• 2021.01.13

住宅ローンのミックスローンとは?メリット・デメリットや賢い活用法を解説

監修者: 白坂大介 (ジョインコントラスト株式会社 代表取締役)
5つの家の模型と電卓をたたく人
  • ミックスローンとは複数の金利タイプを組み合わせて住宅ローンを借り入れること
  • ミックスローンのメリットは金利の上昇リスクを抑えつつ、割安感も得られる
  • デメリットは金利が将来どちらに動いても後悔する
  • 金利上昇が不安な人や、これから教育費の増加が想定される人におすすめ

住宅ローンの金利や返済期間選びで悩んでいたら、「ミックスローン」という選択肢があることに気付き、情報収集している人も多いのではないでしょうか。

とはいえ、

  • ミックスローンの仕組みや特徴がよくわからない
  • ミックスローンの返済シミュレーションが複雑でわかりにくい
  • メリットだけでなく、デメリットも知りたい
などの疑問も出てきますよね。

当記事では、ミックスローンのメリット・デメリットから賢い利用方法まで詳細に解説しています。

ミックスローンを取り扱う金融機関もご紹介していきますので、ぜひ参考になさってくださいね。 

この記事を執筆・監修している専門家

監修者

白坂大介

ジョインコントラスト株式会社 代表取締役

保有資格・検定

2級ファイナンシャル・プランニング(FP)技能士、宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー、証券外務員1種

お客様と一生涯のお付き合いができる仕事に憧れ、大学卒業と同時にハウスメーカーに就職。 2008年にファイナンシャルプランナーの資格を取得。 2013年にはジョインコントラスト株式会社を設立し、webサイト「家計教師.com」を運営。 主にマイホーム購入や住宅ローン、生命保険、資産運用など、一般家庭向けのコンサルティングや講演会を行なっている。

執筆者

政所温也

株式会社Choices 代表取締役

保有資格・検定

2級ファイナンシャル・プランニング(FP)技能士、損害保険募集人、損保自動車専門試験合格

2010年にファイナンシャルプランナー(FP)として独立し活動中。過去に大手金融ニュースメディアや損保公式サイトでも執筆活動を行った実績があり、「読みやすく理解しやすいライティング」を得意としている。2020年9月現在で、1,700記事以上の執筆実績がある。

編集者

ナビナビ住宅ローン編集部

住宅ローンを組む時に抱える「どうやって住宅ローンを選べば良いかが分からない」「金利の違いがよく分からない」「一番お得に借りられるローンはどれなの?」といった疑問・不安を解決できるように解説していきます。

ミックスローンとは

ミックスローンとは、「金利タイプや返済期間などが異なる2つの住宅ローンを組み合わせる契約のことです。

異なる金利タイプや返済期間を組み合わせることで、金利変動リスクを低減できたり、固定金利より低い金利で借り入れできます。

ミックスローンは2本のローンを組み合わせるため、契約自体も2本になることが多いです。

ミックスローンのメリット

ミックスローンのメリットは下記の4つです。

それぞれのメリットについて、詳しく解説していきましょう。

特定の時期に片方のローンを完済できる

ミックスローンなら2種類の金利タイプ(あるいは返済期間)のローンを契約できるため、特定の時期に片方のローンを完済することも可能です。

例えば、返済期間10年の変動金利と30年の固定金利のミックスローン返済なら、借り入れから10年が経過すると、ローンが一つ完済するので返済負担も少なくなりますよね。

10年目以降に子どもの大学進学があるなど、大きな出費が想定される家庭にミックスローンは最適です。

特定の時期までに返済負担を軽くできるため、返済計画の見通しが立てやすくなります。

固定金利よりも返済負担が軽くなる

ミックスローンの組み合わせを変動金利と固定金利にしたとき、多くの場合で固定金利のみで借りるよりも、ミックスローンのほうが返済負担は少なくなる可能性があります。

なぜなら変動金利は固定金利より低金利であることが一般的なため、変動金利を組み込んでいるミックスローンのほうが、固定金利のみで借りた住宅ローンよりも利息が軽減できるからです。

ただこれは変動金利タイプの比率が多めで、変動金利が固定金利以上に上昇しない場合に限ります。

逆にいえば金利が上昇してしまった場合には、ミックスローンの返済負担が多くなることもあります。

今後の金利動向を見据えつつ、上手に活用しましょう。

金利上昇のリスクを抑えられる

低金利である変動金利を借り入れ、利息を最小限に抑えたいけど金利の上昇が不安な場合もミックスローンはおすすめです。

ミックスローンで変動金利と固定金利を組み合わせることで、変動金利のお得感を味わいつつ、固定金利の安心感を組み合わせて金利上昇リスクを抑えることができます

「そこそこお得に、そこそこ安心を得られる」=「ミドルリスク・ミドルリターン」の返済方法にできるのがミックスローンの大きなメリットなのです。

住宅ローン控除を受けられる

ミックスローンであっても、通常の住宅ローンと同じように住宅ローン控除を受けられます。

住宅ローン控除の控除額は、契約者の所得税額と住宅ローンの年末残高に応じて決まりますが、

  • 片方のローンを早く完済する
  • 繰り上げ返済する

などで住宅ローン残高の減りが早くなれば、控除できる金額にも影響しますので注意してくださいね。

ミックスローンのデメリット

ミックスローンにはメリットがある分、下記のデメリットもあります。

ミックスローンのデメリット

  1. 返済期間のミックスはできない可能性も
  2. リスクを抑えられる分、各金利タイプのメリットも少なくなる
  3. 記入する書類が2契約分になる
  4. 繰り上げ返済の判断が難しくなる
  5. 複数銀行でのミックスはできない

メリットとあわせて大切なポイントなので、こちらも詳しく説明していきますね。

返済期間のミックスはできないことも

ミックスローンとは、異なる金利タイプや比率、返済期間を組み合わせられるものですが、「返済期間のミックス」は金融機関によって対応が異なります。以下の3パターンが想定されます。

ミックスローン対応のパターン
パターン① パターン② パターン③
住宅ローン契約 2本 1本 2本
諸費用 2本 1本 1本
返済期間のミックス ミックスできる ミックスできない ミックスできない

この中でもっとも多いのはパターン①ですが、パターン②や③は返済期間のミックスができないので注意しましょう。

とはいえ②や③の契約パターンは対応している金融機関自体が少数です。

もし金利タイプに加えて返済期間のミックスも希望する場合は、金融機関で対応可能かよく確認しておきましょう。  

各金利タイプのメリットも少なくなる

ミックスローンは各金利タイプや返済期間を組み合わせてリスクを分散させる返済方法です。

デメリットを抑えられる反面、それだけ各金利タイプのメリットも薄まります。

大きな損(デメリット)がない代わりに、大きな得(メリット)もない、ミドルリスク・ミドルリターンゆえのデメリットとしては、金利がどちらに転んでも後悔する可能性があることでしょう。

今後金利が下降局面になれば「全部変動金利にしておけばよかった」と思うでしょうし、金利上昇局面なら「全部固定金利にしておけばよかった」と悔やむものです。  

デメリットを抑えるとメリットも少なくなるので、多少後悔することは避けられないと言えます。  

記入する書類が2契約分になる

ミックスローンの仕組みは金融機関によっても異なります。

住宅ローン契約が2つになると、契約書類も2契約分書く必要があったり、印紙代など一部の諸費用が2重にかかったりします。

住宅ローンの書類は1つの契約でもかなりの枚数を記入しなければいけないので、手間が2倍になるうえ余分に費用もかかるのはつらいですよね。

ミックスローンを選ぶ目的は

  • リスクを抑えること
  • 片方のローンを完済しやすくすること

などがありますが、書類記入の手間や費用がかかっても目的を優先するのか、あらかじめローンを組む際の優先順位をしっかり決めておきましょう。

また、諸費用を抑えたい場合は、

  • 1本の契約で済む金融機関を選ぶ
  • 借入額を少なくする
  • 返済期間を短くする

などの方法もあります。諸費用の負担が気になる場合は、上記の方法も検討しましょう。

繰り上げ返済の判断が難しくなる

ミックスローンを組むと、繰り上げ返済の判断が難しくなります。

なぜなら複雑な金利タイプが2つ絡むことで、ローン管理がより煩雑になるからです。

たとえば、金利上昇に備えるなら変動から返したり、利息を軽減するなら固定から返すなど、状況によって繰り上げ返済の方法が異なってきます。

というわけで、ミックスローンの繰り上げ返済は判断が難しくなりますよ。

ミックスローンを組む際に「繰り上げ返済はいつ頃、どちらの金利タイプでするのか」という返済計画を事前に立てておくことが重要です。

家族のライフイベントにあわせて繰り上げ返済の時期を決めておけば、後で判断に迷うことはなくなるでしょう。 

複数銀行でのミックスはできない

ミックスローンはあくまで一つの金融機関で提供される住宅ローンです。

「変動金利はA銀行で、固定金利はB銀行で組み合わせたい」というミックスはできないので気をつけましょう。

一つの住宅(不動産)に対し、複数の銀行でそれぞれ抵当権を設定することができないからです。

変動金利と固定金利を組み合わせる場合、「A銀行は変動金利が安くて魅力的だけど、固定金利の金利は高め」という場合が往々にしてあります。

各金融機関で得意な金利タイプは異なり、固定金利も変動金利も最安になる組み合わせの実現は難しいです。

金利負担を抑えたい場合は、ローンを組む金融機関の得意な金利タイプ比率を多めにするのがおすすめです。

たとえば変動金利が得意な金融機関であれば、変動金利70%・固定金利30%くらいの比率にするなど、変動金利の割合を多くするといいでしょう。

ミックスローンでのシミュレーション

それでは実際に、ミックスローンで金利をミックスさせたときの総返済額、月々の返済額負担がどうなるのかを見てみましょう。

ミックスローンと固定金利・変動金利のケースをそれぞれ比較して、完済までの返済額をシミュレーションしてみます。

※借入金額3,000万円/借入期間35年/元利均等返済方式
※変動金利 年0.41%/借入額1,500万円
※35年固定金利 年1.59 %/借入額1,500万円
※変動金利の5年ルール、125%ルールは考慮していません
住宅ローンシミュレーションにて計算

変動金利・固定金利・ミックスローンの3種類で、35年間金利の上昇がない場合と、5年後、10年後に金利が1.5%ずつ上昇した場合でシミュレーションし、結果は以下のようになりました。

35年間金利上昇しない場合の返済シミュレーション
変動金利 固定金利 ミックスローン
毎月返済額 76,688円 93,183円 84,935円
総返済額 32,208,862円 39,136,943円 35,672,707円
諸費用 900,000円 900,000円 1,020,000円
総支払額 33,108,862円 40,036,943円 36,692,707円

金利上昇が無ければ、変動金利<ミックスローン<固定金利の順番での支払額となりますね。

ミックスローンは変動と固定の金利で借り入れているため、当然の結果といえます。

続いては5年後に金利が1.5%、10年後に金利がさらに1.5%上昇した場合を見てみましょう。

5年後、10年後に1.5%ずつ金利が上昇した場合の返済シミュレーション
変動金利 固定金利 ミックスローン
毎月返済額 A.76,688円
B.94,837円
C.112,092円
93,183円 A.84,935円
B.94,009円
C.102,637円
総返済額 43,919,120円 39,136,943円 41,527,808円
諸費用 900,000円 900,000円 1,020,000円
総支払額 44,819,120円 40,036,943円 42,547,808円

*A:1年~5年、B:6年~10年、C:11年~35年目の支払い金額

金利上昇がある場合、固定金利<ミックスローン<変動金利となりました。

ここから読み取れるように、ミックスローンは金利が変わらなくても上昇しても、変動金利と固定金利の中間のパフォーマンスを発揮する金利タイプということが分かると思います。

ミックスローンを考えている人は総返済額を減らしたいのか、月々の負担額変動を少なくしたいのか、ローンを組む目的はどちらなのかを検討することも大切ですよ。 

【ケース別】ミックスローンの組み合わせの決め方

ミックスローンで借り入れる場合、どのような組み合わせにするべきか悩みますよね。組み合わせの決め方で大切なのは、「ミックスローンの目的を明確にすること」です。

ミックスローンの目的を明確にしよう!

  • 金利上昇が不安、返済額上昇時の金銭的余裕がない→固定金利の比率を多めにする
  • 金利上昇しても、ある程度金銭的余裕はある→変動金利の比率を多めにする
  • ライフプランにあわせてローンを組みたい→返済期間もミックスする

「そもそもなぜミックスローンを組みたいのか」を明確にしておけば、おのずとベストな組み合わせ方法がわかりますよ。

それぞれのケース別に、アドバイスしていきますね。

【金利上昇が不安な人】固定金利の比率を多めに

  • 変動金利は魅力的だけど、金利上昇に不安がある
  • 変動金利で利息を軽減したいけど、金利上昇時の金銭的余裕がない

このような状況の方は固定金利の比率を多めにし、金利が上昇しても問題なく返済できる範囲になるよう調整しましょう。

下記の返済例を見てください。

※借入金額3,000万円/元利均等返済/返済期間35年/変動金利0.4%/全期間固定金利1.3%/ミックスローンは変動・固定の比率3:7

固定金利の比率7割でのミックスローン返済額
毎月返済額 総返済額
変動金利 76,557円 32,153,754円
ミックスローン 85,228円 35,795,480円
固定金利 88,944円 37,356,564円

変動金利を少しでも入れることで利息軽減効果を得られるので、リスクを抑えながらお得感もほどほどに感じられますね。  

【金利上昇に余裕のある人】変動金利の比率を多めに

  • 金利上昇で返済額が上がっても、多少金銭的余裕がある
  • 100%変動金利にするのは不安
  • 金利はある程度低い方がいい

上記に該当する人は変動金利の比率を多めにしましょう。

一部固定金利にすることで金利の上昇による返済額の上昇幅をヘッジすることができ、固定金利の安心感を得られます。

下記の返済例を見てください。

※借入金額3,000万円/元利均等返済/返済期間35年/変動金利0.4%/全期間固定金利1.3%/ミックスローンは変動・固定の比率7:3

変動金利の比率7割でのミックスローン返済額
毎月返済額 総返済額
変動金利 76,557円 32,153,754円
ミックスローン 80,272円 33,714,384円
固定金利 88,944円 37,356,564円

何より変動金利の比率が高いため利息軽減効果(=返済額の減少)を実感することができますね。

また変動金利には「125%ルール」があり、月々の返済額の25%以上を貯蓄できるなら金利上昇によるリスクは抑えられます。

月々の返済額に余裕がある人は、変動金利での借り入れも検討してみると良いでしょう。>125%ルールの詳細

【教育費が多くなる人】返済期間もミックスする

子どもが大きくなって教育費がかかる15年目以降は、金利上昇リスクを抑えたい

このようにライフイベントがはっきりしている人は、家族のライフプランに応じて返済期間を調整できる返済期間ミックスがおすすめです。

変動金利を15年、固定金利35年などの組み合わせにして、ミックスローンを借り入れます。

下記は返済期間をミックスした場合の返済例です。16年目以降は返済額が大きく下がりますね。

返済期間をミックスした時の毎月返済額
  適用金利 毎月の返済額
ミックスローン
変動金利5割、固定金利5割
変動金利…0.4% 当初15年間…85,872円
16年目以降…0円
固定金利…1.3% 当初15年間…44,472円
16年目以降…44,472円
合計返済額 当初15年間…130,344円
16年目以降…44,472円

※金利変動がなかった場合として算出。
※借り入れ金額3000万円、返済期間35年、元利均等返済の場合。
※変動金利は金利0.4%、借入金額1,500万円、返済期間15年
※全期間固定金利は金利1.3%、借入金額1,500万円、返済期間35年
住宅保証機構株式会社の住宅ローンシミュレーションを使用して算出。

変動金利の返済が終わる16年目以降は、子どもの成長に伴う出費が増えても安心して対応できますよ。

また、子どもの教育費に備えるには住宅ローンを組む前に資産運用を行い、資産形成を進めておくこともおすすめの方法です。

中でもつみたてNISAは、子どもの教育資金や老後の資金を形成するのにちょうどよい制度です。

まだNISAを始めていなかった人は、ライフプランを考える際に口座開設してみても良いでしょう。

詳しくはナビナビ証券の「NISA(ニーサ) で口座開設したい人へ!手順やおすすめ証券会社を紹介」で解説しているので、チェックしてくださいね。

ミックスローンが利用できる住宅ローン

ミックスローン(ミックス返済とも言う)の利用ができる住宅ローンの中でおすすめを挙げるなら、「住信SBIネット銀行」と「三菱UFJ銀行」の2商品です。

それぞれおすすめのポイントを詳しく解説していきますね。

住信SBIネット銀行「ミックス・ローン」

ネット銀行最大手、住信SBIネット銀行でもミックスローンが組めます。住信SBIネット銀行のおすすめポイントは以下の4点です。

住信SBIネット銀行のミックスローンおすすめポイント

  • 固定金利も変動金利も業界最低水準の低金利
  • 選べる金利タイプが多様
    →ミックスできる金利タイプは変動金利と固定金利特約タイプ
    (2年・3年・5年・7年・10年・15年・20年・30年・35年から選択可)
  • 固定金利同士の組み合わせもできる
  • 返済期間中でも金利タイプの変更ができる 

ミックスローンは固定金利と変動金利の組み合わせに悩むものですが、住信SBIネット銀行ならどの金利タイプでも低金利ですし、種類も豊富なのでうれしいですね。

注意点として、住信SBIネット銀行のミックスローン契約は2本になるため、1本の契約をするより諸費用や書類を書く手間も多くなります。この点だけ注意しておきましょう。

変動金利
ネット専用住宅ローン(通期引下げプラン)
0.410%

2021年04月適用金利

当初10年固定
ネット専用住宅ローン(当初引下げプラン)
0.630%

2021年04月適用金利

当初20年固定
ネット専用住宅ローン(当初引下げプラン)
1.260%

2021年04月適用金利

当初35年固定
ネット専用住宅ローン(当初引下げプラン)
1.510%

2021年04月適用金利

保証料 事務手数料 繰上げ返済
手数料
無料 借入金額×2.20%(税込) 無料 ※固定金利特約期間中の全額繰上返済は所定の手数料がかかります。
審査期間 返済方法 来店
最短1週間 ※時期により異なります。詳細は同社WEBサイトをご参照ください。 元利均等返済/元金均等返済 不要
固定期間 借入可能額 対応地域
2~35年 500万円~2億円 全国

団信はもちろん、すべての病気・けがをカバーする全疾病保障が「保険料無料」「金利の上乗せもなし」で付帯! 働けなくなったら、月々の返済額を保障いたします。働けないまま12ヵ月経過したら、住宅ローンの残高が0円になります。 魅力的な金利と安心の保障がついた住宅ローンです! ※掲載の金利は所定の条件を満たした場合の金利です。

三菱UFJ銀行「ミックス借入」

三菱UFJ銀行のおすすめポイントは以下の5点です。

三菱UFJ銀行のミックスローンおすすめポイント

  • ネットでも対面店舗でも相談可能
  • 携帯電話からでも無料で相談できる(フリーダイヤルOK)
  • 店舗数が多く、土日祝日や平日夜間の相談会も実施
  • ネットでも対面相談でも金利が変わらない
  • 団信が魅力(7大疾病保障付住宅ローンビッグ&セブン)

ネット銀行の場合、携帯電話からはフリーダイヤルに電話できないことが多いのですが、三菱UFJ銀行なら携帯電話からでも無料で電話相談できるのもうれしいポイントです。

注意点として、三菱UFJ銀行のミックスローンは2本契約するパターンなので、1本の契約をするより諸費用も書類を書く手間も多くなります。

※諸費用のうち保証会社あて事務手数料に関しては、同日申し込みであれば1口で済みます。

変動金利
ネット専用住宅ローン
0.475%

2021年04月適用金利

当初10年固定
ネット専用住宅ローン
0.740%

2021年04月適用金利

当初20年固定
プレミアム住宅ローン
1.140%

2021年04月適用金利

全固定25年
プレミアム住宅ローン
1.450%

2021年04月適用金利

全固定35年
プレミアム住宅ローン
1.750%

2021年04月適用金利

保証料 事務手数料 繰上げ返済
手数料
一括前払い型と利息組込み型により変動 借入金額×2.20%(税込) インターネット無料
審査期間 返済方法 来店
4週間程度 元利均等返済/元金均等返済 不要
固定期間 借入可能額 対応地域
1~35年 30万円~1億円(10万円単位) 全国

三菱UFJ銀行の住宅ローンはご利用額13年連続No.1。 全国766店舗ある大手金融機関です。 全国に店舗がありますので、無料相談会などを利用して対面で相談することができます。 ※全期間固定25年と全期間固定35年は、ネット専用住宅ローンでは取扱なし。

まとめ

ミックスローンは1人で2つのローンを組み合わせることができるため、金利上昇リスクを抑えて柔軟な返済プランを立てられるのが大きな魅力です。

もちろん、ローンの種類が2本に分かれることで契約時の書類記入が2倍になったり、管理が複雑になってしまったりといったデメリットもあります。

ミックスローンを選ぶ場合は

  • メリットとデメリットを理解しておくこと
  • ミックスにする目的を明確にしておくこと

が大切です。

家族のライフスタイルに最適な目的は何なのかを明確にしておけば、ミックスローンを上手に活用した返済プランを立てることができるでしょう。

また記事内でも触れたように、金融機関ごとにミックスローンのシステムは異なります。

ミックスローンを考えるときは、目的に応じた組み合わせができる住宅ローンを選んでくださいね。

住宅ローン シミュレーション
新生銀行
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満足度
4.1
新生銀行
最低金利
0.450%

2021年04月適用金利

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満足度
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2021年04月適用金利

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全期間引下げプラン

au金利優遇割の場合

審査結果によっては異なる金利となることがあります。

2位 住信SBIネット銀行
満足度
4.5
住信SBIネット銀行
最低金利
0.398%

2021年04月適用金利

変動金利

借り換え金利

3位 新生銀行
満足度
4.1
新生銀行
最低金利
0.450%

2021年04月適用金利

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