フラット35の中古住宅の適用条件とは？建物技術基準と35Sを使う裏技 　

中古住宅の購入にフラット35を利用しようと検討していて、

という疑問をお持ちの方も多いですよね。

結論から言ってしまうと、指定の技術基準に対応している中古住宅なら、築年数が古くともフラット35を利用可能です。

加えて、

• あらかじめ技術基準対応を確認している「中古マンションらくらくフラット35」該当マンション
• 新築時に長期優良住宅の認定を受けているなど、「一定の条件を満たした築年数10年以内の住宅」

なら物件検査を省略できるので、手数料も時間も節約できてしまうのです。

当記事では、フラット35で中古住宅を購入する際に重要な利用条件や、物件検査の詳細について詳しく解説していきます。

プチリフォームでフラット35Sに対応する裏技も紹介していきますので、ぜひ参考にしてくださいね。

この記事を執筆・監修している専門家

執筆者

政所温也

株式会社Choices 代表取締役

保有資格・検定

2級ファイナンシャル・プランニング(FP)技能士、損害保険募集人、損保自動車専門試験合格

2010年にファイナンシャルプランナー(FP)として独立し活動中。過去に大手金融ニュースメディアや損保公式サイトでも執筆活動を行った実績があり、「読みやすく理解しやすいライティング」を得意としている。2020年9月現在で、1,700記事以上の執筆実績がある。

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編集者

ナビナビ住宅ローン編集部

住宅ローンを組む時に抱える「どうやって住宅ローンを選べば良いかが分からない」「金利の違いがよく分からない」「一番お得に借りられるローンはどれなの？」といった疑問・不安を解決できるように解説していきます。

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中古住宅でフラット35を利用する際の建物技術基準

まずは、

という疑問についてお答えしていきますね。

中古住宅でフラット35を利用する際の建物技術基準について、戸建てのケースとマンションのケースの基準項目を表にまとめました。

<中古住宅>建物技術基準の基準項目と概要

上記表の基準をクリアしていれば、フラット35を利用することができます。

ただこれらの情報だけだと、

という方もいらっしゃるかもしれません。

そこで、上記表の中でも特に重要な部分を抜粋すると、

• 築年数と耐震性
• 住宅の床面積

という2点をまずチェックすると良いでしょう。

これらは、中古住宅でフラット35を利用する際非常に重要な項目なので、それぞれに分けて解説していきますね。

築年数と耐震性

冒頭でもお伝えしたように、フラット35は築年数が古い住宅でも、耐震性が一定基準を満たしていれば利用することができます。

さらにわかりやすく言えば、

• 築年数36年程度(※)までの住宅(築年月が1983年4月1日以降の住宅)
  　　※2019年からみた築年数
• 新耐震基準で建てられた住宅

なら利用可能だということです。

ここで問題となる「耐震性の基準」を以下の表にまとめました。

築年数が古くても、下記の基準さえ満たせばフラット35を利用できますよ。

上記表に記載されているように、もし旧耐震住宅であっても、建物の形などが一定の基準を満たしていればフラット35を利用できるということです。

したがって、「旧耐震基準の住宅だから」とフラット35の利用をあきらめるのではなく、設計図書等で耐震評価基準に適合するかを確認してみてください。

住宅の耐震性を確認する際の注意点として、「建築確認日」＝「建築確認が取れた日」であるという点を覚えておきましょう。

一般的に、建築確認日から建物が完成するまでの日(築年月)まで、数か月～1年程度のタイムラグがあります。

つまり建築確認日＝築年月ではないので、混同しないように気をつけてくださいね。

床面積

フラット35を利用する場合、住宅の床面積にも基準が定められています。

基準としては、

• 戸建ての場合：70㎡以上
• マンションの場合：30㎡以上

が必要になります。

間取りで言えば、

• 戸建て:２(LD)K～３(LD)K以上の間取りがある住宅
• マンション:１(LD)K～2(LD)K以上の間取りがある住宅

という住居スペースなら利用可能ということです。

床面積は物件情報の中でも比較的把握しやすいポイントなので、下記表の基準を見ながらチェックしてみてくださいね。

<床面積の基準>

床面積は増築でもしない限り、基本的に変えられない部分です。

中古住宅を購入する場合は床面積をまずチェックし、フラット35の利用可否を確認しておくようにしましょう。

関連記事：フラット35の建物の条件を解説！新築と中古でも条件が違うので注意しよう

中古住宅がフラット35に対応しているか調べる方法

希望している物件にフラット35が適用できるかどうかを知るためには、結局のところ建築技術基準を調べなければなりません。

しかしながら、

と感じた方も多いのでは？

それは、冒頭でご説明した

• 「中古マンションらくらくフラット35」該当マンション
• 「一定の条件を満たした築年数10年以内の住宅」

という2つの方法です。

検討中の住宅が上記いずれかに該当すれば、物件検査を省略してフラット35を利用することができますよ。

物件検査を省略できれば検査費用は不要ですし、契約までの手続きもよりスムーズに進めることが可能です。

これを知れば、「そういう住宅を選びたい！」と感じるのも当然ですよね。

重要な①と②のポイントについて、それぞれご説明していきますね。

中古マンションらくらくフラット35

「中古マンションらくらくフラット35」とは、あらかじめフラット35の建物技術基準に適合していることが確認されている中古マンションです。

調べ方は非常に簡単で、検討中のマンション名が下記の物件情報サイトにあれば、フラット35を利用できます。もちろん物件検査も省略することができますよ。

中古マンションを検討中の方はまず、下記のサイトで該当がないかを調べましょう。

• 外部リンク：中古マンションらくらくフラット35検索サイト(住宅金融支援機構)

サイトでは、「都道府県」「市区町村」「町名」「マンション名」で該当マンションを検索することができます。

もし、検討中のマンション名がサイトにない場合は、フラット35に対応しているかどうかの確認(物件検査)が必要になります。

築年数10年以内の中古住宅

もう1つのポイントとして、築年数10年以内の中古住宅なら、下記いずれかの条件を満たせば「フラット35S」を利用することができます。

「フラット35 S」とは、フラット35の条件を満たした住宅のうち、さらに耐久性や省エネルギー性などが優れている住宅に対して適用される優遇プランです。

フラット35Sの条件に該当した場合、一定期間金利が引き下げられる内容になっています。

どの程度金利が優遇されるのか、フラット35と金利を比較して表にまとめました。

<フラット35とフラット35Sの金利差>

上記のようにフラット35Sなら、2021年3月31日までの申込受付分で、

• 金利Aプラン…当初10年間
• 金利Bプラン…当初5年間

と各期間年▲0.25％金利が引き下げられます。

フラット35よりもお得な金利で借入れできるので、できる限り利用したいプランですよね。

注意点として、対象の中古住宅の新築時に利用されていたフラット35が「保証型」の場合、住宅ローンの売り手は住宅金融支援機構ではなく、各金融機関になります。

したがって、中古住宅の購入者が物件検査を省略してフラット35を利用する場合には、元契約のフラット35保証型を提供していた金融機関を再度利用しなければなりません。

2020年4月現在、保証型を受け付けている金融機関は全国で7つしかないので、保証型に該当する可能性は低いものの、念の為注意しておいてくださいね。

中古住宅でのフラット35の物件検査

という疑問をお持ちの方も多いですよね。

中古住宅でフラット35の物件検査を新たに受ける場合、

• 書類審査と現地調査がある
• 物件検査費用は買主の個人負担となる
• 物件検査は時間がかかる
• 物件検査の申込みは各都道府県の検査機関などに依頼が必要　

というポイントに注意が必要です。

それぞれの項目別に分けてご説明していきますね。

物件検査には書類審査と現地調査がある

フラット35の物件検査は、大きく分けて「書類審査」と「現地調査」の2つがあります。

フラット35の物件検査は、上記の書類審査と現地調査のすべてを終えなければ完了しません。
当然ながら物件検査が完了しないことにはローン契約もできないため、事前の書類準備と現地調査の段取りが重要ですよ。

それぞれのスケジュールとやるべきことを確認しながら、段取り良く進めていきましょう。

物件検査の費用

フラット35で中古住宅の物件検査を行う場合、費用の相場は一戸建てのケースで4万円～6万円台です。

しかし当然ながら、詳細な費用は住宅の地域や規模によって異なります。

詳しくは、物件検査を依頼する機関や技術者に、目安を確認しておきましょう。　

物件検査に必要な期間

物件検査に必要な期間は、物件検査を依頼する検査機関や技術者によって異なります。

検査機関によっては、適合証明の申請から証明書発行まで4営業日程度で行っているところもあります。

早急な対応を希望する場合は、あらかじめ急ぎの旨を検査機関に伝えておき、準備書類に漏れがないよう申請するようにしましょう。　

物件検査の申込方法

物件検査の申込は、以下の手順で行います。

参考までに、大都市のおもな物件検査機関を下記表にまとめました。
依頼時の参考にしてくださいね。

<主要都市のおもな物件検査機関>

※費用の目安はフラット35利用時、耐震評価が不要な場合。

プチリフォームでフラット35Sに対応する裏技

購入予定の中古住宅がフラット35の条件を満たしている場合、実はプチリフォームだけで「フラット35S」に対応させることも可能です。

フラット35対応の中古住宅をフラット35Sに対応させる裏技で、もっとも簡単な方法は、「浴室と階段に手すりを設置すること」です。

わかりやすくいうと、階段のない中古マンションであれば、プチリフォームで浴室に手すりを設置するだけで、フラット35S(金利Bプラン)を利用できるということです。

手すりの設置でなぜフラット35Sに対応できるかと言うと、中古住宅には「中古タイプ基準」という独自の技術基準があるからです。

<フラット35S(金利Bプラン)中古タイプ基準>
下記のいずれか1つ以上の基準を満たす住宅であること

出典:「フラット35S　技術基準の概要」

上記の中古タイプ基準のうち、もっとも簡単かつ安価にできるのが「手すりの設置」なのです。
浴室の手すり設置であれば、3万円～5万円程度の費用で設置できる場合が多いですね。

したがって、フラット35Sに適用させたい旨を業者に相談し、プチリフォームしてから物件検査を受けるのも一つの方法ですよ。

フラット35SのBプランが適用されれば、借入れ当初5年間の金利が▲0.25％引き下げられます。

数万円のプチリフォームで返済負担を軽くでき、資産価値も上げられるのです。

もしフラット35Sが気になっている場合は、プチリフォームで適用を受ける方法も検討してみましょう。

関連記事：フラット35Sはフラット35とは何が違う？「Ｓ」を分かりやすく解説！

まとめ

フラット35を中古住宅で利用する場合は、新規購入時と利用条件や物件検査の内容が変わってくるので注意が必要です。

当記事で特に重要なポイントは

の4つですね。

フラット35を利用できる住宅は、すなわち質が高い住宅だということです。

安心感のあるフラット35で、賢く中古住宅を購入してくださいね。

関連記事：フラット35のおすすめを住宅ローンアドバイザーが解説！金利だけじゃない比較のコツ

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