住宅ローンが払えなくなったらどうなる？避けるべきNG行動と具体的な対処法まとめ

住宅ローンを契約中の人も、契約前の人も「住宅ローンを払えなくなったらどうしよう」という不安に駆られた経験はありませんか？
もしくは、「生活がキツくて滞納してしまいそう…」という状況になっている人もいらっしゃるかもしれません。

住宅ローンを簡単に言い表すなら、「自宅を担保に取った大きな借金契約」です。つまり、当然ながらローンを払えない状態が続けば、最終的に自宅は競売にかけられ、強制的に退去させられてしまうわけです。

ただし当然ながら、滞納してすぐに強制退去になるわけではありません。「滞納したらすぐに放り出される！」と不安だった方も、まずは安心してくださいね。　

住宅ローンを払えなくなったときには、正しい手順で速やかに対応していく必要があります。

当記事では、払えない状況への対処や強制退去を防ぐために

• 住宅ローンが払えなくなったときのNG行動と具体的な対策
• 住宅ローンが払えなくなったときの具体的な流れ
• 住宅ローンが払えなくなる理由とローン契約前にすべき対策

などを解説しています。

現在すでにローン返済に不安がある人の対策は記事前半で、ローン契約前の人がすべきことは記事の後半で解説しています。ぜひ参考になさってくださいね。

執筆・監修している専門家

執筆者

政所温也

株式会社Choices 代表取締役

保有資格・検定

2級ファイナンシャル・プランニング(FP)技能士、損害保険募集人、損保自動車専門試験合格

2010年にファイナンシャルプランナー(FP)として独立し活動中。過去に大手金融ニュースメディアや損保公式サイトでも執筆活動を行った実績があり、「読みやすく理解しやすいライティング」を得意としている。2020年9月現在で、1,700記事以上の執筆実績がある。

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編集者

ナビナビ住宅ローン編集部

住宅ローンを組む時に抱える「どうやって住宅ローンを選べば良いかが分からない」「金利の違いがよく分からない」「一番お得に借りられるローンはどれなの？」といった疑問・不安を解決できるように解説していきます。

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住宅ローンが払えなくなった場合のNG

住宅ローンが払えなくなったとき、絶対避けるべきNG行動は下記の5つです。

絶対避けるべきNG行動

1. 団信や生命保険で支払いする
2. 半年後のボーナス返済をあてにする
3. キャッシングやカードローンで支払いする
4. 夜逃げする
5. 賃貸に出す

ローンが支払えなくなると通常では考えられないような心理状態になってしまいがちです。まずは落ち着きましょう。上記の方法以外にできる対策はたくさんあるのです。

これらの対策がなぜNGなのか、具体的な理由について触れていきます。

NG行動①保険金で支払いを考えるのは絶対にしてはいけない

団信や生命保険の保険金を住宅ローンの支払いに充てるのは、絶対にしてはいけない行為です。

確かに団信や生命保険は、保険の被保険者が契約期間中に死亡すれば保険金が出ます。団信であればローン残高が保障されるため、追い詰められてこの手の方法を考える人もいるでしょう。

しかし、遺された家族はどうなるのでしょうか。返済からは救済されても、ずっと精神的な傷を抱えて生きていくことになりますよね。家族に深い傷を遺すのではなく、家族皆で再生できる道を選びましょう。

NG行動②半年後のボーナスで返済…では遅い

住宅ローンの支払いでボーナス払いを利用している人は、「半年後に大きなボーナスが入ってくるから、それで支払おう」と思うかもしれません。

しかし金融機関に相談せず半年も滞納を続けるのは絶対にNGです。住宅ローンは数か月でも滞納すれば延滞金が発生し、半年も経てば一括返還を求められます。

ボーナスで一括返還を支払えなければ、強制退去の可能性は濃厚になります。滞納し続けてからの半年後返済では遅すぎる、ということを肝に銘じておきましょう。

NG行動③キャッシングやカードローンでの支払いは避けよう

住宅ローンの支払いをキャッシングやカードローンに頼るのも絶対にNGです。なぜなら、キャッシングやカードローンは金利が高く、大きな資金を借入すると利息も膨らみやすいからです。

自転車操業で借入を重ねていけば支払い総額が増えてどんどん苦しくなり、自分の首を絞めることになります。

また、今後住宅ローンの借り換えをしようと思っても、キャッシングやカードローンの借入歴がある人は審査に通りにくくなる可能性もあります。「とりあえず他で借りて返済しよう」と安易に考えないことが大切です。

NG行動④夜逃げはデメリットばかりなので、任意売却を検討しよう

夜逃げして、すべてを捨てたくなる人もいるでしょう。しかし情報に溢れた現代社会で夜逃げがうまくいく可能性は限りなく小さいため、夜逃げ後も常に追われる不安を抱えて生活しなければいけません。

精神的不安を抱え続ける生活は、結局借金に追われる生活と同じです。もし夜逃げを考えるほど追い詰められている場合は、住宅の任意売却を検討しましょう。

任意売却とは、ローンが残っている住宅を金融機関と合意のうえ売却することです。住宅は失いますが、支払いの負担や精神的な不安を軽減できるため、生活を立て直しやすくなりますよ。

NG行動⑤賃貸に出すことはおすすめしない

「住宅ローンを払えなくなったら賃貸に出せば良い」と思う人もいるかもしれませんが、そもそも賃貸に出すのは簡単なことではありません。ます、賃貸に出すにはローン借入先である「金融機関の許可」が必要です。

万一賃貸の許可をもらえたとしても、住宅ローンの優遇金利は取り消される可能性が高く、賃貸用のアパートローン金利に切り替えられるケースがほとんどです。つまり、2～4％程度一気に金利が跳ね上がる人もいるわけです(※）。

賃貸に出して家賃収入を得られても住宅ローン残高が膨れ上がってしまっては、元も子もありませんよね。

また、金利面以外にも

• 借主が見つからず空室になる
• 入居者トラブルの発生

など、さまざまなリスクと管理コストがかかるのが賃貸なのです。

安易に賃貸に出すのは家計がより悪化する可能性があるのでやめておきましょうね。
※1年間の海外出張などやむを得ない事情がある場合は、事情を考慮され、賃貸による金利の切り替えがないケースもあります。

ローンを払えなくなりそうな時に取るべき行動

では、住宅ローンを支払えなくなりそうなときに取るべき行動はどのようなものなのでしょうか。

それは、下記の4つです。

住宅ローンを支払えなくなりそうなときに取るべき行動

1. 金融機関に相談する
2. 借り換えを検討する
3. 他の支出の見直しをする
4. 収入を増やせないか考える

特に金融機関の相談は真っ先にしておきましょう。

これらは非常に重要なポイントなので、それぞれ詳しくご説明していきますね。

行動①まずは金融機関に相談をしよう

住宅ローンを払えなくなりそうなときや滞納をしてしまったときに、何より大切なのが「金融機関への相談」です。なぜかというと、金融機関へ早めに相談することで、対応策を提案してもらえる場合もあるからです

逆に、長期間滞納を続け、金融機関からの連絡を無視して信頼を失ってしまっては、最悪の事態に発展するリスクが著しく高くなります。そうなる前にまず相談し、返済の負担を軽くする方法はないか確認してください。
　
金融機関へ相談すると、

• 一定期間の返済額減額
• 返済期間(借入期間)を延長して返済額を軽減
• ボーナス返済月の変更

など、いくつかの対応策を案内してもらえるはずです。

ただし、上記の方法で調整できても月々1万円～2万円程度の減額が限度です。さらに、変動金利の場合は返済額の減額ができないこともあるので気をつけてくださいね。

金融機関への相談で契約内容を変更できても、それ以上に返済費用の捻出が厳しい場合は他の対策も組み合わせる必要があるでしょう。
 
下記に、主要な金融機関の相談窓口を記載していますので、不安な人は少しでも早く相談をしてみてくださいね。

基本的にどの銀行でも、契約者専用の返済相談窓口が設けられているので心強いですよね。

ネット銀行最大手の住信SBIネット銀行のみすぐに電話することができないので相談に時間はかかりますが、専用の窓口があって契約内容変更などの対応は可能、という点では他の銀行と同じです。

また、上記の電話窓口以外でも、対面の店舗にて相談を受け付けている金融機関がほとんどです。電話だと内容をうまく伝えられないなど不安がある場合は、対面で相談して状況をうまく説明しましょう。

行動②借り換えを検討してみる

現在住宅ローンを10年以上返済している人の場合、借り換えを検討するのも一つの方法です。

10年以上前の住宅ローン金利と現在の住宅ローン金利では、2～3％もの違いがあります。借り換えして金利を大きく引き下げできれば、月々の負担はぐっと軽くなりますよ。

ただ、借り換えするには

• 再度住宅ローンの審査を受ける必要がある
• 一定の諸費用が必要
• さまざまな手続きを行わなければならない

という注意点があるので、気軽にできるものではありません。

「金利を下げたいけど、借り換えはちょっと……」という人は、現在の借入先銀行で金利の引き下げ交渉をするという裏技もあります。

今借りている住宅ローン金利と現在の市場金利に大きく乖離がある場合は、金利交渉でうまく金利を引き下げできる可能性もあるので、一度金融機関に相談してみましょう。

行動③他の支出の見直しをする

住宅ローン返済に限らず、家計が苦しくなってきたときに大切なのが「他の支出の見直し」です。

家計を見直した上で

• お酒やタバコなどの嗜好品をやめる
• 保険や通信費などの固定費を減らす

といった対策で支出を徹底的に見直すことも大切ですよ。

行動④収入を増やせないか考える

支出を見直して出ていくお金を減らしたら、次は入ってくるお金＝収入を増やす方法を考えましょう。

収入を増やす方法として代表的なのは

• 夫婦共働きをする
• 副業をする

などですね。家族ひとりひとりの収入を少しでも増やしましょう。

例として、夫婦それぞれが副業で2万円稼げば、合計4万円もの収入が得られるようになります。

多くの企業で副業が解禁されていてネットを使った副業も増加しているので、収入を増やしやすい環境は整っていますよ。

ローンが払えなくなった場合の具体的な流れと対策

住宅ローンがもし払えなくなったら、最終的には強制退去になると冒頭でお伝えしました。

しかし実は、1カ月滞納しただけで即退去になるわけではありません。金融機関もある程度猶予期間を設けているのです。

住宅ローン滞納時の具体的な流れは以下のとおりです。

詳細な流れやかかる期間は金融機関によって異なりますが、一般的には滞納を6か月間続けると期限の利益を喪失し、ローン残高の一括返済を求められます。

そうなると金融機関に相談することもできなくなり、競売が始まってあっという間にマイホームが人の手に渡ります。したがって、滞納した場合はできるかぎり競売が始まる6カ月～7カ月目までに対処するようにしましょうね。

さらに、

について詳しくお話していきます。

滞納を続けた場合は、任意売却か競売、自己破産しかない

住宅ローンの滞納を続けた場合、最終的には下記のような道しか残されていません。

• 住宅が競売にかけられる　もしくは　任意売却をする
• 競売や売却で残りのローンを払うことができなければ自己破産

滞納後、たった1年でマイホームは他人の手に渡り、自宅から強制退去を強いられます。

それでも借金の残りを支払えずにいると自己破産しかないのです。このような状況に陥る前に、滞納後の段階別に対策を取りましょう。

そうすることで、損失を最小限に抑えることができますよ。段階別の具体的な対策をご説明していきますね。

銀行から支払いの請求がある段階(１～２カ月目)

住宅ローンを滞納して１～2カ月目の段階で金融機関の通知書が届きます。

通知書の内容の例

対策

• 通知書は放置せず、この時点で必ず金融機関へ行きましょう。
  少しでも返済額の負担を減らせないか相談をしてみてください。
  原則として、滞納し始めると借り換えを検討できなくなります。
  相談と同時に家計の見直しや収入を増やす努力も必要になります。

催告書や督促状が届き、期限の利益喪失が通知される段階(3～5カ月目)

金融機関からの連絡が、入金をお願いする「通知書」から内容がより厳しい「催告書」に変わります。

それでも滞納を続ければ「督促状」が送付されます。

督促状の内容

対策

• 督促状は事実上の最後通告です。
  貯金や保険の解約などでお金を用意できるのであれば、できるだけかき集めて支払いに充当し、期限の利益喪失を防ぎましょう。

それと同時に家計を立てなおし、今後の支払い継続の見通しを立てることも必要です。

もし「かき集めるだけのお金もない」「一時的に返済できても支払いの見通しが立たない」という場合は任意売却手続きを進め、競売を回避するほうが得策です。

なぜかというと、競売よりも任意売却のほうがより高い金額で売却することができるからです。

売却の際は複数の不動産会社を比較する

売却する場合、不動産会社によって対応が異なる場合があるので、複数の会社を比較して信頼できる担当者を探すことが重要です。

1社ずつ個別に問い合わせをするのは手間がかかるので、複数の不動産会社を一括で比較できるサービスを利用してみるといいでしょう。

たとえば「不動産売却 HOME4U」では、1回の申込みで最大6社に依頼が可能です。

NTTデータグループが運営しているサービスなので、安心して利用できますよ。

期限の利益を喪失し、競売開始決定の通知(6～7カ月目)

督促状の支払期限を守らず滞納を続けると、期限の利益を喪失し、住宅ローンの残債を一括で返済する義務が生じます。

その後住宅ローンの債権(＝お金を返してもらう権利のこと)は金融機関から保証会社に渡り(※)、保証会社は競売開始を申し立てます。

競売の開始が決定すると裁判所から「競売開始決定の通知」が送られてくるので、ここが対策のラストチャンスです。
※保証会社を利用していない金融機関もあります。

競売開始決定の通知内容

対策

• 競売開始の決定通知がくると、早ければ3カ月程度で住宅の入札が開始されてしまいます。
  入札が開始されてしまえば任意売却は難しくなるので、早急に任意売却の手続きを進めましょう。

ローンを払えなくなってしまう要因

住宅ローンを払えなくなってしまった場合の流れや対策についてお話ししてきましたが、当記事を読んでいる人の中には、住宅ローン契約前の方もいらっしゃるかと思います。

契約前の人は今後の滞納を防ぐためにも、「住宅ローンが払えなくなってしまう要因(リスク）」を知っておきましょう。そうすることで、不測の事態を避けることができますよ。

ローンを払えなくなるよくありがちな要因を挙げると、

ローンを払えなくなってしまう要因

1. 離婚して収入が減少した
2. 定年退職して、年金暮らしになった
3. 病気やケガで、働けなくなった
4. リストラ・失業・転職で収入が減少した
5. そもそも身の丈にあわないオーバーローンを組んでいた

などがあります。それぞれの注意点をご説明していきますね。

要因①離婚して収入が減少した

住宅ローン返済中に離婚すると、収入が減少するだけでなく、家事・育児にかかる労力も増えます。

家事や育児にかかる労力が増えれば、収入を増やすために副業をする、残業を増やすといった対策も取れなくなりますよね。

住宅ローン契約前には離婚という最悪の事態も想定しつつ、万が一離婚したとしても無理なく返済できるような借入計画を立てることが大切です。

要因②定年退職して、年金暮らしになった

住宅ローンの返済期間を長く設定している場合、返済途中で定年退職し、収入が激減したことで返済が滞る可能性もあります。

将来的に年金開始年齢がさらに引き上げられる可能性もあるため、年金生活に入る前にローンを完済できる契約内容にしておきましょう。

要因③病気やケガで、働けなくなった

住宅ローンの返済期間は数十年と長いため、病気やケガで働けなくなる可能性もあります。

働けなくなったときの保障が手厚い団信や民間の保険に加入しておいて、収入が途絶えたときの備えも必ずしておきましょう。

要因④リストラ・失業・転職で収入が減少した

会社員でも自営業者でも、将来の仕事を100％保障されている人はいないと思います。

失業や転職の可能性をふまえ、収入が少なくなっても家計に影響が出ないような返済計画を立てるようにしてください。

要因⑤そもそも身の丈にあわないオーバーローンを組んでいた

住宅ローンの返済で破綻する人で多いのがこのパターンです。

例えば

• 変動金利で多額の借り入れをし、金利上昇で負担が増えて支払えなくなった
• 夫婦共働きで借りられる上限ギリギリまで借りていたが、子どもが生まれて妻の収入が激減した

など、将来の見通しを立てずに身の丈に合わないオーバーローンを組むと、環境の変化があるたびに返済が厳しくなってしまいますよ。

住宅ローンを組む時は「住みたい住宅ありき」ではなく、「身の丈にあった予算ありき」で契約するようにしましょう。

ローンの契約前だけど、払えなくなることが不安な場合は

住宅ローンの契約前は、「支払えなくなることに対しての不安」がつきものです。

しかし契約前だからこそ、リスクを防ぐために対策を取ることもできるわけです

具体的な対策としては、

住宅ローン契約前のリスク防止対策

1. 現在の家賃と貯蓄額を目安にして、適正な返済額を決める
2. ライフプランニングシートを作成する
3. 団信が充実した住宅ローンを選ぶ

などがありますね。

どれも契約前に欠かせない重要なポイントなので、1つずつ触れていきましょう。

契約前の対策①現在の家賃と貯蓄額を目安にして、適正な返済額を決める

住宅ローンの適正な返済額は、現在支払っている家賃と貯蓄額を目安に決めましょう。

その際に大切なことは、「『住宅ローン関連費』を多めに見積もっておくこと」です。住宅ローン関連費とは、固定資産税や火災保険料などのことを指します。

例えば、現在の年間家賃が120万円、年間貯蓄額が80万円の人は、年間合計200万円の範囲内で返済額の予算を決めると思います。

このときに貯蓄額だけでなく、「多めに見積もった住宅ローン関連費」を差し引いたうえで、適正な返済額を求めることが大切だということです。

住宅ローンの関連費には固定資産税や火災保険料なども含まれますが、いずれも多めに見積もっておくと不測の事態に備えやすくなりますよ。

くれぐれも家賃＝返済額になってしまわないよう、ローン返済額は今の家賃より大幅に抑えておきましょう。

契約前の対策②養育費などを含めたライフプランニングシートを作成する

住宅ローンを契約する前に必ず用意すべきなのが「ライフプランニングシート」です。ライフプランニングシートとは、現在の家族構成や収入状況をもとに、将来の家計収支状況を可視化するための表のことです。いわば「家計の未来予想図」ですね。

将来的に子どもは何人持つ予定なのか、妻の仕事はどうしていくのかなど、将来の予定やそれに伴う家計の変動をできる限り表に書き込んでおきましょう。

万一の事態を想定し、離婚に伴う養育費の発生もふまえたライフプランニングシートを作成しておけば、最悪の状況でも返済の見通しを立てやすくなりますよ。

契約前の対策③健康面の不安がある場合には、団信が充実した住宅ローンを

ローン契約後、将来的な健康面に不安がある場合には、病気やケガで働けなくなった場合の保障が充実した団信を選びましょう。

おすすめの団信は、下記の2つです。

おすすめの団信

1. auじぶん銀行の「がん50％保障団信」
2. 三菱ＵＦＪ銀行の「7大疾病保障付き特約」

それぞれ簡単にご説明しておきますので、住宅ローンを検討する際参考にしてみてくださいね。

おすすめ団信①auじぶん銀行の「がん50％保障団信」は金利上乗せなしでがん50%保障と全疾病保障が付帯

auじぶん銀行の「がん50％保障団信」は、金利の上乗せなしで以下の保障が受けられる団信です。

2019年3月からは保障がさらに充実し、長期の入院時も保障対象になりました。

保障内容

おすすめ団信②三菱ＵＦＪ銀行の「7大疾病保障付き特約」<金利上乗せ型>

三菱ＵＦＪ銀行の「7大疾病保障付き特約(金利上乗せ型）」は、住宅ローン金利に0.3％上乗せすれば以下の保障が受けられる団信です。

主要な生活習慣病を網羅しており、手厚い保障内容が魅力です。

保障内容

まとめ

住宅ローンの契約＝大きな借金契約なので、「もし支払えなくなったら」と不安になるのは当たり前のことです。

しかしながら記事内でもご説明してきたように、住宅ローン契約前でも契約後でも適切な対策を取れば、最悪の事態は防ぐことができるのです。

具体的な対策として、下記の3つを必ず覚えておいてくださいね。

住宅ローンが払えなくなった場合の対策

1. 住宅ローン契約前の人は、滞納を防ぐためのリスク対策を取り、無理のないローン契約にすること
2. 住宅ローン契約後の人は、少しでも家計に不安が出たら借り換えを検討する、家計の見直しや収入アップを考えること
3. 住宅ローン契約後で滞納してしまった人は、すぐに金融機関に相談すること

自身がおかれている状況を冷静に把握し、状況に応じて適切な対策を取ることが、長期に渡る住宅ローンを上手に返済する唯一のコツだといえます。