• 2021.02.03

15年固定の住宅ローンは固定期間終了後の金利が重要!人気銀行を3段階で評価

監修者: 白坂大介 (ジョインコントラスト株式会社 代表取締役)
家の模型を持って悩む女性
15年固定住宅ローンの利用を考えているけど、仕組みが複雑でどう選べば良いかわからない…

と感じていませんか?

たしかに15年固定タイプは変動金利などに比べると情報も少なく、途中で金利が変わる分仕組みも複雑そうに見えますよね。

中には「扱いの難しい金利タイプ」という印象を持つ方もいらっしゃるかもしれません。

しかし実は、上手く活用すれば安心感と低金利のいいとこ取りができる金利タイプなのです。

ただ、固定金利や変動金利と違い、固定期間終了後の金利に注意する必要があります。

当記事では固定期間終了後の金利や付帯サービスなども含め、人気銀行の15年固定商品を徹底比較しました

15年固定タイプの具体例や返済シミュレーションもご紹介していますので、15年固定タイプの住宅ローンを検討中の方はぜひ読んでみてくださいね。

この記事を執筆・監修している専門家

監修者

白坂大介

ジョインコントラスト株式会社 代表取締役

保有資格・検定

2級ファイナンシャル・プランニング(FP)技能士、宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー、証券外務員1種

お客様と一生涯のお付き合いができる仕事に憧れ、大学卒業と同時にハウスメーカーに就職。 2008年にファイナンシャルプランナーの資格を取得。 2013年にはジョインコントラスト株式会社を設立し、webサイト「家計教師.com」を運営。 主にマイホーム購入や住宅ローン、生命保険、資産運用など、一般家庭向けのコンサルティングや講演会を行なっている。

執筆者

政所温也

株式会社Choices 代表取締役

保有資格・検定

2級ファイナンシャル・プランニング(FP)技能士、損害保険募集人、損保自動車専門試験合格

2010年にファイナンシャルプランナー(FP)として独立し活動中。過去に大手金融ニュースメディアや損保公式サイトでも執筆活動を行った実績があり、「読みやすく理解しやすいライティング」を得意としている。2020年9月現在で、1,700記事以上の執筆実績がある。

編集者

ナビナビ住宅ローン編集部

住宅ローンを組む時に抱える「どうやって住宅ローンを選べば良いかが分からない」「金利の違いがよく分からない」「一番お得に借りられるローンはどれなの?」といった疑問・不安を解決できるように解説していきます。

【結論】15年固定金利の住宅ローンが向いている人

15年固定金利の住宅ローンが向いている人を結論からまとめると、下記のどちらかに該当する人です。

  1. 収入に余裕があり、固定期間終了後の金利変動リスクに対応できる
  2. 固定期間終了後に支出が減少したり、収入が増えたりする可能性がある

これらの条件に該当するなら、15年固定の住宅ローンを上手く活用できる可能性が高いですよ。

それぞれの条件を具体的に解説していきましょう。

収入に余裕があり金利変動リスクに対応できる人

15年固定金利の住宅ローンは、金利変動リスクに対応できる「資金的な余裕がある人」に適しています。

資金的な余裕とは、

  • 返済額が月1万円以上増えても、十分に支払える収入がある
  • いざとなったら繰り上げ返済できる貯蓄がある

というような状況です。

なぜ15年固定金利の住宅ローンを利用する際に資金的余裕が必要なのかというと、固定期間終了後に金利が上昇する可能性が非常に高いからです。

なぜ固定期間終了後に金利変動する可能性が高いといえるのか、理由を説明していきますね。

固定期間終了後は金利割引幅が小さくなる

一般的に15年固定金利の住宅ローンは、固定期間終了後に

  1. 変動金利型にする
  2. 再び固定期間選択型にする

    の2通りから契約を選びます。

    ただここで重要なのは、「どんな金利タイプを選んでも固定期間終了後には金利割引幅が小さくなるケースがある」ということなのです。

    一例として、固定期間選択型の金利変化のイメージをまとめてみました。

    固定期間終了後の金利変化イメージ

    • 固定期間中:年▲2.0%の金利割引があり、適用金利は年1.0%
    • 固定期間終了後:年▲1.3%の金利割引になり、適用金利は年1.7%に上昇
      ※基準金利は変動せず、15年後も年3.0%であると仮定

    上記のように市場全体の金利変動がない場合でも、金利割引幅の減少によって適用金利が上昇する可能性が非常に高いです。

    固定期間終了後にどの金利タイプを借り入れるかアンケート

    固定期間終了後の選択肢の割合グラフ

    固定期間終了後の選択肢をアンケート調査したところ、変動金利型として返済していくという人が35%と最多でした。

    現時点でかなり金利が低い

    2021年現在、住宅ローンの金利は史上最低水準まで低くなっています。

    特に変動金利はこれ以上下げると金融機関は利益が出ません。

    そのため今後は金利が下がるよりも上がるほうが可能性が高いといえます。

    15年固定金利を利用する際は「将来的に金利が上昇して返済額も増える可能性が高い」ことを認識しておくべきです。

    固定期間終了後に支出が減少または、収入が増える人

    将来的に支出が減る、もしくは収入が増える可能性があるという人にも、15年固定金利は適しています。

    理由は固定期間終了後の適用金利上昇によって、返済額が増える可能性が高いからです。

    将来的に支出が減る、もしくは収入が増える人であれば返済額の増加にも十分対応できるので、15年固定金利を有効に扱いやすいということですね。

    15年固定金利が適している方の状況を具体的にいうと、

    • 固定期間終了時には子どもが大学を卒業するので、教育費関連の支出が減る
    • 現在仕事をしていない妻も15年後には働けるようになる

    などです。

    将来家計の余裕が出てくる人は15年固定金利が向いているでしょう。

    15年固定の住宅ローンを比較!人気銀行を3段階で評価

    ここからは各金融機関が取り扱う15年固定住宅ローンを金利、諸費用、団信などの付帯サービスで徹底比較し、ABCの3段階で評価していきます。

    住宅ローン商品の評価基準について

    15年固定の住宅ローンを利用するうえで非常に重要なポイントなので、ぜひチェックしておきましょう。

    当初固定15年金利 住宅ローン 金利一覧
    銀行 商品名 15年当初固定金利
    (新規借り入れ)
    A評価auじぶん銀行 住宅ローン
    当初期間引下げプラン15年
    0.815%

    2021年07月適用金利

    当初期間引下げプラン

    au金利優遇割の場合

    審査結果によっては異なる金利となることがあります。

    A評価新生銀行 パワースマート住宅ローン
    当初期間引下げプラン15年
    0.800%

    2021年07月適用金利

    自己資金10%以上

    A評価ソニー銀行 固定セレクト住宅ローン15年
    0.969%

    2021年07月適用金利

    固定セレクト

    新規購入で自己資金10%以上

    B評価三井住友信託銀行 三井住友信託銀行 固定プラン15年
    0.770%

    2021年07月適用金利

    C評価住信SBIネット銀行 ネット専用住宅ローン 
    当初引き下げプラン15年
    0.930%

    2021年07月適用金利

    [A評価]auじぶん銀行 当初期間引下げプラン15年

    auじぶん銀行住宅ローンの特徴解説

    auじぶん銀行 当初期間引下げプラン15年
    適用金利
    0.815%

    2021年07月適用金利

    当初期間引下げプラン

    au金利優遇割の場合

    審査結果によっては異なる金利となることがあります。

    固定期間終了後の金利優遇幅
    ▲0.8%

    2021年7月時点

    固定期間終了後に変動金利を選択した場合

    団信・契約者保障など がん50%保障団信(全疾病保障、月次返済保障付き)を無料で付帯できる
    保証料 無料※審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません。
    事務手数料 借入金額×2.2%(税込)
    申し込み方法 ネット完結型

    auじぶん銀行の魅力は固定期間中の金利が非常に低く、当初15年の負担を大きく抑えられる点です。

    また「がん50%保障団信」が金利上乗せなしで付帯できます。

    がん50%保障団信に含まれる保障

    • がんと診断された場合に、住宅ローン残高の50%が保険金として支払われる
    • すべての病気やケガで180日以上長期入院をした場合に、ローン残高が100%保障される(全疾病保障)
    • すべてのけが・病気で入院が連続して31日以上になった場合。また以降入院が継続して30日に達するごとに、毎月のローン返済額が給付金として支払われる(月次返済保障)

    ただしauじぶん銀行は固定期間終了後の金利割引幅は低めです。

    固定期間が終われば適用金利が高くなる可能性があるので注意しましょう。

    auじぶん銀行は「借り入れ当初の負担をできる限り抑えたい」という方や、「無料で充実した団信保障を付けたい」という方におすすめです。

    [A評価]新生銀行 当初固定金利タイプ15年

    新生銀行住宅ローンの特徴解説

    新生銀行 当初期間引下げプラン15年
    適用金利
    0.800%

    2021年07月適用金利

    自己資金10%以上

    固定期間終了後の
    金利割引幅
    年▲0.9%
    団信・契約者保障など 一般団信を無料で付帯できる。
    事務手数料プランを安心パックにすれば、
    介護保障付きの「安心保障付き団信」を付帯できる
    保証料 無料
    事務手数料 (定額タイプの場合)5万5,000円~16万5,000円(税込)
    申し込み方法 店頭およびネット申し込みが可能だが、契約は店頭での手続きが必要
    ※店舗数は首都圏・関西圏に集中しており少なめ。中国や四国地方、北陸方面の店舗はない

    新生銀行は他の銀行にはない、「圧倒的な諸費用の安さ」が魅力です。

    一般的な銀行の場合、住宅ローンの事務手数料として借入金額×2.2%(税込)がかかります。

    仮に3,000万円の借り入れをすれば、事務手数料だけで66万円も必要になる計算ですね。

    新生銀行であれば5万5,000円~16万5,000円の事務手数料で済むので、諸費用を大きく抑えることができます。

    ただし新規で借り入れる場合は住宅ローン額の10%に当たる自己資金がないと、金利が年0.05%高くなる点には注意してくださいね。

    新生銀行は、「住宅ローンの諸費用をできる限り抑えたい」という方におすすめです。

    [A評価]ソニー銀行 固定セレクト住宅ローン15年

    ソニー銀行住宅ローンの特徴

    ソニー銀行 固定セレクト住宅ローン15年
    適用金利
    0.969%

    2021年07月適用金利

    固定セレクト

    新規購入で自己資金10%以上

    固定期間終了後の金利割引幅 年▲0.6%
    団信・契約者保障など ・がん50%保障団信を無料で付帯
    ・がん100%保障団信を年0.1%の金利上乗せで付帯
    ・三大疾病保障団信を年0.2%の金利上乗せで付帯
    保証料 無料
    事務手数料 借入金額×2.2%(税込)
    申し込み方法 ネット完結型だが、店頭での相談・申し込みも可能。
    ※店舗は東京都1店舗のみ。
    その他、全国に銀行代理業者(ゆうちょ銀行やARUHIなど)の相談窓口を設けている

    ソニー銀行では、がんと診断確定されると住宅ローンの残高が50%になる団信保障が無料で付帯できます。

    さらに充実した保障を希望する場合は、

    • ローン残高全額保障の「がん団信100」…年0.1%
    • 3大疾病に心強い「3大疾病団信」…年0.2%

    の金利上乗せでそれぞれ付帯可能ですよ。

    がん団信100はがんと診断確定された際のローン残高100%保障に加え、診断給付金100万円(上皮内がんの場合は50万円)が受け取れる団信になっています。

    がんの診断確定のみでこれだけの保障を得ることができて、さらにそれが年0.1%の金利上乗せという手軽さは他行にはない大きな魅力です。

    ただし固定期間終了後の金利優遇幅が小さく、16年目以降の返済額が大きくなってしまう可能性があるため注意点してください。

    「がんや3大疾病に特化した団信を手軽に付けたい」という方にはソニー銀行がピッタリですね。

    [B評価]三井住友信託銀行 固定プラン15年
    (当初期間引下げ・融資手数料型)

    三井住友信託銀行住宅ローンの特徴解説

    三井住友信託銀行 固定プラン15年 (当初期間引下げ・融資手数料型)
    適用金利
    0.770%

    2021年07月適用金利

    固定期間終了後の
    金利割引幅
    年▲1.45%
    団信・契約者保障など 出産後一年間は住宅ローンの金利が年0.1%優遇される「ベビさぽ」、
    指定証券口座の開設などで金利が年0.03%優遇される「住宅ローン家計応援プラン」がある
    保証料 無料
    事務手数料 借入金額×2.2%(税込)
    申し込み方法 店頭での相談・申し込み(全国に店舗あり)

    三井住友信託銀行は全国に店舗があるため、平日夜間や休日でも住宅ローンの相談ができる点が大きなメリットです。

    出産後一年間は住宅ローンの金利が年0.1%優遇される「ベビさぽ」というサービスがあり、子育て世帯には嬉しい住宅ローンですね。

    固定期間中と固定期間終了後の金利割引幅の差が大きくなっているため、将来的に適用金利が上がる可能性が高いことには注意しましょう。

    三井住友信託銀行は「必ず店舗で対面相談したい」という方に適していますが、金利や団信にこだわる方にとってはやや物足りないかもしれません

    [C評価] 住信SBIネット銀行 当初引き下げプラン15年

    住信SBIネット銀行(ネット専用住宅ローン) 当初引き下げプラン15年
    適用金利
    0.930%

    2021年07月適用金利

    固定期間終了後の金利割引幅 年▲0.7%
    団信・契約者保障など 一般の団信保障+全疾病保障を無料で付帯できる
    ※女性の場合、30万円のガン診断給付金特約も無料で付帯できる
    保証料 無料
    事務手数料 借入金額×2.2%(税込)
    申し込み方法 ネット完結型

    住信SBIネット銀行はすべての病気やケガが保障対象になる「全疾病保障」を無料で付帯できるのが特徴です。

    全疾病保障は病気やケガで所定の就業不能状態になったとき、状況にあわせて月々の返済額や住宅ローン残高が保障される疾病保障です。

    また女性の契約者であれば、がんと診断されると30万円の給付金が受け取れる「ガン診断給付金特約(女性限定)」も無料で付帯されています。

    ただし注意点として、住信SBIネット銀行の15年固定はもともとの適用金利が高いうえに、固定期間終了後の金利割引幅も小さいので将来的に金利が上昇する可能性があります。

    「どうしても全疾病保障を無料で付帯したい」という方には適しているものの、金利面のメリットは少ないので、慎重に検討しましょう。 

    15年固定金利のメリット・デメリット

    住宅ローンの15年固定タイプは低金利と固定金利の良い所取りができるため、

    というメリットがあります。

    しかしその反面、

    というデメリットもあるので注意が必要です。

    それぞれしっかり理解しておけば、15年固定金利を賢く活用できますよ。

    メリット:当初15年間は金利が上昇しない

    15年固定金利住宅ローンは金利の上昇を15年間抑え、全期間固定金利よりも低金利で借り入れできるのが大きなメリットです。

    例として、6年目に1%の金利上昇があった場合の、固定15年と変動金利の返済額を比較してみましょう。

    固定15年と変動金利の返済額比較
      適用金利 毎月の返済額 総返済額
    (諸費用は含めない)
    固定15年 当初5年:年0.90%
    6年~15年:年0.90%
    16年~35年:年2.50%
    当初5年:83,294円 
    6年~15年:83,294円 
    16年~35年:96,912円
    38,251,669円
    変動金利 当初5年:年0.50%
    6年~15年:年1.50%
    16年~35年:年1.50%
    当初5年:77,875円 
    6年~15年:89,830円
    16年~35年:89,830円
    37,011,483円

    ※6年目に1%金利が上昇した場合として算出。
    ※当初15年間の適用金利は年0.9%、/固定期間終了後の適用金利2.5%(基準金利年2.4%、金利割引は▲0.9%、金利上昇1%)で試算
    ※借り入れ金額3000万円、返済期間35年、元利均等返済の場合。
    住宅保証機構株式会社の住宅ローンシミュレーションを使用して算出。

    上記の表のように、総返済額で見ると変動金利の方が安くすみます。

    しかし返済当初の15年間は、変動金利は8.9万円にまで返済額が増加しましたが、固定15年は8.3万円で安定的に返済することができていますね。

    固定期間が15年あるので、

    • 子どもが大学を卒業するまでの期間
    • 子どもが小さい間の片働き期間だけ

    など「一定期間だけ返済負担を抑えたい」という方の借り入れに適しています

    子どもの成長や、育児と仕事の両立など各家庭にあわせた返済計画を立てられるのは15年固定金利の大きなメリットといえますね。 

    デメリット:5年ルールや125%ルールが適用されない

    5年125%ルール

    5年ルール、125%ルールとは、変動金利型にのみ適用される「金利がどれだけ上昇しても返済額の増加を一定以下に抑えられる制度」のことです。

    しかし15年固定金利には、固定期間終了後の金利に対し「5年ルール」や「125%ルール」が適用されません。

    そのため15年固定期間終了後に金利が上昇していた場合、想定以上の返済額になってしまう可能性があります。

    一気に返済額が何万円も増えることも考えられますし、その後も金利が上昇すれば返済額は増え続けます。

    あまり知られていないデメリットですが、固定期間終了後に返済額が増えることを考慮した資金的余裕を確保しておくことが大切です。

    15年固定金利のシミュレーション

    15年固定金利を検討する際は、「16年目以降に金利がどれだけ上がるのか」が重要なポイントになります。

    検討する際は金利上昇パターンを複数シミュレーションし、万が一将来的に返済額が増加しても返済できるかどうかを事前確認しておきましょう。

    ここでは、下記の2パターンを想定しシミュレーションしています。

    15年固定住宅ローンを検討中の方は必ずチェックしておきましょう。

    金利上昇した時の毎月返済額を比較

    15年固定金利の住宅ローンで16年目以降に金利上昇した場合、どの程度返済額に影響するのかを比較してみました。

    ※借入金額3,000万円/返済期間35年/元利均等返済方式/当初15年間の適用金利は年0.9%/毎月の返済額は8万3,294円/固定期間終了後の適用金利1.5%(基準金利年2.4%、金利割引は▲0.9%)で試算

    金利上昇時の16年目以降の毎月返済額
    金利上昇 16年目以降の金利 毎月の返済額 当初の返済額より増加した金額
    なし 1.5% 8万8,251円 4,957円
    +年0.5% 2.0% 9万2,519円 9,225円
    +年1.0% 2.5% 9万6,912円 1万3,618円
    +年1.5% 3.0% 10万1,428円 1万8,134円

    今回のケースでは、固定期間終了後に金利上昇がなかったとしても、金利の割引幅が小さくなることで適用金利は年0.9%から年1.5%に上がります。

    そのため当初15年の固定期間が過ぎると、返済額が最低でも4,957円増加します。

    さらに金利が大きく上昇して年3.0%の適用金利になっていれば、月々1万8,134円も返済額が増加することになるわけです。

    これは+年1.5%の金利上昇であるため、今後十分に考えられます。

    あらゆるパターンを想定しつつ、返済額が上がっても対処できるような返済計画を立てておきましょう。

    他の金利タイプとの返済額を比較

    変動金利と全期間固定金利を比較対象にした上で、10年後と25年後に金利が年1%ずつ、合計年2%上昇したと仮定してシミュレーションを行いました。

    ※借入金額3,000万円/返済期間35年/元利均等返済方式/当初15年間の適用金利は年0.9%/15年固定金利は固定期間終了後に変動金利年1.5%(基準金利2.4%に金利割引▲0.9%が適用)に切り替え算出

    15年固定金利と他金利タイプの比較シミュレーション
    金利タイプ 金利 毎月返済額 総返済額
    15年固定金利  当初15年:年0.90%
    16年~25年:年2.50%
    26年~35年:年3.50%
    83,294円
    96,912円
    101,656円
    38,821,123円
    変動金利  当初10年:年0.50%
    11年~25年:年1.50%
    26年~35年:年2.50%
    77,875円
    87,814円
    92,195円
    36,214,928円
    全期間固定金利  全期間:年1.30% 88,944円 37,356,564円

    上記のシミュレーションでは、

    1. 変動金利
    2. 全期間固定金利
    3. 15年固定金利

    の順で総返済額が少なくなっていますね。

    変動金利は当初の適用金利が非常に低いので、最初の10年間で元金を大きく減らすことができています。

    この点が総返済額を抑えられた要因だといえるでしょう。

    ただし金利の上昇がもっと早い段階で起きた場合、結果も変わってきます。

    急激な金利上昇局面では15年固定金利や全期間固定金利が有利になってくるので、様々な可能性を想定しつつ金利タイプを検討するようにしてください。

    まとめ

    15年固定金利タイプは当初15年間の金利上昇しない反面、固定期間終了後に返済額の負担が増加する可能性が高いです。

    そのため15年固定金利を検討するときは、下記の3つが大切なポイントになります。

    15年固定金利を検討する際の重要ポイント

    • 固定期間終了後の返済額上昇に対処できる資金的余裕を確保する
    • 商品を比較するときは固定期間中の金利の低さに加えて、固定期間終了後の金利割引幅を重視する

    もし金利が上昇した場合に、返済が滞る可能性のある人には向いていません。

    15年固定金利が適していない人は全期間固定金利などをあわせて検討してみてください。

    15年固定タイプならauじぶん銀行、新生銀行、ソニー銀行がおすすめです。

    ライフイベントに併せて複数シミュレーションし、無理のない返済計画を立ててくださいね

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    変動金利

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    審査結果によっては異なる金利となることがあります。

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