住宅ローンのミックスローンとは？メリット・デメリットや賢い活用法を解説
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簡単にまとめると
- ミックスローンとは複数の金利タイプを組み合わせて住宅ローンを借り入れること
- ミックスローンのメリットは金利の上昇リスクを抑えつつ、割安感も得られる
- デメリットは金利が将来どちらに動いても後悔する
- 金利上昇が不安な人や、これから教育費の増加が想定される人におすすめ
住宅ローンの金利や返済期間選びで悩んでいたら、「ミックスローン」という選択肢があることに気付き、情報収集している人も多いのではないでしょうか。
ミックスローンは1人で2つのローンを組み合わせることができるため、金利上昇リスクを抑えて柔軟な返済プランを立てられるのが大きな魅力です。
当記事では、ミックスローンのメリット・デメリットやおすすめの金融機関、賢い利用方法まで解説しています。
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ミックスローンとは
ミックスローンとは、「金利タイプや返済期間などが異なる2つの住宅ローンを組み合わせる契約」のことです。
異なる金利タイプや返済期間を組み合わせることで、金利変動リスクを低減できたり、固定金利より低い金利で借り入れできます。
ミックスローンは2本のローンを組み合わせるため、契約自体も2本になることが多いです。
ミックスローンのメリット
ミックスローンのメリットは下記の4つです。
ミックスローンのメリット
それぞれのメリットについて、詳しく解説していきましょう。
メリット①特定の時期に片方のローンを完済できる
ミックスローンなら2種類の金利タイプ(あるいは返済期間)のローンを契約できるため、特定の時期に片方のローンを完済することも可能です。
例えば、返済期間10年の変動金利と30年の固定金利のミックスローン返済なら、借り入れから10年が経過すると、ローンが一つ完済するので返済負担も少なくなりますよね。
10年目以降に子どもの大学進学があるなど、大きな出費が想定される家庭にミックスローンは最適です。
特定の時期までに返済負担を軽くできるため、返済計画の見通しが立てやすくなります。
メリット②固定金利よりも返済負担が軽くなる
ミックスローンの組み合わせを変動金利と固定金利にしたとき、多くの場合で固定金利のみで借りるよりも、ミックスローンのほうが返済負担は少なくなる可能性があります。
なぜなら変動金利は固定金利より低金利であることが一般的なため、変動金利を組み込んでいるミックスローンのほうが、固定金利のみで借りた住宅ローンよりも利息が軽減できるからです。
ただこれは変動金利タイプの比率が多めで、変動金利が固定金利以上に上昇しない場合に限ります。
逆にいえば金利が上昇してしまった場合には、ミックスローンの返済負担が多くなることもあります。
今後の金利動向を見据えつつ、上手に活用しましょう。
メリット③金利上昇のリスクを抑えられる
低金利である変動金利を借り入れ、利息を最小限に抑えたいけど金利の上昇が不安な場合もミックスローンはおすすめです。
ミックスローンで変動金利と固定金利を組み合わせることで、変動金利のお得感を味わいつつ、固定金利の安心感を組み合わせて金利上昇リスクを抑えることができます。
「そこそこお得に、そこそこ安心を得られる」＝「ミドルリスク・ミドルリターン」の返済方法にできるのがミックスローンの大きなメリットなのです。
メリット④住宅ローン控除を受けられる
ミックスローンであっても、通常の住宅ローンと同じように住宅ローン控除を受けられます。
住宅ローン控除の控除額は、契約者の所得税額と住宅ローンの年末残高に応じて決まりますが、
- 片方のローンを早く完済する
- 繰り上げ返済する
などで住宅ローン残高の減りが早くなれば、控除できる金額にも影響しますので注意してくださいね。
ミックスローンのデメリット
ミックスローンにはメリットがある分、下記のデメリットもあります。
ミックスローンのデメリット
メリットとあわせて大切なポイントなので、こちらも詳しく説明していきますね。
デメリット①返済期間のミックスはできないことも
ミックスローンとは、異なる金利タイプや比率、返済期間を組み合わせられるものですが、「返済期間のミックス」は金融機関によって対応が異なります。以下の3パターンが想定されます。
| パターン① | パターン② | パターン③ | |
|---|---|---|---|
| 住宅ローン契約 | 2本 | 1本 | 2本 |
| 諸費用 | 2本 | 1本 | 1本 |
| 返済期間のミックス | ミックスできる | ミックスできない | ミックスできない |
この中でもっとも多いのはパターン①ですが、パターン②や③は返済期間のミックスができないので注意しましょう。
とはいえ②や③の契約パターンは対応している金融機関自体が少数です。
もし金利タイプに加えて返済期間のミックスも希望する場合は、金融機関で対応可能かよく確認しておきましょう。
デメリット②各金利タイプのメリットも少なくなる
ミックスローンは各金利タイプや返済期間を組み合わせてリスクを分散させる返済方法です。
デメリットを抑えられる反面、それだけ各金利タイプのメリットも薄まります。
大きな損(デメリット)がない代わりに、大きな得(メリット)もない、ミドルリスク・ミドルリターンゆえのデメリットとしては、金利がどちらに転んでも後悔する可能性があることでしょう。
今後金利が下降局面になれば「全部変動金利にしておけばよかった」と思うでしょうし、金利上昇局面なら「全部固定金利にしておけばよかった」と悔やむものです。
デメリットを抑えるとメリットも少なくなるので、多少後悔することは避けられないと言えます。
デメリット③記入する書類が2契約分になる
ミックスローンの仕組みは金融機関によっても異なります。
住宅ローン契約が2つになると、契約書類も2契約分書く必要があったり、印紙代など一部の諸費用が2重にかかったりします。
住宅ローンの書類は1つの契約でもかなりの枚数を記入しなければいけないので、手間が2倍になるうえ余分に費用もかかるのはつらいですよね。
ミックスローンを選ぶ目的は
- リスクを抑えること
- 片方のローンを完済しやすくすること
などがありますが、書類記入の手間や費用がかかっても目的を優先するのか、あらかじめローンを組む際の優先順位をしっかり決めておきましょう。
また、諸費用を抑えたい場合は、
- 1本の契約で済む金融機関を選ぶ
- 借入額を少なくする
- 返済期間を短くする
などの方法もあります。諸費用の負担が気になる場合は、上記の方法も検討しましょう。
デメリット④繰り上げ返済の判断が難しくなる
ミックスローンを組むと、繰り上げ返済の判断が難しくなります。
なぜなら複雑な金利タイプが2つ絡むことで、ローン管理がより煩雑になるからです。
たとえば、金利上昇に備えるなら変動から返したり、利息を軽減するなら固定から返すなど、状況によって繰り上げ返済の方法が異なってきます。
というわけで、ミックスローンの繰り上げ返済は判断が難しくなりますよ。
ミックスローンを組む際に「繰り上げ返済はいつ頃、どちらの金利タイプでするのか」という返済計画を事前に立てておくことが重要です。
家族のライフイベントにあわせて繰り上げ返済の時期を決めておけば、後で判断に迷うことはなくなるでしょう。
デメリット⑤複数銀行でのミックスはできない
ミックスローンはあくまで一つの金融機関で提供される住宅ローンです。
「変動金利はA銀行で、固定金利はＢ銀行で組み合わせたい」というミックスはできないので気をつけましょう。
一つの住宅(不動産)に対し、複数の銀行でそれぞれ抵当権を設定することができないからです。
変動金利と固定金利を組み合わせる場合、「Ａ銀行は変動金利が安くて魅力的だけど、固定金利の金利は高め」という場合が往々にしてあります。
各金融機関で得意な金利タイプは異なり、固定金利も変動金利も最安になる組み合わせの実現は難しいです。
金利負担を抑えたい場合は、ローンを組む金融機関の得意な金利タイプ比率を多めにするのがおすすめです。
たとえば変動金利が得意な金融機関であれば、変動金利70%・固定金利30%くらいの比率にするなど、変動金利の割合を多くするといいでしょう。
ミックスローンでのシミュレーション
それでは実際に、ミックスローンで金利をミックスさせたときの総返済額、月々の返済額負担がどうなるのかを見てみましょう。
ミックスローンと固定金利・変動金利のケースをそれぞれ比較して、完済までの返済額をシミュレーションしてみます。
※借入金額3,000万円/借入期間35年/元利均等返済方式
※変動金利 年0.41％/借入額1,500万円
※35年固定金利 年1.59 %/借入額1,500万円
※変動金利の5年ルール、125％ルールは考慮していません
※住宅ローンシミュレーションにて計算
変動金利・固定金利・ミックスローンの3種類で、35年間金利の上昇がない場合と、5年後、10年後に金利が1.5%ずつ上昇した場合でシミュレーションし、結果は以下のようになりました。
| 変動金利 | 固定金利 | ミックスローン | |
|---|---|---|---|
| 毎月返済額 | 76,688円 | 93,183円 | 84,935円 |
| 総返済額 | 32,208,862円 | 39,136,943円 | 35,672,707円 |
| 諸費用 | 900,000円 | 900,000円 | 1,020,000円 |
| 総支払額 | 33,108,862円 | 40,036,943円 | 36,692,707円 |
金利上昇が無ければ、変動金利＜ミックスローン＜固定金利の順番での支払額となりますね。
ミックスローンは変動と固定の金利で借り入れているため、当然の結果といえます。
続いては5年後に金利が1.5%、10年後に金利がさらに1.5%上昇した場合を見てみましょう。
| 変動金利 | 固定金利 | ミックスローン | |
|---|---|---|---|
| 毎月返済額 | A.76,688円 B.94,837円 C.112,092円 | 93,183円 | A.84,935円 B.94,009円 C.102,637円 |
| 総返済額 | 43,919,120円 | 39,136,943円 | 41,527,808円 |
| 諸費用 | 900,000円 | 900,000円 | 1,020,000円 |
| 総支払額 | 44,819,120円 | 40,036,943円 | 42,547,808円 |
※A:1年～5年、B：6年～10年、C：11年～35年目の支払い金額
金利上昇がある場合、固定金利＜ミックスローン＜変動金利となりました。
ここから読み取れるように、ミックスローンは金利が変わらなくても上昇しても、変動金利と固定金利の中間のパフォーマンスを発揮する金利タイプということが分かると思います。
ミックスローンを考えている人は総返済額を減らしたいのか、月々の負担額変動を少なくしたいのか、ローンを組む目的はどちらなのかを検討することも大切ですよ。
【ケース別】ミックスローンの組み合わせの決め方
ミックスローンで借り入れる場合、どのような組み合わせにするべきか悩みますよね。組み合わせの決め方で大切なのは、「ミックスローンの目的を明確にすること」です。
ミックスローンの目的を明確にしよう！
- 金利上昇が不安、返済額上昇時の金銭的余裕がない
→固定金利の比率を多めにする - 金利上昇しても、ある程度金銭的余裕はある
→変動金利の比率を多めにする - ライフプランにあわせてローンを組みたい
→返済期間もミックスする
「そもそもなぜミックスローンを組みたいのか」を明確にしておけば、おのずとベストな組み合わせ方法がわかりますよ。
それぞれのケース別に、アドバイスしていきますね。
【金利上昇が不安な人】固定金利の比率を多めに
- 変動金利は魅力的だけど、金利上昇に不安がある
- 変動金利で利息を軽減したいけど、金利上昇時の金銭的余裕がない
このような状況の方は固定金利の比率を多めにし、金利が上昇しても問題なく返済できる範囲になるよう調整しましょう。
下記の返済例を見てください。
※借入金額3,000万円/元利均等返済/返済期間35年/変動金利0.4%/全期間固定金利1.3%/ミックスローンは変動・固定の比率3:7
| 毎月返済額 | 総返済額 | |
|---|---|---|
| 変動金利 | 76,557円 | 32,153,754円 |
| ミックス ローン | 85,228円 | 35,795,480円 |
| 固定金利 | 88,944円 | 37,356,564円 |
変動金利を少しでも入れることで利息軽減効果を得られるので、リスクを抑えながらお得感もほどほどに感じられますね。
【金利上昇に余裕のある人】変動金利の比率を多めに
- 金利上昇で返済額が上がっても、多少金銭的余裕がある
- 100％変動金利にするのは不安
- 金利はある程度低い方がいい
上記に該当する人は変動金利の比率を多めにしましょう。
一部固定金利にすることで金利の上昇による返済額の上昇幅をヘッジすることができ、固定金利の安心感を得られます。
下記の返済例を見てください。
※借入金額3,000万円/元利均等返済/返済期間35年/変動金利0.4%/全期間固定金利1.3%/ミックスローンは変動・固定の比率7:3
| 毎月返済額 | 総返済額 | |
|---|---|---|
| 変動金利 | 76,557円 | 32,153,754円 |
| ミックス ローン | 80,272円 | 33,714,384円 |
| 固定金利 | 88,944円 | 37,356,564円 |
何より変動金利の比率が高いため利息軽減効果(＝返済額の減少)を実感することができますね。
また変動金利には「125%ルール」があり、月々の返済額の25%以上を貯蓄できるなら金利上昇によるリスクは抑えられます。
月々の返済額に余裕がある人は、変動金利での借り入れも検討してみると良いでしょう。＞125%ルールの詳細。
【教育費が多くなる人】返済期間もミックスする
このようにライフイベントがはっきりしている人は、家族のライフプランに応じて返済期間を調整できる返済期間ミックスがおすすめです。
変動金利を15年、固定金利35年などの組み合わせにして、ミックスローンを借り入れます。
下記は返済期間をミックスした場合の返済例です。16年目以降は返済額が大きく下がりますね。
| 適用金利 | 毎月の返済額 | |
|---|---|---|
| ミックスローン 変動金利5割 固定金利5割 | 変動金利 …0.4% | 当初15年間 …85,872円 16年目以降 …0円 |
| 固定金利 …1.3% | 当初15年間 …44,472円 16年目以降 …44,472円 | |
| 合計返済額 | ー | 当初15年間 …130,344円 16年目以降 …44,472円 |
※金利変動がなかった場合として算出。
※借り入れ金額3000万円、返済期間35年、元利均等返済の場合。
※変動金利は金利0.4%、借入金額1,500万円、返済期間15年
※全期間固定金利は金利1.3%、借入金額1,500万円、返済期間35年
※住宅保証機構株式会社の住宅ローンシミュレーションを使用して算出。
変動金利の返済が終わる16年目以降は、子どもの成長に伴う出費が増えても安心して対応できますよ。
また、子どもの教育費に備えるには住宅ローンを組む前に資産運用を行い、資産形成を進めておくこともおすすめの方法です。
中でもつみたてNISAは、子どもの教育資金や老後の資金を形成するのにちょうどよい制度です。
まだNISAを始めていなかった人は、ライフプランを考える際に口座開設してみても良いでしょう。
詳しくは「新NISAのおすすめ口座・銘柄15選！初心者向けの選び方も解説」で解説しているので、チェックしてくださいね。
ミックスローンが利用できる住宅ローン
ミックスローン(ミックス返済とも言う)の利用ができる住宅ローンの中でおすすめを挙げるなら、「三菱ＵＦＪ銀行」と「住信SBIネット銀行」の2商品です。
それぞれおすすめのポイントを詳しく解説していきますね。
三菱ＵＦＪ銀行「ミックス借入」
三菱ＵＦＪ銀行のおすすめポイントは以下の5点です。
三菱ＵＦＪ銀行のミックスローンおすすめポイント
- ネットでも対面店舗でも相談可能
- 携帯電話からでも無料で相談できる(フリーダイヤルOK)
- 店舗数が多く、土日祝日や平日夜間の相談会も実施
- ネットでも対面相談でも金利が変わらない
- 団信が魅力(7大疾病保障付住宅ローン ビッグ＆セブン〈Plus〉
)
- 変動金利
- 住宅ローン
- 年
0.345
%
金利についての注意事項をみる
- ※2024年04月適用金利
- ※適用金利や引下幅は、お申込内容や審査結果等により決定いたします。
おすすめポイント
- 013大疾病保障充実タイプは保障充実
- 「7大疾病保障付住宅ローン ビッグ＆セブン〈Plus〉3大疾病保障充実タイプ」は他行より保障充実。
- 02民間住宅ローン取扱残高16年連続No.1
- 日本の民間金融機関でもっとも利用されている住宅ローン。なんと16年連続No.1という圧倒的な実績を誇ります。（2007年3月～現在まで）
- 03各提携会社の特典が利用できる
- ビックカメラやコジマでの家電購入特典やホームセキュリティなどの特典利用ができます。（※1）
- 04毎月Pontaポイントがたまる
- 完済まで毎月50ポイントのPontaポイントが貯まります。（※2）
- ※1. 各提携会社の特典：特典の利用には条件があるため、詳細は三菱ＵＦＪ銀行の公式HPをご確認ください。
- ※2. Pontaポイント：月末時点でお借入残高がある場合が対象。勤務先を通じてお借入れされたローン等、優遇適用の対象外となるケースもあるため、詳細はお取引店に確認ください。
- ※2. Pontaポイント：Pontaポイントをためるには、「スーパー普通預金（メインバンク プラス）」のご利用・「三菱ＵＦＪダイレクト」のご利用（ログインパスワード・Eメールアドレス登録）・「ポイントサービスのお申し込み」が必要です。詳細は、三菱ＵＦＪ銀行の公式HPをご確認ください。
住信SBIネット銀行「ミックス・ローン」
ネット銀行最大手、住信SBIネット銀行でもミックスローンが組めます。住信SBIネット銀行のおすすめポイントは以下の4点です。
住信SBIネット銀行のミックスローンおすすめポイント
- 固定金利も変動金利も業界最低水準の低金利
- 選べる金利タイプが多様
→ミックスできる金利タイプは変動金利と固定金利特約タイプ
(2年・3年・5年・7年・10年・15年・20年・30年・35年から選択可) - 固定金利同士の組み合わせもできる
- 返済期間中でも金利タイプの変更ができる
ミックスローンは固定金利と変動金利の組み合わせに悩むものですが、住信SBIネット銀行ならどの金利タイプでも低金利ですし、種類も豊富なのでうれしいですね。
注意点として、住信SBIネット銀行のミックスローン契約は2本になるため、1本の契約をするより諸費用や書類を書く手間も多くなります。この点だけ注意しておきましょう。
- 変動金利
- WEB申込コース（通期引下げプラン）
- 年
0.298
%
金利についての注意事項をみる
- ※2024年04月適用金利
- ※自己資金20%以上の場合
- ※自己資金20%未満の場合、表示金利+0.022%
おすすめポイント
- 0140歳未満なら3大疾病50%保障が基本付帯
- 40歳未満のかたなら「3大疾病50プラン」が金利上乗せなしで加入できます。がん診断時、急性心筋梗塞または脳卒中で所定の手術を受けた場合に住宅ローン残高の50%が保障されます。
- 02全疾病保障が無料で付帯
- すべての病気やケガで働けなくなった場合に住宅ローンの返済が一定期間免除されたり、働けない期間が一定を超えて続いた場合に住宅ローン残高が0円になる「全疾病保障」が無料付帯。
- 03定額自動入金サービスが無料
- 住信SBIネット銀行の口座へ自動で毎月の返済額の入金ができるので、メインバンクを変更しなくてもOK。
- 04金利がネット銀行の中でも特に低い
- 変動金利はネット銀行の中でもトップクラスに低く、フラット35(保証型)も従来のフラット35よりも低金利。
まとめ
ミックスローンは1人で2つのローンを組み合わせることができるため、金利上昇リスクを抑えて柔軟な返済プランを立てられるのが大きな魅力です。
もちろん、ローンの種類が2本に分かれることで契約時の書類記入が2倍になったり、管理が複雑になってしまったりといったデメリットもあります。
ミックスローンを選ぶ場合は
- メリットとデメリットを理解しておくこと
- ミックスにする目的を明確にしておくこと
が大切です。
家族のライフスタイルに最適な目的は何なのかを明確にしておけば、ミックスローンを上手に活用した返済プランを立てることができるでしょう。
また記事内でも触れたように、金融機関ごとにミックスローンのシステムは異なります。
ミックスローンを考えるときは、目的に応じた組み合わせができる住宅ローンを選んでくださいね。
千日太郎 / オフィス千日合同会社 代表社員 公認会計士
【専門家の解説】
わたしはYouTubeで一般の方からの住宅ローンの質問に答えているのですが、その中でミックスローンについての相談も多く受けます。
ただ、これをうまく使いこなせている人は非常に少ないなという印象がありますね。
単に変動か固定かを決められないので、なんとなくミックスして間を取ろうという感覚で利用しようとしている人が多いです。
確かに住宅ローンを変動金利にするか固定金利にするかというのは、非常に悩ましいものです。
しかし住宅ローンが2本あっても、家は一つで分けることはできません。
安易に「間をとる」という感覚でミックスローンを選択した人は、実際に金利が上昇したとき、又は固定金利が下がって借り換えでメリットが出る可能性が出てきたときに、どう決断すれば良いのかというポイントでつまずくことになります。
後から状況が変わると分からなくなる理由は最初の自分の判断に軸が無いからです。
基本的に自分は住宅ローンの金利を固定させたいのか、変動でも良いのかについてブレない軸を獲得したうえでミックスローンが有利になるのかどうかについて検討することをお勧めします。
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