• 2021.01.12

住宅ローンは4つのポイントから比較しよう!後悔しない住宅ローン選びのコツ

監修者: 中野良唯 (ジョインコントラスト株式会社)
住宅ローン比較ポイント

「どうやって住宅ローンを選べば良いのか分からない」
「住宅ローンを比較するポイントはどこなの?」

近年は多くの金融機関で様々な住宅ローンが提供されているため、比較するだけでも大変ですよね。

そこで当ページでは住宅ローンを比較する際のポイントを、以下4つに分けて分かりやすく解説していきます。

住宅ローン比較の4つのポイント

  1. 金利タイプ
  2. 事務手数料・保証料
  3. 団体信用生命保険の保障内容
  4. その他のサービスや特典

しっかりと比較した上で自分に合った住宅ローンを選びたい方は、ぜひ参考になさってくださいね。

この記事を執筆・監修している専門家

監修者

中野良唯

ジョインコントラスト株式会社

保有資格・検定

AFP、宅地建物取引士

大手ハウスメーカーでの営業所長を経て、生命保険会社へFPとして転職。 その後、独立系FPとしてコンサルティングの幅を広げるためジョインコントラスト株式会社へ移籍。 現在は「家計教師.com」に所属するFPとして、家計の個別コンサルティングや各種セミナー、企業や学校などで講演会なども行なっています。

執筆者

政所温也

株式会社Choices 代表取締役

保有資格・検定

2級ファイナンシャル・プランニング(FP)技能士、損害保険募集人、損保自動車専門試験合格

2010年にファイナンシャルプランナー(FP)として独立し活動中。過去に大手金融ニュースメディアや損保公式サイトでも執筆活動を行った実績があり、「読みやすく理解しやすいライティング」を得意としている。2020年9月現在で、1,700記事以上の執筆実績がある。

編集者

ナビナビ住宅ローン編集部

住宅ローンを組む時に抱える「どうやって住宅ローンを選べば良いかが分からない」「金利の違いがよく分からない」「一番お得に借りられるローンはどれなの?」といった疑問・不安を解決できるように解説していきます。

【比較ポイント1】住宅ローンの金利

住宅ローンを比較する際に、最初にするべきことは金利タイプの決定です

金利タイプは大きく3つに分けられ、それぞれ特徴が異なります。

住宅ローンの3つの金利タイプ

  1. 変動金利型
  2. 当初固定金利型
  3. 全期間固定金利型

適用金利の低さだけで見れば「変動金利<当初固定金利<全期間固定金利」となりますが、金利タイプによって金利上昇によるリスクが違うため、ご自身の状況に適した金利タイプを選ぶことが大切です

住宅ローンを借り入れてから後悔しないためにも、まずはそれぞれの特徴を把握しておきましょう。

POINT

金利タイプは金融機関よりも先に決めましょう。

同じ金利タイプでも金融機関によって利率は大きな差があります。そのため、金融機関を先に選んでしまうと、お得な金利を提供している住宅ローンを見落としてしまうことがあります。

変動金利型

3つの金利タイプのなかで、もっとも適用金利が低いのが『変動金利』です。

適用金利が低ければ毎月返済額や総返済額が少なくなるため、借り入れ当初の返済負担を抑えられることが変動金利の大きなメリットです

変動金利型では市場の金利に連動して利率が変わり、返済中に金利が上昇しなかった場合にはトータルコストも少なくなります。

変動金利のメリット

  1. 適用金利が低い
  2. 金利が上がらなければトータルコストが少なくなる

しかし一方で、金利が上昇局面になると返済額が跳ね上がってしまう可能性もあります

そのため、金利が上昇しても問題なく返済できる方や、繰り上げ返済などでリスクをコントロールできる方など、資金に余裕のある方に向いている金利タイプです。

「資金に余裕がないから低金利な変動金利を選ぶ」のではなく、「資金に余裕があってリスクに対処できるから変動金利を選ぶ」ということが重要だと覚えておきましょう。 

金利変動について補足

直近の20年ほどは変動金利の基準金利はほとんど変動していませんが、この先10年、20年後に金利がどう動くのかは誰にも分かりません。

35年という長期の借り入れになると、返済中のどこかのタイミングで大きく返済額が上昇してしまう可能性もあるということを認識しておきましょう。>金利推移について詳しくはこちら

当初固定金利型(固定期間選択型)

『当初固定金利』では当初10年固定や20年固定など、借り入れから一定期間の金利が固定されます。

借り入れ当初の金利が低く設定されているため、金利が固定される安心感と低金利の両方のメリットを得られる金利タイプです

変動金利と全期間固定金利、それぞれの中間に位置するようなイメージを持って頂けるとわかりやすいかと思います。

当初固定金利のメリット

  1. 借り入れ当初の金利が低い
  2. 固定期間中は金利上昇の心配がない

しかし、固定期間が終わってからの金利は高めに設定されていることが多いため注意が必要です

そのため当初固定金利タイプは、固定期間が終わるまでに収入が増加(支出が減少)する予定の方や、貯蓄や繰り上げ返済を活用して元金を減らせる方に向いています

子育て期間だけ固定金利にして負担を抑え、子どもが独立した後は共働きで返済額の負担増に対処するなどの活用方法が一般的ですね。

全期間固定金利型とは

全期間固定金利型では、その名の通り契約時から完済まで金利が変動することがありません。

金利変動を全く気にする必要がなくなることで安定感があり、計画的な返済を求める方に適しています

全期間固定金利のメリット

  1. 完済まで金利が固定されるので計画的な返済ができる
  2. 金利変動を気にする必要がなくなる

ただしここまでに紹介した変動金利・当初固定金利と比べると、適用金利が高く毎月の返済額も大きくなります

他の金利タイプとの返済額の差を安心料として考えられる方や、住宅ローンの金利変動で不安を抱えたくない方が利用しやすいでしょう。

【比較ポイント2】事務手数料・保証料

住宅ローンを申し込む際には融資事務手数料保証料など、数十万円以上のまとまった諸費用がかかります

近年ではメガバンク・ネット銀行ともに、事務手数料として「借入金額×2.2%」、保証料は「無料」で設定している金融機関が一般的です。

しかし、『新生銀行』や『楽天銀行』など事務手数料を定額で設定している金融機関もあり、これからの住宅ローンでは借り入れ当初の負担が大きく異なります

融資事務手数料の例

  • 一般的な銀行…借入金額×2.2%
  • 新生銀行…5万5,000円~
  • 楽天銀行…33万円 

*すべて税込み

また都市銀行や地方銀行などは、融資事務手数料が安い代わりに保証料が必要になることがほとんどです。

事務手数料と保証料の合計では数十万円以上もの金額差が生まれることもあるので、住宅ローンを比較する際は金利だけではなく、諸費用と利息を含めたトータルコストで比較しましょう

また他にも諸費用の項目は存在しますが、基本的にはどの金融機関を利用しても大きな金額差は生まれません。

お得な住宅ローン探しは一括比較ツールが便利

諸費用を含めたトータルコストは、金融機関のホームページ上のシミュレーションツールで調べることができます。

しかし、お得な住宅ローンを探すために複数の金融機関のホームページを訪れて、毎回シミュレーション条件を入力していくのはかなり面倒です

そこで当サイトでは、主要な金融機関の住宅ローン商品のコストを一括で比較できるツールをご用意しています。

たったの1分でお得な住宅ローンを見つけられるので、ぜひご利用ください

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【比較ポイント3】団体信用生命保険の保障内容

住宅ローン選びでは、付帯する団体信用生命保険(団信)の保障内容も大事な比較ポイントです。

団体信用生命保険とは

住宅ローンの契約者が死亡したときまたは高度障害状態になったときに、住宅ローン残高が全額保障されるというものです。

フラット35以外の民間住宅ローンでは原則団信への加入が必須で、保険料は金融機関が負担するのが一般的です。>団信について詳しくはこちら

そんな団信ですが、近年では基本保障(死亡+高度障害保障)だけではなく、独自の保障を上乗せした団信を取り扱う金融機関も増えています。

病気やケガで働けなくなった際の保障を付けられるため、もしもの場合も想定して安心した返済プランを作りたい方はしっかりとチェックしておきましょう

主な上乗せ保障の内容

主な上乗せ保障の内容

  • がん保障付き団信
    がんと診断された際に住宅ローンの半額、もしくは全額が保障される
  • 全疾病保障
    ケガや病気で働けなくなった際に住宅ローンが保障される
  • 3大疾病保障付き団信
    がん・急性心筋梗塞・脳卒中に対する保障がつく
  • 生活習慣病保障付き団信
    糖尿病や高血圧、慢性腎不全、肝硬変などに対する保障がつく

上記のなかで「がん保障付き団信」や「全疾病保障」は、保険料0円で付帯できる金融機関が存在します(『auじぶん銀行』や『住信SBIネット銀行』など)

※一般的に3大疾病保障や生活習慣病保障は、金利の上乗せが必要です。

保険料なしの範囲ではどのような保障が付帯するのか、保障をプラスする場合はどれくらいの費用が必要なのかを調べた上で、ご自身にとって安心できる住宅ローンを選びましょう。

団信選びの注意点

場合によっては既存の生命保険契約と、団信の保障内容が被ってしまうケースも考えられます。

住宅ローンの団信を検討するタイミングで生命保険の内容を見直せば、家計の負担を軽減できる場合がありますのでこちらも確認しておきましょう。

その他の比較ポイント

金利や諸費用を含めたトータルコストからいくつかの金融機関に絞り込んだら、付帯されるサービスや特典の充実度、繰り上げ返済手数料などから借入先を決めていきましょう。

ここでは以下3つの点について解説します。

付帯するサービスや特典

金融機関は住宅ローンを利用している方に向けて、独自のサービスや特典を用意しています。

ほとんどが住宅ローンの支払いに直接影響するものではありませんが、上手に活用することで数万円以上もお得になる場合もあります

各金融機関 住宅ローン特典内容一覧表
金融機関 買い物割引/
各種サービスの優待
ポイント付与 女性向け/
子育て関連サービス
その他 利用条件
au
じぶん
銀行
- - - ●セカンドオピニオン
●健康相談
あり
ATM利用手数料、他行振込手数料が月8回まで無料 なし
新生
銀行
安心パックシリーズ加入で介護、育児サービス Tポイントが最大12万ポイント付与 - - あり
- - - ●提携ATMでの出金手数料無料
●他行振込手数料が月10回まで無料
●外国為替手数料優遇
なし
ARUHI 住宅ローン契約者特典「ARUHI 暮らしのサービス」で70以上の提携サービスを取り扱っている。
お買い物や各種サービスの割引、婚活ラウンジの利用優待、商品購入によるポイント付与などがある
なし (※)
住信
SBI
ネット
銀行
- ミライノカード加入で銀行独自のポイントを最大18,000円相当付与 - - あり
- ATM利用手数料、他行振込手数料が月7回まで無料 なし
ソニー
銀行
- 優遇プログラム Club Sのランクアップ(最長5年)により銀行独自のポイント還元率UP - - あり
-  - ●ATM利用手数料が月7回、
●他行振込手数料が月3~4回まで無料
なし
イオン
銀行
住宅ローン契約者特典「イオンセレクトクラブ」の加入により、
お買い物の5%割引やWAON2倍ポイントなどの特典が受けられる
 あり
三菱
UFJ
銀行
- -
-
出産時1年間の金利優遇 - あり
家具家電、引っ越し代金などの割引 - ●三菱UFJ銀行のATM利用手数料は何度でも無料、他行振込手数料は月3回まで無料
●リフォームローン金利優遇
なし
みずほ
銀行
- - - ●多目的ローンの金利優遇
●返済額増減サービスの手数料無料
あり
家具、引っ越し代金、ハウスクリーニング、
ホームセキュリティ、家事代行サービス割引
ヤマダ電機家電購入時に5%ポイント付与 - - なし
三井住友
信託
銀行
- - ●出産時1年間の金利優遇
●子育て世帯向けクーポン配布
- あり
家電、引っ越し代金などの割引 - - ●健康相談
●旅行割引や相談サービス
なし

※2020年10月時点
※一部サービスは条件あり
※特典利用条件:「1,000万円以上・10年の住宅ローン借入れ」が条件になる場合は「なし」、その他に条件がある場合は「あり」としています。
※団信の金利負担や疾病保障付帯などの特典は除外

繰り上げ返済手数料

繰り上げ返済手数料とは、住宅ローン残高の一部をまとめて返済する際に銀行へ支払う費用です。

繰り上げ返済手数料はインターネットバンキング(ネット銀行含む)を利用する場合は不要ですが、店頭窓口や電話で返済する際には有料になる金融機関がほとんどです。

必要な費用の一般的な相場は以下の通りです。

繰り上げ返済手数料の相場

  • インターネットバンキング
    無料
  • 電話
    5,000円程度+消費税
  • 店頭窓口
    1万円~1万5,000円程度+消費税

こまめな繰り上げ返済を活用して早期完済を目指したい方で、且つインターネットバンキング以外の方法を利用したい方は、繰り上げ返済手数料にも注目して金融機関を選びましょう。

金融機関ごとの特徴

最後に住宅ローンを提供している金融機関ごとの特徴を簡単にご紹介します。

どのような種類の金融機関があり、それぞれどのような傾向があるのかを把握しておくことで住宅ローンの比較もスムーズに進められるでしょう。

住宅ローンを提供している金融機関の大別

  • 都市銀行
  • 地方銀行
  • 信用金庫、信用組合など
  • モーゲージバンク
  • ネット銀行
  • その他の銀行

それぞれの金融機関の特徴と適している方を以下の表にまとめましたので、下記をご覧ください。

金融機関ごとの特徴
種類 代表的な金融機関 特徴 適している方
1.都市銀行 みずほ銀行、
三菱UFJ銀行、
三井住友銀行など
巨大な資金力と信頼感、全国に広がる店舗網が特徴。
対面型からネット完結型まで取扱商品が豊富で、
住宅ローン以外の資産形成の相談も可能。
  • 普段から都市銀行をメインバンクにしている 
  • 上場企業勤務など社会的地位が高いもしくは高収入 
  • 住宅ローン以外の資産相談も希望している
2.地方銀行 横浜銀行、
千葉銀行など
地域密着型で相談のしやすさが特徴。
融通が利く半面、その地域の方しか借り入れできないのが一般的。
地元不動産会社との提携ローンはスムーズに手続きできて、借り入れしやすいのが特徴
  • 普段から地方銀行をメインバンクにしている 
  • 審査や手続きに不安があり、気軽に相談したい
  • 提携ローンを利用したい
3.信用金庫
信用組合
各種組合金融機関など
信金・信組ともに各地域に散らばっている
農林中央金庫やろうきんが有名
地域密着型で、地方銀行と似た特徴をもつ
4.モーゲージバンク
(住宅ローン専門金融機関)
ARUHIなど 預金業務は行わず、住宅ローンの融資に特化している。
そのため引き落とし口座も提携金融機関の中から自由に選べる。
主にフラット35の販売が主業務
  • フラット35での借り入れを考えている 
  • 住宅ローンの引き落とし口座を自由に選びたい
5.ネット銀行 auじぶん銀行、
住信SBIネット銀行、楽天銀行など

実店舗を持たずネット完結型の住宅ローンを販売※)
対面相談はできないが、ほとんどの手続きをオンラインや郵送で
完結できるのでスムーズな借り入れが可能。
他行に比べ金利が低めに設定されていることが多い
※一部、実店舗をもつネット銀行もあります。

  • 金融機関に出向く手間を省きたい 
  • オンライン手続きに抵抗がない 
  • 低金利にこだわりたい
6.上記に区分されない
その他の銀行
新生銀行、
イオン銀行など
それぞれ独自の特徴と商品性を持つため、
住宅ローン商品も特徴的なものが多い
  • その銀行にしかない住宅ローンを申し込みたい

どの金融機関が良い悪いではなく、ご自身に適しているかどうかという視点で検討することが重要です。

相談がしやすいか、審査は通りやすそうか、手続きを進めやすそうかといった点も確認し、ご自身に適した金融機関を選びましょう。

金利の低さに強みがあるネット銀行の住宅ローンついては、以下の記事で詳しく解説しています。

まとめ

住宅ローンを比較する際は、以下4つのポイントが重要です。

住宅ローン比較の4つのポイント

  1. 金利タイプ
  2. 事務手数料や保証料
  3. 団体信用生命保険の内容
  4. その他のサービスや特典

記載した順番で借り入れ先を絞り込んでいけば、ご自身に適した住宅ローンをスムーズに選べます。

また、特に重要なポイントは金利タイプの決定です。以下のポイントを参考にライフスタイルに適した金利タイプを選んでくださいね。

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