【フラット35】審査に落ちたときに取るべき４つの対策 | よくある審査落ちの理由

フラット35の本審査に落ちてしまうと、「事前審査は通ったのにどうして？」と感じますよね。

実はフラット35の審査は少し特殊で、事前審査は金融機関が行い、本審査は住宅金融支援機構が行います。

金融機関の事前審査はあくまで形式的なものなので、事前審査が通ったから安心というわけではないのです。

当ページではよくあるフラット35の審査に落ちる理由や、落ちてしまった場合の対策を解説していきます。

審査のポイントについて対策しつつ、ご自身にピッタリの住宅ローンを見つけましょう。

この記事を執筆・監修している専門家

監修者

中野良唯

ジョインコントラスト株式会社

保有資格・検定

AFP、宅地建物取引士

大手ハウスメーカーでの営業所長を経て、生命保険会社へFPとして転職。 その後、独立系FPとしてコンサルティングの幅を広げるためジョインコントラスト株式会社へ移籍。 現在は「家計教師.com」に所属するFPとして、家計の個別コンサルティングや各種セミナー、企業や学校などで講演会なども行なっています。

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執筆者

政所温也

株式会社Choices 代表取締役

保有資格・検定

2級ファイナンシャル・プランニング(FP)技能士、損害保険募集人、損保自動車専門試験合格

2010年にファイナンシャルプランナー(FP)として独立し活動中。過去に大手金融ニュースメディアや損保公式サイトでも執筆活動を行った実績があり、「読みやすく理解しやすいライティング」を得意としている。2020年9月現在で、1,700記事以上の執筆実績がある。

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編集者

ナビナビ住宅ローン編集部

住宅ローンを組む時に抱える「どうやって住宅ローンを選べば良いかが分からない」「金利の違いがよく分からない」「一番お得に借りられるローンはどれなの？」といった疑問・不安を解決できるように解説していきます。

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フラット35の審査に落ちた場合に考えられる理由

フラット35の本審査で落ちる場合に考えられる理由はいくつかありますが、FPである筆者の経験から言えば、そのほとんどは「本審査の対策不足」によるものです。

逆にいうと、対策さえしっかりしておけば、審査に通過することは十分可能だということです。

本審査に落ちた人も、今から本審査を受ける人も、次に紹介する審査落ちの理由をチェックしてみてください。

フラット35の審査に落ちる理由

1. 年収に対する返済負担率が高い
2. 住宅ローン以外の借入がある
3. 個人信用情報に問題がある
4. 借入額に対して物件の担保評価が低い
5. 在籍確認が出来なかった
6. 担当者によって審査結果が変わることも

落ちる理由について、ひとつひとつわかりやすく解説していきましょう。

年収に対する返済負担率が高い

年収に対して借入金額が多すぎる人、つまり『返済負担率（返済比率）』が高い人は審査に落ちる可能性が高くなります。

フラット35の審査では年収ごとに返済負担率の上限が定められていて、以下の割合を超えている方は利用できません。

フラット35の返済負担率の審査基準

例えば、年収400万円の場合、400万円×返済比率35％＝年間140万円が他の借入も含めた返済額の上限となります。

返済負担率は25%以下が理想

返済負担率30%～35%はあくまでも申し込み要件であり、「無理なく返済できる金額」という意味ではありません。

税込年収400万円の場合、手取り年収額は300万円ほど。手取り年収300万円の人が年間140万円ものローン返済を抱えるのは、どこから見ても危険なことはわかりますよね。

適切な返済負担率に抑えるためには、以下の２点が大切です。

適切な返済負担率にするために

1. 住宅ローン以外の借入金額を正確に把握する
2. 自己資金をしっかり入れて、余裕を持った返済計画を立てること

住宅ローン以外の借入がある

住宅ローン以外の借り入れがある人(複数の場合は更に)は審査に落ちやすくなります。

注意が必要な借り入れ

• 奨学金の返済
• スマホ端末の分割払い
• クレジットカードのリボ払い
• キャッシングやカードローン
• 車のローン

上記のなかで特に厳しく見られるのは、カードローンやリボ払いです。

カードローンやリボ払いによる借入は金利が高く、「高い金利で借金してまで物を買う癖のある人＝お金にルーズな人」と捉えられてしまう可能性があることが理由です。

審査が優しいフラット35といえども、返済能力に不安がある人に簡単に融資することはありません。審査の前にできるだけ他の借入を清算し、審査に臨むようにしましょう。

尚、直前に清算した場合、まだ情報が残っている可能性があるので、金融機関担当者としっかり情報共有しておきましょう。

クレカのキャッシング枠も計算に含まれる

クレジットカードはリボ払いだけでなく、キャッシング枠の限度額も返済負担率に影響します。

キャッシング枠があれば、いつでもお金を借りられる状態ということ。

そのためキャッシング枠の限度額の分だけ、年間返済額の上限が少なくなり、住宅ローンの借り入れ上限額も少なくなってしまいます。

例

クレジットカードを複数所有している場合は、使っていないクレジットカードは解約しておくか、キャッシング枠を０円にしておくと良いでしょう。

個人信用情報に問題がある

個人信用情報に問題があると、フラット35の審査に通りづらくなります。

個人信用情報は過去の借り入れの履歴が書かれていて、住宅ローン以外の借り入れで延滞したことがある等の情報が分かるようになっています。

5年以内の事故歴があると個人信用情報に「異動」の文字が記載され、この状態では住宅ローン審査に通る可能性は極めて低くなります。

一般的に「異動」と記載されている状態を「ブラックリストに載る」「ブラックになる」と言います。

POINT

不安な場合は個人信用情報を取り寄せよう

個人信用情報の登録機関は3つあり、審査の際はすべての登録機関で照会されます。

個人信用情報が登録されている信用情報機関

過去の返済歴で少しでも不安がある人は、各登録機関に個人信用情報の開示請求をした上で、ご自身の情報がクリーンであるかどうかを確認しておきましょう。

借入額に対して担保の評価が低い

借入希望額に対して、住宅の担保評価が低い場合にも審査に落ちることもあります。

筆者が知る例としては、私道に面している住宅と特殊な建築（技術基準はクリアしていた）の住宅が審査に通らなかったことがありました。

私道に面している住宅や、特殊な建築の住宅は一般的な銀行の担保評価でも低くなりがちですので、少し気をつけておきましょう。

もし担保評価に不安がある場合は、取扱金融機関の担当者やハウスメーカーなどに相談した上で、審査がスムーズに行われるよう準備しておきましょう。

担保評価が低いという理由だけで審査に落ちるとは限らない

在籍確認が出来なかった

稀なケースですが、勤め先の企業で「在籍確認ができなかった」という可能性もあります。

在籍確認とは

電話の際は住宅金融支援機構の名前ではなく、個人名で電話がかかってきます。

したがって、個人からの電話は取り次がないような対応をしている会社であったり、受付に出た者があなたの在籍をうまく伝えられなかったりすれば、「在籍確認が取れなかった」という可能性も考えられるわけです。

ただし、「会社の対応で本人の在籍確認ができない」というだけで審査に落ちることはあまり考えられません。

通常は一度確認ができなくても本人に電話番号を再確認した上で、在籍確認を終わらせるケースがほとんどです。

担当者によって審査結果が変わることも

こちらも稀なケースですが、審査を担当する住宅金融支援機構の担当者やフラット35を販売する取扱金融機関、選択したハウスメーカーなどによっても審査結果が変わる可能性もあります。

「住宅金融支援機構に太いパイプを持つ取扱金融機関ほど審査を通せる力を持っている」とは業界内でもよく聞く話です。また、住宅金融支援機構から信頼されているハウスメーカーであるかどうかも大切だといえます。

実際に、「取扱金融機関を変えて再度申し込んだら審査が通った」というケースもありました。

フラット35の取扱実績、融資率が高い金融機関、ハウスメーカーを探し、実際の事例などにくわしい営業マンを見つけるのも1つの対策です。

フラット35の審査で重視されていること

ここまではフラット35の審査に落ちてしまった場合に、考えられる理由を解説してきました。

ところで、そもそもフラット35の審査ではどのような要素をチェックされているのでしょうか。

ここからはフラット35の審査で重視されるポイントについて、以下２つの観点から紹介します。

フラット35の審査で重視されること

1. 購入物件が技術基準を満たしているか
2. 申込者に返済能力があるか

購入物件が技術基準を満たしているか

公的ローンの性質を持つフラット35は、「質が高い住宅を広く供給すること」を理念にしています。

そのため、審査においては一般の住宅ローンより住宅の質が重視され、独自の技術基準を満たしていなければいけません。

例えば「新築一戸建て住宅」の場合のおもな技術基準は、以下のとおりです。

※1　一戸建て住宅とは、連続建て住宅及び重ね建て住宅を含む
※2　準耐火構造には省令準耐火構造を含む
※3　耐久性基準とは基礎の高さ、床下換気孔等に関する基準

ただし、住宅の質を重視しているからといって、住宅さえよければ誰でも審査に通るわけではありません。先述したとおり、担保評価が低い物件は審査で落ちる可能性もあるため、担保評価も一定の基準があると考えられます。

また、あくまで業界内で認識されている情報でいえば、住宅金融支援機構は担保評価が低い物件を大量に販売するハウスメーカーや不動産会社を危険視しているともいわれています。

物件を考えるときは、技術基準だけでなく担保評価も気にしておくことが大切です。

申込者に返済能力があるか

「フラット35では職業による選別をしない」など、申込者に対する審査条件が広いのは事実です。

ただし、申込者の属性などを総合的に見た上で、返済能力に不安がある人については厳しい審査が行われる傾向にあります。

落ちた人の傾向から、特に重視されていると思われるポイント

• 返済比率の高さ
• 自己資金の低さ(融資率)
• 個人信用情報の事故歴

つまり、「フラット35は人に対する審査条件が広い」と言えども、個人の返済能力に不安がある人には融資できないということです。

実際に筆者の経験でも、フラット35の審査に落ちた人の多くは物件より個人の返済能力に問題がありました。

「住宅の基準さえクリアすれば大丈夫でしょ」とのんきに構えず、自己資金をしっかり準備しつつ返済比率が低くなるよう計画した上で、個人信用情報をクリーンにしておくことが大切です。

フラット35の審査に落ちた場合の対策

フラット35の審査で重視されるポイントをふまえたうえで、「審査に落ちた場合にできる対策」についてご説明しましょう。

どのような対策を取るにしろ、焦って行動しても良い結果は生まれません。落ちた理由をしっかり分析し、資金計画を立てたうえで行動してくださいね。

フラット35の審査に落ちた場合の対策

1. 自己資金を増やしてから再審査をする
2. 半年以上の期間を空けてから再審査をする
3. 別の銀行から再審査をする

それぞれ分かりやすく解説していきます。

自己資金を増やしてから再審査をする

返済負担率がギリギリだった人や自己資金ゼロで借りようとしていた人は、まず自己資金をしっかり蓄えてから再審査をしましょう。

フラット35の申し込み要件において返済負担率は、年収400万円未満の場合は30%まで、年収400万円以上の場合は35%までと定められています。

また、自己資金がないのに住宅ローンを借りる人はそれだけでお金に計画性がない人と判断される可能性もあります。

上記の割合を超えてしまっていた方は、まずは自己資金を用意して返済負担率を下げることを検討しましょう。

自己資金１割以上で金利が優遇される

自己資金を用意するメリットは審査に通りやすくなることだけでなく、フラット35の金利優遇を受けられる点にもあります。

以下のとおり、フラット35では１割以上の自己資金を用意することで適用金利が引き下げられます。

35年間という長い返済期間で見れば、0.2%の金利の違いは100万円以上もの総返済額の差へと繋がります。

よりお得に住宅ローンを組むという意味でも、フラット35では１割以上の自己資金を入れることをおすすめします。

再審査の申し込みは半年以上の期間を空けてから

フラット35で再度審査を申し込む場合は、最低半年程度の期間を空けてから行いましょう。

審査の履歴は個人信用情報に記録されるため、すぐに申し込むと「この人、この前審査したばかりなのにまた申し込んでいる」という印象を与えてしまい、審査がより難しくなる可能性が高いのです。

そのため、フラット35の審査に落ちてしまった場合は、半年程度期間を空けて状況を変えてから申し込むことをおすすめします。

期間を空ける間に自己資金を貯めておこう

「次の審査まで半年も待たないといけない……」と言われるとショックもあるかと思います。

しかし、見方を変えれば「自己資金を貯める期間ができた」とも考えられます。

先述したように自己資金があれば審査にも通りやすくなりますし、金利優遇を受けることもできます。

より有利な条件で住宅ローンを利用できると考えて、しっかりと自己資金を貯めておきましょう。

別の銀行などを通して再審査をする

フラット35は取扱金融機関によって審査を通す手腕に差があるといわれています。

そのため、別の銀行を通して再審査するのもひとつの方法です。

できるだけフラット35の融資率が高く、取扱実績のある銀行やモーゲージバンク(住宅ローン専門の金融機関)、ノンバンク(銀行以外の金融機関)などを探し、再審査に適した金融機関を見つけましょう。

やみくもに審査を重ねないように注意

【注意】プロパーローンや不動産担保ローンは避けよう

個人信用情報に事故歴がある場合、最低でも５年は事故歴が消えるまで待たなくてはいけません。

「どうにかして今すぐに購入したい」と思うのが自然ですが、そこでプロパーローンや不動産担保ローンに手を出すのは避けましょう。

これらのローンは金利が高く、長く返し続けていくと返済負担がかなり大きくなります。

事故歴が消えるまでに時間がかかる場合は、その間にしっかり貯蓄しつつ適切な支払いを継続した上で、個人信用情報をクリーンにすることに専念してください。

フラット35を申し込む金融機関の選び方

フラット35を利用する金融機関を選ぶ際は、以下の２点をチェックしておきましょう。

フラット35選びのポイント

1. 「保証型」のフラット35を取り扱っているか
2. 融資事務手数料の金額

金融機関を比較する際の優先度は、①→②の順番です。

保証型のフラット35は金利が低く設定されているケースが多く、固定金利を利用する際には特にメリットが大きくなるためです。

ここでは保証型のフラット35を取り扱っている金融機関のなかで、おすすめの銀行を２社紹介します。

おすすめ１：ARUHI「スーパーフラット」

ARUHIは「ARUHIスーパーフラット」という保証型のフラット35を取り扱っています。

ARUHIは自己資金による金利優遇幅の種類が多く、自己資金を５割以上用意することで大幅に金利が引き下げられるプランも存在します。

スーパーフラットを利用するには、最低でも物件価格の1割以上の頭金が必要ですが、資金に余裕がある方はARUHIを検討してみると良いでしょう。

ARUHI

フラット ARUHI スーパーフラット	1.220% 2021年04月適用金利 自己資金30%以上 一般団信加入
フラット ARUHIフラット35	1.240% 2021年04月適用金利 自己資金10%以上 借入期間15年～20年の場合 機構団信加入

保証料	事務手数料	繰上げ返済 手数料
無料	借入金額×2.20％（税込）※対象商品はweb割引で借入金額×1.10%（税込）	無料

審査期間	返済方法	来店
1週間程度	元利均等返済/元金均等返済	不要
固定期間	借入可能額	対応地域
ー	100万円~1億円	全国

ARUHIは国内最大手の住宅ローン専門金融機関で、フラット３５の実行件数シェアNo.1！全国140以上の店舗を展開しており、安心して相談ができます。 ※頭金が増えるほど従来のARUHIフラット３５より金利が低くなるアルヒ独自の商品、スーパーフラット

おすすめ２：住信SBIネット銀行「フラット35(保証型)」

ふたつめのおすすめは、保証型のフラット35を取り扱っている「住信SBIネット銀行」です。

ARUHIと同様、従来のフラット35よりも低い金利での借り入れが出来るため、長期固定金利で少しでも金利の低いローンを探している方におすすめです。

また、すべての病気やケガが対象となる全疾病保障が基本付帯なので、「金利の低さだけじゃなくて、保障でも妥協したくない」という方におすすめです。

住信SBIネット銀行

変動金利 ネット専用住宅ローン（通期引下げプラン）	0.410% 2021年04月適用金利
当初10年固定 ネット専用住宅ローン（当初引下げプラン）	0.630% 2021年04月適用金利
当初20年固定 ネット専用住宅ローン（当初引下げプラン）	1.260% 2021年04月適用金利
当初35年固定 ネット専用住宅ローン（当初引下げプラン）	1.510% 2021年04月適用金利

保証料	事務手数料	繰上げ返済 手数料
無料	借入金額×2.20％（税込）	無料　※固定金利特約期間中の全額繰上返済は所定の手数料がかかります。

審査期間	返済方法	来店
最短1週間　※時期により異なります。詳細は同社WEBサイトをご参照ください。	元利均等返済/元金均等返済	不要
固定期間	借入可能額	対応地域
2～35年	500万円～2億円	全国

団信はもちろん、すべての病気・けがをカバーする全疾病保障が「保険料無料」「金利の上乗せもなし」で付帯！ 働けなくなったら、月々の返済額を保障いたします。働けないまま12ヵ月経過したら、住宅ローンの残高が0円になります。 魅力的な金利と安心の保障がついた住宅ローンです！ ※掲載の金利は所定の条件を満たした場合の金利です。

フラット35の審査の流れをおさらい

「フラット35の事前審査や本審査の違いがよくわからない」という方に向けて、それぞれの違いを簡単におさらいしておきましょう。

事前審査の申し込みから本審査の結果が分かるまでに３週間ほどかかることもあるため、早めに審査を申し込んでおくことをおすすめします。

事前審査

事前審査は、フラット35の申し込み要件を満たしているかを簡易的に審査するために行われます。

住宅ローン申込者の自己申告ベースで審査が行われるため、この時点では収入証明書類などは提出しません。

また、フラット35を販売しているのは住宅金融支援機構ですが、事前審査は金融機関（取り扱っている銀行）が実施します。

事前審査完了までの期間

本審査

本審査は実際の書類をベースとして、「住宅ローンを貸しても大丈夫なのか」を審査するために行われます。

事前審査は金融機関だけが行っていましたが、本審査では金融機関と住宅金融支援機構の両方が審査を行います。

事前審査と本審査で実施する機関が異なるため、「事前審査には通ったのに、本審査には落ちた」ということも十分に起こりえます。

事前審査の申告内容と違いが出ないように、正しく書類を記入しましょう。

本審査完了までの期間

フラット35の審査についてよくある質問

まとめ

フラット35の審査に落ちる理由はさまざまですが、どれも事前に対策を取っておけるものばかりです。

フラット35の審査対策のポイント

1. フラット35の審査に落ちた場合の対策
2. 自己資金を増やしてから再審査をする
3. 再審査の申し込みは半年以上の期間を空けてから
4. 別の銀行などを通して再審査をする

審査に落ちてしまった場合は、当ページで紹介した対策をした上で改めて審査に申し込んでみてくださいね。