• 2020.12.03

フラット35の利用条件を分かりやすく解説!申込者と物件のポイントをチェック

執筆者: 政所温也 (株式会社Choices 代表取締役)
積み木の家

フラット35は一般的な銀行の住宅ローンとは取り扱いが異なるため、利用するための条件も独自で定められています。

しかし満たさなければならない条件の種類が多く、「正直どこを見れば良いのか分からない」とお悩みではないでしょうか。

そこで当ページではフラット35の条件について、特に重要なポイントを分かりやすく解説していきます

条件を満たしていない場合の代替案も紹介していますので、ぜひ参考になさってください。

この記事を執筆・監修している専門家

執筆者

政所温也

株式会社Choices 代表取締役

保有資格・検定

2級ファイナンシャル・プランニング(FP)技能士、損害保険募集人、損保自動車専門試験合格

2010年にファイナンシャルプランナー(FP)として独立し活動中。過去に大手金融ニュースメディアや損保公式サイトでも執筆活動を行った実績があり、「読みやすく理解しやすいライティング」を得意としている。2020年9月現在で、1,700記事以上の執筆実績がある。

編集者

ナビナビ住宅ローン編集部

住宅ローンを組む時に抱える「どうやって住宅ローンを選べば良いかが分からない」「金利の違いがよく分からない」「一番お得に借りられるローンはどれなの?」といった疑問・不安を解決できるように解説していきます。

フラット35の利用条件

フラット35の利用条件は大きく3つの項目に分かれていて、すべての条件を満たす必要があります。

フラット35の利用条件

  1. 申込者に関する条件
  2. 物件に関する条件
  3. 借り入れに関するその他の条件

これだけを見ると難しそうな印象を受けるかも知れませんが、実はフラット35は物件基準以外の厳しい条件がないので、比較的利用しやすい住宅ローンです

それぞれ詳しく見ていきましょう。

フラット35の申込者に関する条件

フラット35の申込者に関する条件は、以下の通りです。

申込者に関する条件

  1. 申込時の年齢が満70歳未満
    (親子リレー返済の場合は満70歳以上でも可)
  2. 日本国籍を持つ人、永住許可を受けている人または特別永住者である
  3. 借入金額の割合が一定の基準を満たしている
  4. ローンの利用対象が申込者本人または親族の居住用物件である
    (新築住宅の建設・購入資金または中古住宅の購入資金に使うこと)

フラット35では年収の最低基準や、職業に関する条件が定められていないため、住宅ローン申込者に対する利用条件はかなり緩いと言えます。

そのため、年収が低めの方や自営業者など、民間の金融機関では住宅ローンを組むのが難しい立場の方でも申込みしやすいことが、フラット35の大きな特徴です

ただし、年収の最低基準はなくても、住宅ローン金額と年収のバランスがあまりにおかしければ滞納につながってしまいますから、収入に対する一定の基準が設けられています。

フラット35の返済負担率の基準

前年度の税込み年収に対して、住宅ローンの年間の返済額が占める割合が、一定の基準を越えてしまっている場合は、フラット35は利用できません

具体的には、以下の基準を満たしている必要があります。

年収に対するローン返済額の基準
前年度の税込み年収 基準
400万円未満 30%以下
400万円以上 35%以下

また、会社員と自営業者とで年収の取り扱いは若干異なります。
それぞれ以下の金額を年収として取り扱われるため、参考になさってください。

総返済負担率の年収の取扱い

  • 会社員で給与収入のみの人
    市町村から発行される「住民税納税証明書」の支払給与総額
  • 自営業者などで給与収入以外の収入がある人
    「住民税納税証明書」か「納税証明書(所得金額用)」の所得金額

フラット35の物件に関する条件

フラット35は申込者に対する条件が緩めである反面、物件に関する条件は厳しめに設定されています

建築基準法はもちろん、住宅金融支援機構が定めた独自の技術基準を満たした上で、所定の検査機関で適合証明書を取得しなければいけません。

物件に関する基準で代表的なものは以下の3つです。

物件に関する代表的な条件

  1. 住宅の床面積が一戸建てなどの場合70㎡以上、マンションなど集合住宅の場合30㎡以上
  2. 一般の道に2m以上接していること 
  3. 2つ以上の居住室(家具等で仕切れる場合でも可)があり、炊事室、便所及び浴室があること

つまり、戸建てで床面積が70㎡に満たない物件や、私道にしか面していない物件では、フラット35は利用できないのです

また、他にも細かな基準がありますが、新築か中古か、戸建てかマンションかなどによって異なり、素人目で容易に判断できるものではありません。
住宅が基準に適合しているかどうかを判断するには、指定の検査機関や適合証明技術者に確認してもらいましょう

物件の基準についてより詳しく知りたい方は、以下の記事を参考になさってください。

借り入れに関するその他の条件

フラット35の重要な条件は、ここまで解説してきたとおりです。

しかし、フラット35には他にも細かな条件がいくつかあるため、それぞれ簡潔に紹介します。

  1. 借入可能額
  2. 利用可能期間
  3. 保証人・保証料
  4. 担保
  5. 団体信用生命保険

借入可能額

フラット35の借入可能額は「100万円以上8,000万円以下(1万円単位)」です。

資金使途は建設費または購入費用の範囲内となっていて、購入に付随して発生した手数料なども含まれます。

利用可能期間

フラット35の利用可能期間は、15年以上35年以下です。 また、申込時の年齢が60歳以上の場合は、10年以上から借り入れできます。

ただし誰でも35年間の住宅ローンを組めるのではなく、完済時の年齢が80歳を越えない年数が上限となっています。

フラット35の最長返済期間

  • 80歳ー申込時の年齢(1歳未満切り上げ)=最長返済期間

なお、借入期間が20年以内の場合は『フラット20』という扱いになり、フラット35よりも適用金利が低くなります。

保証人・保証料

フラット35では保証人と保証料は、どちらも不要です。

ただし金融機関に対して融資事務手数料を支払わなければならないため、借り入れ当初には数十万円のまとまった資金が必要になることは知っておきましょう。

担保

フラット35を利用するには、融資対象の住宅と敷地を担保に入れる必要があります

住宅ローンの担保には、保証会社を利用する「人的担保」と、不動産を利用する「物的担保」があり、フラット35では後者の物的担保のみが認められます。

また、フラット35と他の住宅ローンや財形住宅融資を併用してローンを組む場合は、抵当権の1位は住宅金融支援機構にしなければならない決まりがあります。

抵当権の順位とは

万が一住宅ローンを支払えなくなった場合は、抵当権の順位が高い債権から優先して支払われます。

フラット35と他の住宅ローンを併用している人が物件を売却しなければならなくなった際に、住宅ローン残高に対して売却益が満たない場合には、フラット35への返済が優先されます。

団体信用生命保険

フラット35にも独自の団体信用生命保険があり、「新機構団信」と呼ばれています。

民間の金融機関の住宅ローンでは、基本的には銀行が指定した団体信用生命保険に加入しなければ住宅ローンを利用できません。
対して、フラット35の新機構団信への加入は任意なので、加入しなくても住宅ローンを組むことができます

それにより、健康状態に不安がある人でも、新機構団信なしで申し込みすれば審査が通りやすくなるという側面もあります。

また、新機構団信に加入しない場合は、適用金利から年0.2%の金利が差し引かれます

とはいえ、団信はいざというときの「安心」に直結するものです。金利が安くなるからといって安易に回避せず、必要な保障を検討の上、慎重に選択するようにしましょう。

フラット35は自営業者や転職後の人でも申込みできる 

フラット35以外の住宅ローンでは収入の安定度を重視する傾向があるため、自営業者や勤続年数が短い人は審査に通りにくくなります。

対してフラット35は、申込者の職業による選別をせず、勤続年数に対する要件もありません。つまり、自営業者や転職後の人でも申込みしやすいというメリットがあります

フラット35と民間住宅ローンの審査の違い
フラット35と民間住宅ローンの審査の違い
勤続年数についても申込要件にないため、勤続年数1年未満の人でも申し込みできます!

ただし、勤続年数は「要件にない」だけで「選別しない」わけではないので、転職後3か月以内などあまりに短いケースは審査に影響する可能性があります

転職後に申し込む場合は、最低でも転職後3か月ほど期間をおいてから申し込むようにしましょう。

また、申し込み時には直近の給与明細などの追加書類が必要になる場合がほとんどですので、余裕をもって準備しておいてください。

フラット35の条件を満たしていない場合の代替案

転職したてでも申込みしやすいフラット35ですが、住宅の技術基準など条件を満たしていない場合には利用できません。

その場合は残念ですが、代替案としてほかの住宅ローンを利用することも検討しましょう。

フラット35の代替案①民間住宅ローンの全期間固定

フラット35のように全期間固定金利タイプの住宅ローンを利用したい場合は、銀行の全期間固定住宅ローンを検討してみましょう。

金融機関によってはフラット35よりも低い金利で提供している商品もあり、固定金利の安心感を得ながら、毎月の負担額も抑えられる可能性があります。

ただし、フラット35とは違って住宅ローン審査は銀行が行います。 住宅に対する基準は緩くなるかも知れませんが、人に対する審査は厳しくなる可能性があることは理解しておきましょう。

銀行の住宅ローンの審査対策については、以下の記事でも詳しく解説しています。

フラット35の代替案②転職したてでも申し込める住宅ローン

近年ではネット銀行をはじめ、転職後でも申し込める住宅ローンの取り扱いが増えてきています。

転職して間もない時期なのであれば、これらの勤続年数の要件を設けていない住宅ローンを検討してみてください

新しい勤務先の給与明細書や、職務経歴書を求められることがあるため、余裕をもって用意しておくと良いでしょう。

フラット35の条件についてのよくある質問

フラット35の利用条件について解説してきましたが、まだまだ細かい点が気になる人もいますよね。

利用条件でよくある質問についてはフラット35のHP上に明記されています。代表的な質問をピックアップし、解決していきましょう。

外国人が申し込みはできる?

特別永住者の方、永住許可を得ている外国人の方は、フラット35を申し込めます。

連帯債務者になったり、住宅を共有したりすることも可能です。当然ながら、これらの条件を満たしていない場合、申し込みすることはできません。

参考:Q.外国籍でも申込みできますか。(住宅金融支援機構)

住宅を共有の名義にできる?

共有者が本人の親や子ども、配偶者など、指定の要件を満たせば、住宅を共有名義にすることも可能です。

参考:Q.住宅を共有の名義にすることはできますか。(住宅金融支援機構)

海外から転勤してきた場合でも申込みできる?

海外から日本へ転勤で来られている外国人の方は、永住許可を受けていないかぎり利用できません。

ただし、海外転勤をしていた日本人が国内勤務になり、日本に戻ってきた場合は申込みできます。状況に応じて別途書類の提出を求められる可能性があるため、くわしくはフラット35の取扱金融機関に確認しておきましょう。

参考:Q.海外勤務をしていましたが、最近国内勤務となり、現在は給与収入を受けています。この場合は申込みできますか。(住宅金融支援機構)

セカンドハウスでも申込みできる?

申込者本人が週末などに居住することを目的としたセカンドハウスであれば、申込みできます。

セカンドハウスの場合も基本的な利用条件はフラット35と同じですが、以下のような注意点があります。

  1. 財形住宅融資との併用はできない
  2. 不動産投資など賃貸目的での利用はできない
  3. 住宅ローン控除の対象にならない

金融機関によっては取り扱いがない場合もあるので、詳しくはフラット35取扱金融機関に確認しておきましょう。

参考:セカンドハウスのお申込みについて(住宅金融支援機構)

二世帯住宅の場合でも申込みできる?

二世帯住宅の場合でも、一定の条件を満たす場合は申込みが可能です。条件は親子別々に申し込む場合(二口)と親子一緒に申し込む場合(一口)で異なります。

別々で申し込む場合(二口)はそれぞれの住宅について技術検査を受ける必要があります。詳しくはフラット35のHPをご確認ください。

参考:Q.二世帯住宅は申し込むことができますか。(住宅金融支援機構)

収入合算でも申込みできる?

申込者本人の収入だけでは総返済負担額の基準に足りない場合、配偶者や親(親子リレー返済)の収入を合算して申し込むことができます。ただし収入合算者は連帯債務者となり、ペアローンや連帯保証という条件では利用できません。

収入を合算する場合は一定の条件をすべて満たさなければいけませんので、詳細はフラット35の取扱金融機関で確認が必要です。

参考:Q.収入を合算して申込みできますか。またその場合に条件はありますか。(住宅金融支援機構)

土地の購入資金は、融資の対象になる?

住宅の建設とあわせて購入した土地の場合、融資対象になります。ただし、土地購入資金だけの借入れはできず、住宅の建設費とあわせて同時に借入れをしなければいけません。

土地購入の期限は申込日の前々年度の4月1日以降となっているため、土地だけを早く購入する場合は注意が必要です。

参考:Q.土地の購入資金も融資対象になりますか。(住宅金融支援機構)

まとめ

フラットの利用条件は申込者には優しく、物件には厳しく設定されています。

もし購入する物件がフラット35の条件を満たしていない場合には、以下2つの代替案も検討してみましょう。

  1. 民間住宅ローンの全期間固定タイプを利用する
  2. 転職したてでも申し込める住宅ローンを利用する

ご案内した利用条件を参考に、ご自身に適した住宅ローンを検討しつつ、準備万端の状態で申し込みなさってくださいね。

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