フラット35の中古住宅の適用条件とは？建物技術基準と35Sを使う裏技
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中古住宅の購入にフラット35を利用しようと検討していて、
という疑問をお持ちの方も多いですよね。
結論から言ってしまうと、指定の技術基準に対応している中古住宅なら、築年数が古くともフラット35を利用可能です。
加えて、
- あらかじめ技術基準対応を確認している
「中古マンションらくらくフラット35」該当マンション - 新築時に長期優良住宅の認定を受けているなど、
「一定の条件を満たした築年数10年以内の住宅」
なら物件検査を省略できるので、手数料も時間も節約できてしまうのです。
当記事では、フラット35で中古住宅を購入する際に重要な利用条件や、物件検査の詳細について詳しく解説していきます。
プチリフォームでフラット35Sに対応する裏技も紹介していきますので、ぜひ参考にしてくださいね。
オフィス千日合同会社 代表社員 公認会計士 / 公認会計士中村岳広事務所
監修者千日太郎
公認会計士として、本名である中村岳広の名を掲げた公認会計士 中村岳広事務所を設立・運営。
独自のノウハウと公認会計士としての金融商品の分析力を生かし、
2014年から「千日太郎」として住宅ローンの情報をブログ「千日のブログ 家と住宅ローンのはてな？に答える」で発信。
「千日の住宅ローン無料相談ドットコム」では一般の人からの匿名相談に無料で乗り、コンサル内容をネットに公開している。
住宅ローンの金利動向やリスク対策について著した『住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本』など、複数の著書を出版。
▼書籍一覧
住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本
家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本
初めて買う人・住み替える人 独身からファミリーまで 50歳からの賢い住宅購入
住宅破産
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編集者イーデス編集部
「ユーザーが信頼して利用できるWEBメディア」を目指す編集部チーム。実際のユーザーの声や業界知識の豊富な専門家の協力を得ながら、コンテンツポリシーに沿ったコンテンツを制作しています。暮らしに関するトピックを中心に、読者の「まよい」を解消し、最適な選択を支援するためのコンテンツを制作中です。
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■許認可
有料職業紹介事業（厚生労働大臣許可・許可番号：23-ユ-302788）
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中古住宅でフラット35を利用する際の建物技術基準
まずは、
- フラット35を利用できる中古住宅はどんな基準をクリアしている必要があるのか？
という疑問についてお答えしていきますね。
中古住宅でフラット35を利用する際の建物技術基準について、戸建てのケースとマンションのケースの基準項目を表にまとめました。
| 基準項目 | 概要 |
|---|---|
| 接道 | 原則として、一般交通用の道に 2ｍ以上接していること |
| 住宅の 床面積 | 床面積70㎡以上 ※共同建ての住宅は30㎡以上 ※併用住宅の場合は、住宅部分の床面積が 非住宅部分(店舗など)の床面積以上であること |
| 住宅の 規格 | 原則として2以上の居住室(家具などで 仕切れる場合でも可)、炊事室、 便所及び浴室が設置されており、 独立した生活を営むことができるもの |
| 戸建型式 等 | ・木造の住宅は一戸建てまたは 連続建てに限る ・耐火構造住宅内の専用階段は、 耐火構造以外とすることができる |
| 住宅の 構造 | 以下いずれかに適合する住宅であること ・耐火構造 ・準耐火構造 (省令準耐火構造の住宅を含む) ・耐久性基準に適合する住宅 |
| 住宅の 築年数・ 耐震性 | 以下いずれかに適合する住宅であること ・建築確認日1981年(昭和56年) 6月1日以後であること ・表示登記における新築時期が1983年 (昭和58年)４月1日以降である住宅 ・建築確認日が1981年(昭和56年) 5月31日以前の場合は、耐震評価基準 などに適合していること |
| 劣化状況 | ・(屋外) 基礎や外壁部分などに 著しいひび割れや欠損がないこと ・(屋内) 土台や床組などに著しいひび割れや 欠損、腐朽、蟻害、鉄筋の露出が ないことなど |
| 維持管理 基準 | ― |
| 基準項目 | 概要 |
|---|---|
| 接道 | 原則として、一般交通用の道に 2ｍ以上接していること |
| 住宅の 床面積 | 床面積30㎡以上 |
| 住宅の 規格 | 原則として2以上の居住室(家具などで 仕切れる場合でも可)、炊事室、 便所及び浴室が設置されており、 独立した生活を営むことができるもの |
| 戸建型式 等 | ・木造の住宅は一戸建てまたは 連続建てに限る ・耐火構造住宅内の専用階段は、 耐火構造以外とすることができる |
| 住宅の 構造 | 以下いずれかに適合する住宅であること ・耐火構造 ・準耐火構造 (省令準耐火構造住宅を含む) |
| 住宅の 築年数・ 耐震性 | 以下いずれかに適合する住宅であること ・建築確認日1981年(昭和56年) 6月1日以後であること ・表示登記における新築時期が1983年 (昭和58年)４月1日以降である住宅 ・建築確認日が1981年(昭和56年) 5月31日以前の場合は、耐震評価基準 などに適合していること |
| 劣化状況 | (共用部分) 基礎、外壁、柱、梁、バルコニー等に 鉄筋の露出がないことなど |
| 維持管理 基準 | 管理規約 管理規約が定められていること 長期修繕計画 計画期間20年以上 |
上記表の基準をクリアしていれば、フラット35を利用することができます。
ただこれらの情報だけだと、「なんだか難しそうでよくわからない…」という方もいらっしゃるかもしれません。
そこで、上記表の中でも特に重要な部分を抜粋すると、
という2点をまずチェックすると良いでしょう。
これらは、中古住宅でフラット35を利用する際非常に重要な項目なので、それぞれに分けて解説していきますね。
築年数と耐震性
冒頭でもお伝えしたように、フラット35は築年数が古い住宅でも、耐震性が一定基準を満たしていれば利用することができます。
さらにわかりやすく言えば、
- 築年数36年程度(※)までの住宅
(築年月が1983年4月1日以降の住宅)
※2019年からみた築年数 - 新耐震基準で建てられた住宅
なら利用可能だということです。
ここで問題となる「耐震性の基準」を以下の表にまとめました。
築年数が古くても、下記の基準さえ満たせばフラット35を利用できますよ。
耐震性の基準
- 建築確認日が1981年(昭和56年)6月1日以後であること
→新耐震住宅であること
→38年前の6月以降に建築確認できている住宅であること(※) - 表示登記における新築時期が1983(昭和58年)年４月1日以降であること
→36年前の4月以降に新築されている住宅であること(※) - 建築確認日が1981年(昭和56年)5月31日以前の場合は、耐震評価基準などに適合していること
→38年前の6月以前に建築確認された旧耐震住宅(※)の場合、建物の形や壁の配置等などが耐震評価基準に適合していること
(耐震評価基準の確認は設計図書で行います)※ 2019年からみた基準
上記表に記載されているように、もし旧耐震住宅であっても、建物の形などが一定の基準を満たしていればフラット35を利用できるということです。
したがって、「旧耐震基準の住宅だから」とフラット35の利用をあきらめるのではなく、設計図書等で耐震評価基準に適合するかを確認してみてください。
住宅の耐震性を確認する際の注意点として、「建築確認日」＝「建築確認が取れた日」であるという点を覚えておきましょう。
一般的に、建築確認日から建物が完成するまでの日(築年月)まで、数か月～1年程度のタイムラグがあります。
つまり建築確認日＝築年月ではないので、混同しないように気をつけてくださいね。
床面積
フラット35を利用する場合、住宅の床面積にも基準が定められています。
基準としては、
- 戸建ての場合：70㎡以上
- マンションの場合：30㎡以上
が必要になります。
間取りで言えば、
- 戸建て:
２(LD)K～３(LD)K以上の間取りがある住宅 - マンション:
１(LD)K～2(LD)K以上の間取りがある住宅
という住居スペースなら利用可能ということです。
床面積は物件情報の中でも比較的把握しやすいポイントなので、下記表の基準を見ながらチェックしてみてくださいね。
| 戸建て | マンション |
|---|---|
| 床面積70㎡以上※ 一般的に、70㎡は ２(LD)K～３(LD)Kの 間取りが多い | 床面積30㎡以上 一般的に、30㎡は １(LD)K～2(LD)Kの 間取りが多い |
※共同建ての住宅は30㎡以上
※併用住宅の場合は、住宅部分の床面積が非住宅部分(店舗など)の床面積以上であること
床面積は増築でもしない限り、基本的に変えられない部分です。
中古住宅を購入する場合は床面積をまずチェックし、フラット35の利用可否を確認しておくようにしましょう。
中古住宅がフラット35に対応しているか調べる方法
希望している物件にフラット35が適用できるかどうかを知るためには、結局のところ建築技術基準を調べなければなりません。
しかしながら、
そんなのややこしくて調べるのが面倒…
と感じた方も多いのでは？
実は、建物の技術基準を確認する方法の他にも、検討中の住宅がフラット35に対応しているかどうかを簡単に調べる方法があるんです。
それは、冒頭でご説明した
という2つの方法です。
検討中の住宅が上記いずれかに該当すれば、物件検査を省略してフラット35を利用することができますよ。
物件検査を省略できれば検査費用は不要ですし、契約までの手続きもよりスムーズに進めることが可能です。
これを知れば、「そういう住宅を選びたい！」と感じるのも当然ですよね。
重要な①と②のポイントについて、それぞれご説明していきますね。
中古マンションらくらくフラット35
「中古マンションらくらくフラット35」とは、あらかじめフラット35の建物技術基準に適合していることが確認されている中古マンションです。
調べ方は非常に簡単で、検討中のマンション名が下記の物件情報サイトにあれば、フラット35を利用できます。もちろん物件検査も省略することができますよ。
中古マンションを検討中の方はまず、下記のサイトで該当がないかを調べましょう。
中古マンションらくらくフラット35検索サイト(住宅金融支援機構
サイトでは、「都道府県」「市区町村」「町名」「マンション名」で該当マンションを検索することができます。
もし、検討中のマンション名がサイトにない場合は、フラット35に対応しているかどうかの確認(物件検査)が必要になります。
物件検査に伴う検査料も別途必要になるので、覚えておいてくださいね。
築年数10年以内の中古住宅
もう1つのポイントとして、築年数10年以内の中古住宅なら、下記いずれかの条件を満たせば「フラット35S」を利用することができます。
一定の条件と適用されるフラット35 S金利プラン
- 新築時に長期優良住宅の認定を受けている住宅
→【フラット35】S(金利Aプラン)を利用できる - 新築時に【フラット35】を利用している
→【フラット35】S(金利Bプラン)を利用できる
「フラット35 S」とは、フラット35の条件を満たした住宅のうち、さらに耐久性や省エネルギー性などが優れている住宅に対して適用される優遇プランです。
フラット35Sの条件に該当した場合、一定期間金利が引き下げられる内容になっています。
どの程度金利が優遇されるのか、フラット35と金利を比較して表にまとめました。
| フラット35 | 年1.820% 2024年04月適用金利 ARUHIフラット35 自己資金10%以上 借入期間21年～35年の場合 機構団信加入 |
|---|---|
| フラット35S (金利Aプラン) | フラット35の金利より年▲0.25% (当初10年間) |
| フラット35S (金利Bプラン) | フラット35の上記金利より年▲0.25% (当初5年間) |
上記のようにフラット35Sなら、2021年3月31日までの申込受付分で、
- 金利Aプラン…当初10年間
- 金利Bプラン…当初5年間
と各期間年▲0.25％金利が引き下げられます。
フラット35よりもお得な金利で借入れできるので、できる限り利用したいプランですよね。
注意点として、対象の中古住宅の新築時に利用されていたフラット35が「保証型」の場合、住宅ローンの売り手は住宅金融支援機構ではなく、各金融機関になります。
したがって、中古住宅の購入者が物件検査を省略してフラット35を利用する場合には、元契約のフラット35保証型を提供していた金融機関を再度利用しなければなりません。
2020年4月現在、保証型を受け付けている金融機関は全国で7つしかないので、保証型に該当する可能性は低いものの、念の為注意しておいてくださいね。
中古住宅でのフラット35の物件検査
フラット35を中古住宅に利用したいけど、どんな検査が必要になるんだろう？
という疑問をお持ちの方も多いですよね。
中古住宅でフラット35の物件検査を新たに受ける場合、
注意点
- 書類審査と現地調査がある
- 物件検査費用は買主の個人負担となる
- 物件検査は時間がかかる
- 物件検査の申込みは各都道府県の検査機関などに依頼が必要
というポイントに注意が必要です。
それぞれの項目別に分けてご説明していきますね。
物件検査には書類審査と現地調査がある
フラット35の物件検査は、大きく分けて「書類審査」と「現地調査」の2つがあります。
フラット35の物件検査
書類審査(設計検査):
設計図面や登記事項証明書、仕様書などを確認して行われます。
住宅の床面積や建物の構造、耐震性などについては、ローン利用者が提出した各書類によって審査されます。
なお、「設計住宅性能評価」を活用する場合や、一定の基準を満たした「長期優良住宅」などは、設計検査を省略できる可能性があります。現地調査(現場検査):
現地で行われる調査です。
中古住宅の場合は、住宅の現状を目視などによって確認されます。
住宅の規格や劣化状況は、現地調査によって審査を受けることになります。
フラット35の物件検査は、上記の書類審査と現地調査のすべてを終えなければ完了しません。
当然ながら物件検査が完了しないことにはローン契約もできないため、事前の書類準備と現地調査の段取りが重要ですよ。
それぞれのスケジュールとやるべきことを確認しながら、段取り良く進めていきましょう。
物件検査の費用
フラット35で中古住宅の物件検査を行う場合、費用の相場は一戸建てのケースで4万円～6万円台です。
しかし当然ながら、詳細な費用は住宅の地域や規模によって異なります。
詳しくは、物件検査を依頼する機関や技術者に、目安を確認しておきましょう。
物件検査に必要な期間
物件検査に必要な期間は、物件検査を依頼する検査機関や技術者によって異なります。
ざっくりとした目安は1週間程度ですね。
検査機関によっては、適合証明の申請から証明書発行まで4営業日程度で行っているところもあります。
早急な対応を希望する場合は、あらかじめ急ぎの旨を検査機関に伝えておき、準備書類に漏れがないよう申請するようにしましょう。
物件検査の申込方法
物件検査の申込方法は、以下の手順で行います。
ステップ1
所定の申請書式に必要事項を記入し、所定の必要書類(登記事項証明書など)を集める
▼物件検査申込み時に必要な書類▼
「中古住宅の物件検査申請書式」(住宅金融支援機構)ステップ名
集めた書類と申請書をもとに、フラット35と協定を締結している検査機関や適合証明技術者(建築士)に物件検査を申し込む
▼物件検査の申請先▼
適合証明のお問い合わせ窓口」(住宅金融支援機構)
参考までに、大都市のおもな物件検査機関を下記表にまとめました。
依頼時の参考にしてくださいね。
| 東京 | 公益財団法公益財団法人 東京都防災・建築まちづくりセンター https://www.tokyo-machidukuri.or.jp/ (連絡先)03-5466-7871 (費用の目安)3万円～4万円人 |
|---|---|
| 一般財団法人 住宅金融普及協会 https://www.sumai-info.com/ (連絡先)03-3260-7350 (費用の目安)2万5000円～4万円程度 | |
| 名古屋 | 株式会社 愛知建築センター http://www.ak-center.co.jp/ (連絡先)0566-71-3567 (費用の目安)3万9000円～6万円程度 |
| 株式会社 CI東海 http://www.ci-tokai.jp/ (連絡先)052-321-2001 (費用の目安)6万2000円程度 | |
| 大阪 | 一般財団法人 大阪建築防災センター https://www.okbc.or.jp/ (連絡先)06-4794-8270 (費用の目安)5万5000円程度 |
| 株式会社総合確認検査機構 大阪支部 http://www.sougou-oaci.org/ (連絡先)06-6484-2251 (費用の目安)4万円程度 |
※費用の目安はフラット35利用時、耐震評価が不要な場合。
プチリフォームでフラット35Sに対応する裏技
購入予定の中古住宅がフラット35の条件を満たしている場合、実はプチリフォームだけで「フラット35S」に対応させることも可能です。
フラット35Sが利用できれば金利を一定期間引き下げられるので、住宅ローンの総返済額を軽減できます。
フラット35対応の中古住宅をフラット35Sに対応させる裏技で、もっとも簡単な方法は、「浴室と階段に手すりを設置すること」です。
わかりやすくいうと、階段のない中古マンションであれば、プチリフォームで浴室に手すりを設置するだけで、フラット35S(金利Bプラン)を利用できるということです。
手すりの設置でなぜフラット35Sに対応できるかと言うと、中古住宅には「中古タイプ基準」という独自の技術基準があるからです。
| 省エネルギー性 (開口部断熱) | 二重サッシまたは複層ガラスを使用した住宅 |
|---|---|
| 省エネルギー性 (外熱等断熱) | 建設住宅性能評価書の交付を受けた住宅 または、「中古マンションらくらくフラット35」のうち、「フラット35S(省エネルギー性(外壁等断熱)に適合するもの)」として登録された住宅 |
| バリアフリー性 (手すり設置) | 浴室及び階段に手すりが設置された住宅 |
| バリアフリー性 (段差解消) | 屋内の段差が解消された住宅 |
上記の中古タイプ基準のうち、もっとも簡単かつ安価にできるのが「手すりの設置」なのです。
浴室の手すり設置であれば、3万円～5万円程度の費用で設置できる場合が多いですね。
したがって、フラット35Sに適用させたい旨を業者に相談し、プチリフォームしてから物件検査を受けるのも一つの方法ですよ。
フラット35SのBプランが適用されれば、借入れ当初5年間の金利が▲0.25％引き下げられます。
フラット35S適用住宅であれば、将来的に住宅を売却するときにも有利なので、住宅の資産価値向上にもなりますよ。
数万円のプチリフォームで返済負担を軽くでき、資産価値も上げられるのです。
もしフラット35Sが気になっている場合は、プチリフォームで適用を受ける方法も検討してみましょう。
まとめ
フラット35を中古住宅で利用する場合は、新規購入時と利用条件や物件検査の内容が変わってくるので注意が必要です。
当記事で特に重要なポイントは
簡単にまとめると
- フラット35は築年数が古くても、耐震性が一定の基準を満たしていれば利用できる
→具体的には「新耐震基準で建てられた住宅」「2019年現在から見て築年数36年までの住宅」なら利用可能 - 中古住宅でも独自の物件検査が必要
→「中古マンションらくらくフラット35」該当物件や「一定の条件を満たした築年数10年以内の住宅」なら物件検査を省略できる - 物件検査は検査機関や技術者によって、要する期間や費用も異なる
→事前に詳細を確認したうえで検査を依頼することが大切 - フラット35対応中古住宅の場合、階段に手すり等を設置すれば、フラット35S(金利Bプラン)を利用できる
→フラット35S(金利Bプラン)なら、当初5年間の金利が引き下げられる
の4つですね。
フラット35を利用できる住宅は、すなわち質が高い住宅だということです。
物件検査の内容を理解し、ご自身が住む住宅の質をしっかり把握しておくのも重要なことですよ。
安心感のあるフラット35で、賢く中古住宅を購入してくださいね。
千日太郎 / オフィス千日合同会社 代表社員 公認会計士
【専門家の解説】
中古住宅でフラット３５の金利引き下げ制度を利用する方法としては、もう一つ「管理・修繕」でポイントをゲットする方法があります。
フラット３５の金利引き下げ制度は住宅の性能や長く住んでいくための配慮の状況等に応じて獲得ポイントが設定されており、合計ポイント数に応じて金利を引き下げる仕組みになっています。
本文で書いているように中古住宅であっても、引き下げ対象となる住宅性能を備えている可能性がありますが、「管理・修繕」でもポイントをゲットできる可能性があります。
維持保全・維持管理に配慮した住宅や既存住宅の流通に資する住宅を取得する場合に１ポイント獲得できて、当初の5年間0.25％引き下げになるのです。
①長期優良住宅
②予備認定マンション
③管理計画認定マンション
④安心R住宅
⑤インスペクション実施住宅
⑥既存住宅売買瑕疵担保付保住宅
のいずれかに該当する住宅が対象になります。
これと本文でご紹介している裏技の「浴室と階段に手すりを設置すること」でフラット３５（金利Bプラン）に該当すればさらに１ポイントのゲットとなり、合計２ポイントで当初10年間0.25%の金利引き下げが得られるということになりますね。
少なくともこの記事を読んでいる方は、このタイプには当てはまらないようですね。
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