フラット35のおすすめを住宅ローンアドバイザーが解説！金利だけじゃない比較のコツ

フラット35は住宅金融支援機構と民間の金融機関が適用している、固定金利型の住宅ローンです。

住宅ローンを完済するまで金利変動の影響を受けないため、返済計画を立てやすいことが大きな特徴です。

また、民間の金融機関が提供している全期間固定型の住宅ローンと比較すると、金利が低い、勤続年数の制限を受けない、団信の加入なしでも借り入れが出来る等、多くのメリットがあります。

この記事では、そもそもフラット35とは何なのか、フラット35の金利、フラット35を利用出来る条件や審査の厳しさ、金融機関を選ぶ際のポイント、おすすめの金融機関の紹介をしていきます。

この記事を執筆・監修している専門家

監修者

白坂大介

ジョインコントラスト株式会社 代表取締役

保有資格・検定

2級ファイナンシャル・プランニング(FP)技能士、宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー、証券外務員1種

お客様と一生涯のお付き合いができる仕事に憧れ、大学卒業と同時にハウスメーカーに就職。 2008年にファイナンシャルプランナーの資格を取得。 2013年にはジョインコントラスト株式会社を設立し、webサイト「家計教師.com」を運営。 主にマイホーム購入や住宅ローン、生命保険、資産運用など、一般家庭向けのコンサルティングや講演会を行なっている。

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執筆者

中澤悠生

ナビナビ住宅ローン編集部

保有資格・検定

3級ファイナンシャル・プランニング(FP)技能士、住宅ローンアドバイザー、

住宅ローンアドバイザー、3級ファイナンシャル・プランニング(FP)技能士。「家を買いたいけど、ローンをどう選べば良いかわからない」「不動産屋さんに勧められるままにローンを契約したけど後悔している」などの悩みを持っている方が多くいらっしゃいます。このような悩みを解決するべく、当サイトではどこよりも分かりやすい住宅ローン情報を届けることをモットーに執筆・編集をしています。

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編集者

ナビナビ住宅ローン編集部

住宅ローンを組む時に抱える「どうやって住宅ローンを選べば良いかが分からない」「金利の違いがよく分からない」「一番お得に借りられるローンはどれなの？」といった疑問・不安を解決できるように解説していきます。

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フラット35とは

フラット35とは、住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）と民間の金融機関が提供している全期間固定金利型の住宅ローンのことです。

フラット35の「フラット」とは、金利がフラット、つまり完済までに金利が変わらないという意味ですね。

フラット35の特徴

• 市場の金利が上昇しても、返済額に影響が出ない
• 借入当初の段階で、完済までに必要な合計コストが確定する

また新築住宅を購入する以外にも、中古戸建や中古マンション、リフォーム、住宅ローンの借り換えなど、用途にあわせた様々なサービスが提供されています。

フラット35の金利は「頭金の割合」と「借入期間」で決まる

フラット35金利の特徴として、借り入れた際の「頭金の割合」と「借入期間」によって、適用される金利が異なることが挙げられます。

フラット35金利の決まり方

• 物件価格に対して１割以上の頭金を入れると金利が優遇
• 借入期間が20年以内なのか21年以上なのかによって金利が変わる

フラット35の具体的な金利は下記表の通りです。

表を見ると、借り入れ期間が短いほうが金利が低く、融資比率は9割以下のほうが金利が低く設定されていることが分かりますね。

特に、融資比率については金利への影響が大きく、注意が必要です。

頭金１割未満で借りるとフラット35の金利は割高

フラット35では１割以上の頭金を用意できない場合は、適用される金利が0.2%～0.3%ほど高くなります。

35年という長期間の住宅ローンの返済において、金利が0.3%高くなることによる影響は大きく、同じ3,000万円の借り入れでも、最終的な総返済額では約180万円もの差が生まれてしまいます。

金利による返済額の違いを分かりやすくするために、上記の計算ではどちらも借入金額を3,000万円としています。
しかし、実際は頭金を入れる場合は住宅ローンの借入金額と利息も少なくなるため、さらに大きな差額になります。

もしフラット35の頭金を用意するのが難しい場合は、「新生銀行」「三井住友信託銀行」などの長期固定金利タイプの住宅ローンも検討してみましょう。

特に新生銀行は、融資事務手数料が安く設定されているため、借り入れ当初の諸費用を抑えたい方にもおすすめです。

フラット35を選ぶ際にチェックするべき3つのポイント

フラット35はさまざまな金融機関で取り扱われていますが、実はフラット35の適用金利はどの金融機関でも基本的には同じです。

そのため、一見どの金融機関でも大きな違いがないように感じるかと思います。

しかし、金融機関のなかには独自の低金利商品を扱っている場合があったり、融資事務手数料が倍以上も違っていたりと、フラット35と言っても必要なコストには大きな違いがあります。

ここでは、フラット35の申込先を比較する際の３つのポイントについて解説します。

フラット35の申込先選びのポイント

1. フラット35(保証型)は金利が低い
2. 融資事務手数料の安さ
3. 付帯するサービスの有無

ポイント1：フラット35(保証型)は金利が低い

フラット35では、基本的にはどの金融機関から申し込んだ場合でも同じ金利です。

しかし「保証型」といわれるフラット35は、一般的なフラット35よりも低い金利が設定されています。
※一般なフラット35は「買取型」と言います。

そのため、少しでも金利の低いローンを探している方は保証型のフラット35を中心に探してみると良いでしょう。

具体的には住信SBIネット銀行の「フラット35(保証型)」や、ARUHIの「ARUHIスーパーフラット」などがこれに当たります。

保証型のフラット35の注意点

ポイント2：融資事務手数料の安さ

フラット35を比較する上で、もうひとつ大きな違いとなるのが「融資事務手数料」です。

一般の住宅ローンでは融資事務手数料は大きな金額差はありませんが、フラット35の場合は金融機関によってバラつきがあり、支払う金額が２倍近く変わる場合もあります。

フラット35の融資事務手数料は下記表にまとめていますので、どのくらいの手数料が必要になるのかは、あらかじめ計算しておきましょう。

*1　融資率90%以内の場合
*2　新規借り入れの場合
*3　楽天銀行を返済口座に指定した場合
*4　Web申し込みの場合

ただし、１つめのポイントで解説した保証型のフラット35は、どの金融機関でも事務手数料の金額は高めです。

毎月の返済負担が少ない保証型を選ぶか、借入当初の負担が少ない事務手数料の安いフラット35を利用するか、ご自身の返済計画に合ったものを選ぶと良いでしょう。

ポイント3：付帯する特典・サービスの有無

フラット35を取り扱っている金融機関のなかには、銀行独自の付帯サービスを提供しているケースがあります。

買取型のフラット35では、どの金融機関も適用される金利は基本的に同じなので、これらの付帯サービスや特典も含めた上で検討すると良いでしょう。

独自の特典・サービスの例

• 住信SBIネット銀行…「全疾病保障が0円で付帯」
• 楽天銀行…「ハッピープログラムの会員ステージアップ」
• イオン銀行…「イオングループでのお買い物が5%オフ」

フラット35を徹底比較！おすすめ銀行を3段階で解説

ここからは先ほど解説した「フラット35を比較する3つのポイント」を踏まえた上で、おすすめの金融機関をA~Cの3段階に分けて紹介します。

フラット35おすすめの選定基準

• 金利の低い「保証型のフラット35」を取り扱っているか
• 事務手数料の金額が安いか
• 付帯する独自サービスがあるか

*事務手数料はすべて税込み
*1 フラット35(保証型)の場合
*2 ARUHIスーパーフラットを利用する場合
*3 楽天銀行を返済口座に指定した場合

[A評価]住信SBIネット銀行「フラット35(保証型)」

住信SBIネット銀行の「フラット35(保証型)」は、他の銀行と比べても特に低い金利が特徴です。

事務手数料は比較的高めですが、金利が低い分、完済までのトータルコストでは安くなるケースがほとんどです。

*1 フラット35(保証型)の場合

またフラット35ではめずらしく、「全疾病保障」を0円で付帯できます。

全疾病保障では、すべてのケガや病気で働けない期間が12ヶ月続いた場合に、住宅ローンの残高が0円になります。

住宅ローンは、35年という長期に渡って返済を続けていくもの。

ローンを完済するまでの長い期間の中で、どのような事故や病気になってしまうかは、誰にも分かりません。

そのような不測の事態に対して、住信SBIネット銀行のフラット35(保証型)なら、金利の上乗せなしで備えておくことができますよ。

住信SBIネット銀行公式サイト

[A評価]ARUHI「スーパーフラット」

「ARUHIスーパーフラット」は、住宅ローン専門の金融機関である「ARUHI」が扱っている住宅ローン商品です。

住信SBIネット銀行と同様に「保証型のフラット35」なので、一般的なフラット35よりも低い金利が特徴です。

*1 ARUHIスーパーフラットを利用する場合

先ほど紹介した「住信SBIネット銀行」と「ARUHIスーパーフラット」を比べると、頭金の割合による金利優遇幅に違いがあります。

具体的には35%以上の頭金を用意できる場合は、ARUHIスーパーフラットの金利が低くなるため、自身が何割の頭金を用意するのかを考えた上で検討してみてくださいね。

またWebからの申し込みを行うことで、通常借入額×2.2%(税込)の融資事務手数料が、借入額×1.1%(税込)*になりますよ。*ARUHIフラット35を申し込む場合

初期費用を抑えたい方にはおすすめです。

ARUHI公式サイト

[B評価]優良住宅ローン「フラット35」

優良住宅ローンも、フラット35を専門に扱う金融機関です。

ここまで紹介してきた2社とは違い、保証型のフラット35は取り扱っていないため、金利は一般的なフラット35と同じです。

それでも優良住宅ローンをおすすめできる理由は、事務手数料が他の金融機関と比べて、特に低く設定されていることが理由です。

マイホームの購入時には、引っ越し代や家具代など、住宅ローン以外にも様々な費用が必要になります。

優良住宅ローンは事務手数料がかなり低めに設定されているので、借り入れ当初の負担を少しでも抑えたい方におすすめです。

優良住宅ローン公式サイト

[B評価]楽天銀行

楽天銀行で取り扱っているフラット35も、事務手数料の低さが特徴で、借り入れ当初の諸費用を抑えたい方におすすめです。

*1 楽天銀行を返済口座に指定した場合

また楽天銀行のフラット35にしかないメリットとして、楽天ハッピープログラムの会員ステージが1つ上がるという特典が挙げられます。

ハッピープログラムは5つのステージに分かれていて、会員ステージが上がると以下のようなメリットを受けられます。

楽天ハッピープログラムのメリット

• 楽天スーパーポイントの獲得倍率が最大3倍
• ATM利用手数料が月7回まで無料
• 他行への振り込み手数料が月3回まで無料

ただし楽天銀行も「保証型のフラット35」ではないため、金利は一般的なフラット35と同じです。

普段から楽天ポイントを貯めている方や、定期的に振り込みをする予定がある方におすすめです。

[B評価]三井住友信託銀行

三井住友信託銀行のフラット35は、事務手数料が低めに設定されていることがメリットです。

事務手数料の金額は、先ほどの楽天銀行よりも低く「借入金額×0.99%(税込)」となっています。

また三井住友信託銀行は全国に店舗があるため、返済プランや金利の選び方など、対面相談をしやすいのもポイントです。

三井住友信託銀行公式サイト

[B評価]みずほ銀行

みずほ銀行のフラット35は、事務手数料が「借入金額×1.045%～」と低めに設定されています。

みずほ銀行のフラット35では、みずほ銀行ATMとイオン銀行ATMの時間外手数料が無料になるほか、提携しているサービスの割引など、特徴的な特典が用意されています。

割引サービスの例

• 「カジタク」のハウスクリーニングや宅配クリーニングが、全品10%がオフ
• 「シマホ」の家具・インテリアが店舗価格から3%割引

みずほ銀行公式サイト

[C評価]イオン銀行

ここまで紹介してきた金融機関とは違って、イオン銀行のフラット35は事務手数料はやや高めに設定されています。

また保証型のフラット35ではないため、金利も一般的なフラット35と同じです。

しかしイオン銀行のフラット35には、「イオングループでのお買い物が毎日5%オフになる」という他の銀行にはない特徴があります。

割引金額には上限がありますが、日常的にイオン銀行を利用されている方は検討してみると良いでしょう。

イオン銀行公式サイト

[C評価]りそな銀行

りそな銀行のフラット35も、一般的なフラット35と同じ金利が適用され、また事務手数料もやや高めに設定されています。

りそな銀行特有のメリットとしては、

• ATM手数料が月3回までキャッシュバックされる
• りそなクラブポイントが溜まりやすくなる

などが挙げられます。

ここまで紹介してきた金融機関と比べると、フラット35で利用するメリットはやや少なめです。

フラット35を取り扱っていない金融機関

下記の金融機関は、フラット35を取り扱っていないため、この記事では「評価なし」としています。

• 三菱ＵＦＪ銀行
• 三井住友銀行
• 三菱ＵＦＪ信託銀行
• auじぶん銀行
• ソニー銀行

フラット35の利用条件は申込者に対して優しい

フラット35を利用するには、契約者の属性や建物の基準、返済負担率など、いくつかの条件を満たしている必要があります。

「申込時点の年齢が70歳未満」「年収によって返済負担率の条件が違う」など、ひとつひとつの条件を細かく見ていくと細かくなりますが、フラット35の利用条件を満たすためのポイントをシンプルにお伝えすると、下記の４点が重要です。

フラット35の利用条件をクリアするためのポイント

1. 物件に対する条件は厳しめ
2. ローン申込者の職業や勤続年数、年収に要件はなく、人に対する条件は緩い
3. 保証料や保証人は必要ない
4. 団信は任意加入(入らなくてもOK)

特に特徴的な「物件に対する条件」と「ローン申込者の条件」について見ていきましょう。

ポイント１：技術基準を満たしている物件である必要がある

フラット35を利用するには、購入する物件が住宅金融支援機構が定める技術基準を満たしている必要があります。

これらの条件には接道基準をはじめとして、建物の規模、建物の構造や断熱性、耐震性、劣化状況などの条件が定められていますが、正直内容は分かりづらいです。

そのため、それぞれの物件がフラット35の技術基準を満たしているのかどうかは、不動産業者などに聞いてみるほうが早いですね。

また、中古マンションがフラット35に適合しているのかどうかを調べたい場合は「中古マンションらくらくフラット35検索」というサービスを利用すると便利です。

エリアやマンション名から、フラット35への対応状況を調べられますよ。

ポイント２：ローン申込者の条件は緩い

物件に対しての条件が厳しめであることに対して、住宅ローンの申込者に対しての条件は緩めに設定されています。

民間銀行の住宅ローンと比べて、条件が特に緩いポイントは下記の3つです。

• 年収の制限がない
• 勤続年数が短くても申し込める
• 自営業やフリーランスでも申し込める

民間銀行の住宅ローンでは「勤続年数が◯年以上」という条件を設定していることも多く、転職直後ではローンを借りられないことも多くあります。

また十分な収入があっても、自営業やフリーランスでは審査に通らないというケースもあります。

その点、フラット35では勤続年数や職業が利用条件に含まれていないため、幅広い人が利用できるのです。

申込者や物件など、詳細な条件については「フラット35の利用条件を徹底解説！特徴や気になるポイントをFPが解決」で解説しています。より詳しく知りたい方はこちらもご覧ください。

フラット35の審査期間は1～2週間ほど

フラット35の審査には、仮審査から本審査完了まで1～2週間ほど必要です。

もし「少しでも早く審査を終わらせたい……」を考えているのであれば、「ARUHI」などスピード審査を売りにしている金融機関もあります。

ARUHIは住宅ローン専門の金融機関で、従来のフラット35よりも低い金利の「ARUHIスーパーフラット」という商品を取り扱っています。

物件価格に対して1割以上の頭金が必要ですが、固定金利で少しでも低金利のローンを利用したい方はチェックしておきましょう。

ただし、住宅ローンの審査期間は、申込者の状態によって前後することも多く、1週間以内で終わる人もいれば、2週間以上かかる人もいるため、あくまでも目安程度に考えておいてくださいね。

フラット35の返済シミュレーション【借り入れ金額・返済期間別】

住宅ローンは今後30年以上にも渡って、返済を続けていくもの。

しかし3,000万円や4,000万円といった大きな金額のため、実際に返済をしていく際のイメージを持ちづらいですよね。

そこで便利なのが、フラット35の返済シミュレーションです。

この章では借り入れ金額と返済期間ごとに、毎月の返済額・総返済額を一覧表にして紹介していますので、自身が購入を考えている物件と照らし合わせてみてくださいね。

• 2,000万円～3,000万円の場合
• 3,000万円～4,000万円の場合
• 4,000万円～5,000万円の場合

※シミュレーション結果はすべて、金利1.1%・元利均等返済・ボーナス返済なしで算出

【2,000万円～3,000万円の場合】フラット35シミュレーション

【3,000万円～4,000万円の場合】フラット35シミュレーション

【4,000万円～5,000万円の場合】フラット35シミュレーション

ここまではフラット35のシミュレーションについて解説してきました。

上で紹介した借入金額や、返済年数でシミュレーションをしたい時は「住宅ローン借り入れシミュレーションツール」をご活用ください。

複数の銀行の住宅ローンを一度にシミュレーションできるので、自分で計算するよりも時短になりますよ。

フラット35に関するよくある質問

まとめ

この記事では、フラット35についての解説をしました。

フラット35は全期間固定型の住宅ローンのため、金利上昇の影響を受けず、計画的な返済が可能です。

ただしフラット35は誰でも利用できるというわけではないので、自身の購入する住宅が条件を満たしているか等を確認した上で検討していきましょう。

*1買取型の場合のみ
*2楽天銀行を返済口座にした場合