• 2021.07.08

年収800万円の人はいくらまで住宅ローンを組める?理想の返済額と上限を解説

監修者: 中野良唯 (ジョインコントラスト株式会社)
年収800万円で借りられる住宅ローン返済額

「世帯年収800万円なら、住宅ローンはいくら借り入れできるのだろう?」と気になって情報収集している人も多いでしょう。

結論から言うと、無理なく返せる住宅ローン額の目安は、約4,100万円です。

ただし、この試算は全期間固定の金利1.3%で計算しているため、変動金利だと理想の借入金額は少なくなります。

当記事では、

    についてわかりやすく解説していきます。

    「世帯年収800万円の住宅ローン適正額が知りたい」という人は、参考になさってくださいね。

    この記事を執筆・監修している専門家

    監修者

    中野良唯

    ジョインコントラスト株式会社

    保有資格・検定

    AFP、宅地建物取引士

    大手ハウスメーカーでの営業所長を経て、生命保険会社へFPとして転職。 その後、独立系FPとしてコンサルティングの幅を広げるためジョインコントラスト株式会社へ移籍。 現在は「家計教師.com」に所属するFPとして、家計の個別コンサルティングや各種セミナー、企業や学校などで講演会なども行なっています。

    執筆者

    政所温也

    株式会社Choices 代表取締役

    保有資格・検定

    2級ファイナンシャル・プランニング(FP)技能士、損害保険募集人、損保自動車専門試験合格

    2010年にファイナンシャルプランナー(FP)として独立し活動中。過去に大手金融ニュースメディアや損保公式サイトでも執筆活動を行った実績があり、「読みやすく理解しやすいライティング」を得意としている。2020年9月現在で、1,700記事以上の執筆実績がある。

    編集者

    ナビナビ住宅ローン編集部

    住宅ローンを組む時に抱える「どうやって住宅ローンを選べば良いかが分からない」「金利の違いがよく分からない」「一番お得に借りられるローンはどれなの?」といった疑問・不安を解決できるように解説していきます。

    年収800万円で無理なく返済できる住宅ローンは4,100万円まで

    住宅ローンの借入金額は、年間の返済額が手取り年収に対して、20%~25%以下の返済負担率になるのが理想です。

    住宅ローンの用語紹介

    年収に対する年間返済額の割合を「返済負担率」もしくは「返済比率」と言います。
    【計算式】返済負担率=年間返済額÷年収×100 

    年収800万円の人の手取り収入は約590万円(※)なので、上記の計算式に当てはめると、年間の返済額は118万円~147万円以下(毎月の返済額なら9.8万円~12.3万円)に抑えるのが無理のないローンの借入金額です。

    酒居会計事務所 年収別 手取り金額 一覧 (年収100万円~年収1億円まで対応)

    返済負担率から計算すると、年収800万円の方が無理なく返せる住宅ローン額の目安は、約3,400万円~4,100万円になります。

    ただしこの金額は金利1.3%の全期間固定金利で試算した結果です。

    金利タイプによって借り入れ金額は変わってきますので、それぞれ紹介しますね。

    変動金利での理想的な借入金額

    年収800万円の人が変動金利を選択した場合、借入金額は3,200万円~3,700万円以下に抑えることが理想です。
    *金利年0.475%/返済期間35年/元利均等返済の場合

    3,800万円の場合でも借入当初の返済負担率は25%以下に収まりますが、変動金利では金利が上昇すると返済負担が重たくなってしまうリスクがあります。

    そのため、金利上昇後でも返済負担率が25%を超えないように計算しておくことが大切です。

    仮に金利が借り入れ10年後に2%上昇した場合、借入金額に対する返済負担率は以下のようになります。

    10年後に金利が2%上昇した場合の返済負担率(当初金利年0.475%)
    借入金額  毎月の返済額 手取り49.2万円に対する
    返済負担率
    3,200万円 当初10年間…8万2,714
    11年目以降…10万4,651
    当初10年間…16.8%
    11年目以降…21.6%
    3,700万円 当初10年間…9万5,638
    11年目以降…12万1,003
    当初10年間…19.5%
    11年目以降…24.6%
    3,800万円 当初10年間…9万8,223
    11年目以降…12万4,273
    当初10年間…20.0%
    11年目以降…25.3%

    ※10年後金利が2%上昇した場合として算出。
    ※手取り金額49万1,595円 / 返済期間35年 / 借り入れ当初の金利年0.475% / 元利均等返済の場合。
    住宅保証機構株式会社の住宅ローンシミュレーションを使用して算出。

    借入金額3,700万円の場合では金利上昇後でも24.6%となり比較的無理のない金額ですが、借入金額3,800万円の場合では返済負担率が25.3%となり、基準の25%を超えてしまいます

    変動金利で住宅ローンを組む際は3,700万円以下に抑えて借り入れましょう。

    10年固定金利での理想的な借入金額

    年収800万円の人が当初10年固定金利を選択する場合、借入金額は3,000万円~3,500万円以下が理想です
    *当初10年金利年0.60%/金利上昇がなかった場合の固定期間終了後の金利1.025%/返済期間35年/元利均等返済の場合

    当初固定期間選択型は、固定期間終了時に金利の優遇幅が小さくなるため金利の上昇がなくても返済額が増えます。

    さらにその時に金利が上昇していると、返済額は大きく跳ね上がる可能性があります。

    そのため、当初固定期間終了後に金利が大きく上昇しても返済が滞らないよう、借入金額を抑えることが重要です。

    以下の表は、金利が年2.0%上昇したと仮定した場合の返済負担率の変化です。

    10年後に金利が2.0%上昇した場合の返済負担率(当初金利年0.60%)
    借入金額  毎月の返済額 手取り49.2万円に対する
    返済負担率
    3,000万円 当初10年間…7万9,208
    11年目以降…10万4,903
    当初10年間…16.1%
    11年目以降…21.3%
    3,500万円 当初10年間…9万2,410
    11年目以降…12万2,387
    当初10年間…18.8%
    11年目以降…24.9%
    3,600万円 当初10年間…9万5,050
    11年目以降…12万5,884
    当初10年間…19.3%
    11年目以降…25.6%

    ※10年後に金利が2%上昇した場合として算出。
    ※借り入れ当初の金利年0.60% / 金利上昇がなかった場合の11年目以降の金利年1.025%
    ※手取り金額49万1,595円 / 返済期間35年 / 元利均等返済の場合。
    住宅保証機構株式会社の住宅ローンシミュレーションを使用して算出。

    今回の例では固定期間終了後に金利優遇幅が小さくなり、市場金利が2%上昇したため、借入金額が3,500万円で返済負担率は24.9%まで膨れ上がりました。

    「固定期間終了後の金利優遇幅」と「どれくらい金利上昇するのか」という2点を考慮したうえで計算を行いましょう。

    全期間固定金利での理想的な借入金額

    年収800万円の人が全期間固定金利で借り入れる場合、借入金額は3,400万~4,100万円以下が理想です
    *全期間固定金利年1.30%/返済期間35年/元利均等返済の場合

    全期間固定金利では金利上昇がないので、他の金利タイプより借入可能額は上がります。

    以下の表に全期間固定金利1.3%、返済期間35年の時の返済負担率を記載していますので参考にしてください。

    全期間固定金利の場合の返済負担率(金利年1.3%)
    借入金額  毎月の返済額 手取り49.2万円に対する
    返済負担率
    3,400万円 8万7,884円 20.5%
    4,100万円 12万1,558円 24.7%
    4,200万円 12万4,523円 25.3%

    ※手取り金額49万1,595円 / 金利年1.3% / 返済期間35年 / 元利均等返済の場合。
    住宅保証機構株式会社の住宅ローンシミュレーションを使用して算出。

    全期間固定金利の注意点としては、適用金利が高いため、今後金利の上昇がなければ月々の返済額や総返済額は他の金利タイプより高くなってしまいます。

    事前にシミュレーションを行い、納得のうえで借り入れを検討してくださいね。

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    年収800万円の借り入れ上限は約7,900万円

    ここまで手取り収入の20%~25%以下に収まる借り入れ金額が理想であることを説明してきました。

    とはいえ、多くの金融機関では借入金額の審査基準を「額面年収の35%まで」に設定しています。

    そのため年収800万円あれば、年間返済額は280万円(800万円×35%)で審査基準を満たしていることになり、7,870万円まで借り入れ可能です。

    金利年1.300%/返済期間35年/元利均等返済の場合
    住宅保証機構株式会社の住宅ローンシミュレーションを使用して算出。

    ただし、7,870万円は借り入れ可能な上限金額であり、余裕を持って返済できる金額ではありません。

    返済負担率がどれくらいになるか計算してみましょう。

    上限いっぱいまでの借り入れはやめておくべき

    もし年収800万円で7,870万円もの住宅ローンを組んでしまうと、毎月の返済額は23万3,331万円になります。

    以下の表に全期間固定金利1.3%、返済期間35年の時の返済負担率を記載しています。

    全期間固定金利の場合の返済負担率(金利年1.3%)
    借入金額  毎月の返済額 手取り49.2万円に対する
    返済負担率
    7,870万円 23万3,331円 47.5%

    ※手取り金額49万1,595円 / 金利年1.3% / 返済期間35年 / 元利均等返済の場合。
    住宅保証機構株式会社の住宅ローンシミュレーションを使用して算出。

    表を見て分かるとおり、上限いっぱいまで借り入れると手取りに対する返済負担率は50%近くになりかねません。

    さらにマイホームを購入すると、固定資産税や修繕積立金などの費用もかかります。

    つまり手取りの半分以上が住居費になってしまうため、月々の返済が苦しくなることは容易に想定できます。

    上限いっぱいまで借りるのはやめておき、余裕を持って返済できる手取りの20%~25%以下に抑えておきましょう。

    世帯年収800万円の人が住宅ローンを安心して返済する方法

    ひと口に年収800万円世帯といっても、共働きであったり、結婚したてで貯蓄がなかったりと、いろんな世帯があります。

    世帯によっては、同じ年収でも家族構成や貯蓄、年齢によって、適切なローンの組み方が変わってくるので気をつけましょう。

    住宅ローンを安心して返済していくためには、下記のような対策を取っておくことが大切ですよ。

    それぞれのパターン別に解説していきますね。 

    共働き世帯は、片方の収入のみで返せる金額にする

    共働きにより世帯年収800万円を維持している家庭は、妊娠や出産、子どもの成長によって妻の収入が減少する可能性があります。

    そのため、収入減少を想定したうえで、夫の収入だけで返済できるローン金額にしましょう。

    特に「夫婦共に正社員でフルタイム勤務」かつ「子どもがまだ小さいか、これから子作りを考えている」という家庭は注意しましょう

    このような家庭では子どもの成長に伴い家事や育児が増え、時短勤務などで働ける時間が短くなり妻の収入が減ってしまいます。

    子どもがまだ小さい、もしくはこれから子どもを作る予定のフルタイム共働き世帯では、

    • 万一どちらかが仕事を辞めても、片方の収入で返済できるローン金額にする
    • 「子どもが中学生になるまで」などフルタイムで働ける期間をあらかじめ想定し、集中的に貯蓄する

    など、将来の収入減少を見越した返済計画を立てるようにしてくださいね。

    頭金を用意できない場合は購入金額を減らす

    「結婚したてで、頭金を用意できるほど貯蓄がない」
    「車のローンや奨学金の完済に貯蓄を使ってしまった」

    など、やむをえずに頭金なしで住宅ローンを組む場合は、購入金額を減らしましょう。

    頭金を用意するのが難しいからと言って、無理な金額で住宅ローンで組むのはおすすめできません

    なぜなら頭金がないと、

    • 金利優遇を受けられず適用金利が高くなる
    • 審査が厳しくなる

    などのデメリットが発生するからです。

    もし「借入金額を減らすと物件を購入できない」という場合、購入時期を見直すのも1つの選択肢ですね。

    無理に住宅ローンを組むよりも、購入時期そのものを見直すほうが、いい物件を購入しやすくなるかも知れません。

    借入時に高齢の場合は頭金を増やす

    完済時の年齢が年金生活に差し掛かるような住宅ローンは、老後に安定した生活を送るためにもおすすめできません。

    もし高齢で住宅ローンを借りる場合は、返済期間を短くして、頭金を多めに入れましょう。

    その際は完済する時の年齢が65歳を超えないようにしてください

    返済期間を長くすれば、月々の返済額は抑えることができます。

    ただし65歳以上になってもローンが残っていると、毎月の暮らしが厳しくなってしまいますので、年金生活までに完済できる人以外は利用しないほうがいいでしょう。

    不動産会社によっては「完済時年齢が70歳以上でも年金があるので返済できますよ」と提示するケースもありますが、年金頼みの返済計画を立てるのはあまりにリスクが高すぎます。

    したがって、40代以上の人は借入金額を減らすか、頭金を増やすようにしましょう。

    まとめ

    年収800万円世帯といっても、家族構成や借入時の年齢は異なりますし、さまざまな家庭が存在します。

    住宅ローンを安心して返済するためには、返済負担率を手取り収入の25%以内に抑え、金利タイプをふまえて借入額を決めましょう。

    年収800万円世帯が安心して返済していくための金利タイプごとの借入額

    • 余裕をもって返済できる金額は変動金利なら約3,200万円~3,700万円
    • 当初固定10年なら約3,000万円~3,500万円
    • 全期間固定金利なら約3,400万円~4,100万円

    年収800万円の上限借り入れ額は7,870万円ですが、返済負担率を20%~25%以下に抑えることを念頭に住宅ローンの借り入れ額を検討してみてください。

    正解は1つだけではないので、上記のポイントを考慮しつつ無理のないローンを組むようにしてくださいね。

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