3% 3,735万6,755円
差額 ▲464万8,998円

※金利変動がなかった場合として算出。
※借り入れ金額3000万円、返済期間35年、元利均等返済の場合。

35年間という長期とはいえ、総額で464万円もの金額差はかなり大きいですよね。

ただし、こちらはあくまでも金利変動がなかった場合の金額です。

変動金利には金利上昇のリスクがあるため、「金利が上がった場合でも問題なく返済できるのか」という観点から、借り入れ前のシミュレーションを行っておきましょう

変動金利のデメリット①金利変動のリスクがある

ここまでも触れてきましたが、変動金利のもっとも大きなデメリットは金利変動リスクです。

変動金利では半年に1度金利の見直しが行われ、市場の金利が上昇している場合には、あなたが借りた住宅ローンに適用される金利も上昇します。

借入当初の金利ではフラット35より変動金利のほうが利率が低く設定されていますが、今後の金利状況によっては変動金利のほうが高くなる可能性もあるのです

「金利変動がいつ起こるかわからない」という不確実性があるため、返済計画の見通しを立てづらく、精神的に不安を感じてしまいやすいことが、変動金利最大のデメリットだといえますね。

変動金利のデメリット②未払い利息が発生するリスクがある

先ほどは金利上昇のリスクについて解説しましたが、金利が大きく上昇した場合には『未払い利息』が発生してしまう可能性があります。

変動金利には125%ルールという決まりがあり、金利が上昇しても前回返済額の1.25倍までしか増加しません。

住宅ローン変動金利の5年ルールと125%ルール

ただし、本来であれば毎月返済額が130%になるほどの極端な金利上昇があった場合に、差分の5%分の返済額がなくなるわけではありません

これらの本来は支払うべき利息のことを未払い利息といい、差額分は住宅ローンの完済時にまとめて支払う必要があります

未払い利息を避けるためには、金利上昇時に繰り上げ返済をする等の対策が必要になるため、変動金利は毎月の返済に対しての余力がある状態で利用することが大切です。

フラット35に向いている人・変動金利に向いている人

フラット35と変動金利は一長一短の特徴があり、どちらのほうが優れているというものではありません。

そのため、ご自身の考え方や価値観に合わせて、住宅ローンを選ぶことが大切です。

具体的に説明すると、それぞれの住宅ローンに向いているのは以下のような方です。

それぞれわかりやすくご説明していきますね。

頭金が用意できて安定した金利で返済したい人は「フラット35」

フラット35は、「頭金を用意できて、安定した金利で返済していきたい人」に向いています。

フラット35は頭金を1割以上入れることで、金利の優遇が受けられます。

さらに、優遇を受けた返済額は住宅ローンを完済するまで変わらないため、完済までの35年間、毎月決まった金額だけを返済し続けていくだけで良いのです

また、フラット35はどの金融機関で申し込んだとしても「新規借り入れ時は、頭金を1割以上入れないと金利が高くなる(※)」という仕組みは同じです。

(※)フラット35で借り換えする場合は、頭金の有無にかかわらず低い金利が適用されます。

頭金を用意できない場合はフラット35の金利が高くなってしまうため、別の金利タイプを検討するほうが良いでしょう。

資金に余裕があり短期で完済できる人は「変動金利」

変動金利の紹介

変動金利の住宅ローンが向いているのは、「資金に余裕があり短期で完済できる人」です。

変動金利は利率の低さが魅力ですが、一方で金利や返済額がいつ増加するか分からないという不確実性をもっています

そのため、定期的な繰り上げ返済を行い、短期で住宅ローンを完済する余裕のある方であれば、変動金利が向いているでしょう
具体的には毎月の返済額に対して、25%以上の貯蓄をできるのであれば、金利上昇時でも対策を取りやすくなります。

フラット35と変動金利上昇で悩んでいる方におすすめしたい住宅ローン

最後にフラット35と変動金利、それぞれのおすすめの住宅ローンを紹介します。

どちらも金利と保障の両方が魅力的な金融機関なので、ぜひ検討なさってください。

おすすめする理由やそれぞれの特徴について、わかりやすく解説していきますね。

変動金利のおすすめ「auじぶん銀行住宅ローン」

auじぶん銀行住宅ローンの特徴解説

「金利の低さと保障、どちらも重視したい」のなら、auじぶん銀行の「変動金利 全期間引下げプラン」がおすすめです。

おすすめポイント

  • すべての金融機関のなかでもトップクラスに金利が低い
  • けがや病気で180日以上入院すると、住宅ローン残高が0円になる
  • がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる
  • 印紙税0円なので、借り入れ当初の諸費用も安い

auじぶん銀行は、充実した団信と疾病保障を無料で備えながら、他のネット銀行と比較しても低金利で借り入れできるのが特徴です

特に、無料で付けられる「がん50%保障団信」は大きな魅力で、がん(悪性新生物)と診断確定されただけで、ローン残高の50%が保障されますよ。

金利の低さだけではなく、こうした手厚いがん保障疾病保障もついているauじぶん銀行は、変動金利を検討している方におすすめです。

フラット35のおすすめ「住信SBIネット銀行 フラット35(保証型)」

住信SBIネット銀行フラット35(保証型)の特徴解説

フラット35で手厚い保障を利用したいなら、住信SBIネット銀行が販売している「フラット35(保証型)」がおすすめです。

一般的なフラット35である「買取型」は、販売する金融機関が違っても、金利や商品性がほぼ同様です。
しかし住信SBIネット銀行は他の金融機関より金利が低く、保証も手厚いフラット35(保証型)を提供しているのです。

住信SBIネット銀行「フラット35(保証型)」のおすすめポイント

  • フラット35のなかでも金利が低い
  • 頭金を2割入れるとさらに金利を低くできる
  • 団信の特約が充実している
    …「リビングニーズ特約」「重度ガン保険金前払特約「先進医療特約」が無料で付けられる
  • 疾病保障が充実している
    …すべての病気やケガをカバーする、「全疾病保障」が無料で付けられる(※)
    ※同じ住信SBIネット銀行のフラット35でも買取型は保障内容が異なるので注意
  • 少しでも保障が充実したフラット35を利用したい
  • 出来るだけ金利が低い固定金利を利用したい

という方には、住信SBIネット銀行のフラット35(保証型)がおすすめです。

フラット35の種類 保証型 買取型
特徴 審査や金利設定、団信の指定を各金融機関で独自に行えるため、商品の自由度が非常に高い
  • 審査や金利設定の範囲、団信の指定を住宅金融支援機構が行うため、手数料以外の商品性はどの金融機関でも変わらない
  • 一般的にフラット35といえば買取型を指す
住宅ローンの貸し手
(債権者)
フラット35を販売する民間金融機関 住宅金融支援機構
取扱い金融機関 新規受付を行っているのは全国で8機関
※2021年2月現在
全国で321機関
※2021年2月現在
金利の設定 金融機関で独自に金利を設定できる 金利の上限と下限設定が決まっているので、どの金融機関でも金利に大差はない
団信、疾病保障 金融機関提供の団信や疾病保障に加入できる 住宅金融支援機構の提供する新機構団信へ加入できる
(加入は任意)
事務手数料 金融機関によって違う 金融機関によって違う
頭金の取扱い 頭金が1割以下、頭金なしの場合は借りられない金融機関がほとんど 頭金が1割超あれば金利は低く、1割以下になれば金利が高くなる

一般的なフラット35(買取型)は取扱い金融機関が多く、どの金融機関でも商品性に大差はありません。

対して、フラット35(保証型)は取扱い金融機関が少ないものの、金融機関独自の保障をつけられるなど、商品に独自性があります。

住信SBIネット銀行にも、買取型と保証型の取扱いがありますが、低金利で団信や疾病保障が充実しているのは保証型です。

頭金を用意できるのなら、保障が手厚い保証型でフラット35を借りるのがおすすめですよ。 

頭金の用意ができない人も諦めないでください。各金融機関には頭金不足部分用の住宅ローンも取り揃えていますので、まずは相談をしてみることが重要です。

まとめ

フラット35も変動金利も、甲乙つけがたい魅力と複数のデメリットがあります。

誰にとっても完璧な住宅ローンは存在しないので、ご自身の価値観やライフスタイルに合うものを選択することが大切ですよ。

フラット35と変動金利を比較する際に重要なポイントは以下の2点です。

フラット35と変動金利を比較するために重要なポイント

  1. フラット35は幅広い方が利用しやすく、安定した返済ができる。
    ただし変動金利よりも金利は高く、物件検査や頭金が必要。
  2. 変動金利は金利が非常に低いため、早く完済できれば総返済額を大きく軽減できる。
    ただし、いつ金利が上がるかはわからず、金利変動の仕組みも複雑な点に要注意

冒頭でも触れたように、住宅ローンに絶対的な正解はありませんので、ご自身にとって最適な住宅ローンを選ぶ必要がありますよ。

ご紹介したポイントを元に、あなたに最適な住宅ローンを選んでくださいね。

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