4,000万円の住宅ローンで後悔する前に知っておくべき！適切な年収と完済のコツ
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4,000万円の住宅ローンを、無理なく返済できる目安の年収は900万円です。
年収500万円でも審査の基準は満たしますが、手取りの多くを住宅ローン返済に使ってしまい、生活が苦しくなってしまう可能性があります。
そのため、「審査に通る金額と、余裕をもって返済できる金額は違う」ということを念頭に置きながら返済計画を練っていきましょう。
「せっかくのマイホームなのに家計が厳しい……」なんてことになってしまわないために、当ページでは以下の項目について分かりやすく解説していきます。
簡単にまとめると
記事の後半では「理想の年収に満たない場合の対策」も紹介していますので、ぜひ参考になさってください。
ファイナンシャルプランナー / ジョインコントラスト株式会社
監修者中野良唯
大手ハウスメーカーでの営業所長を経て、生命保険会社へFPとして転職。
その後、独立系FPとしてコンサルティングの幅を広げるためジョインコントラスト株式会社へ移籍。
現在は「家計教師.com」に所属するFPとして、家計の個別コンサルティングや各種セミナー、企業や学校などで講演会なども行なっている。
▼講演会実績
2022年12月13日 ライフプランセミナー「我が家の教育資金はいくら必要？進路別教育費と資金準備の話」（主催：神戸市職員共済組合）
2019年6月15日 ハウジングセミナー「時代に流されない住まいづくりのコツ」（主催：国家公務員共済組合連合会）
▼保有資格
AFP
宅地建物取引士
株式会社エイチームライフデザイン
編集者イーデス編集部
「ユーザーが信頼して利用できるWEBメディア」を目指す編集部チーム。実際のユーザーの声や業界知識の豊富な専門家の協力を得ながら、コンテンツポリシーに沿ったコンテンツを制作しています。暮らしに関するトピックを中心に、読者の「まよい」を解消し、最適な選択を支援するためのコンテンツを制作中です。
■書籍
初心者でもわかる！お金に関するアレコレの選び方BOOK
■保有資格
KTAA団体シルバー認証マーク（2023.12.20～）
■許認可
有料職業紹介事業（厚生労働大臣許可・許可番号：23-ユ-302788）
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4,000万円の住宅ローンの年収目安は900万円
4,000万円の住宅ローンを借りるのであれば、世帯年収で900万円以上はある状態が理想です。
住宅ローンを借りる際に「無理のない借入金額なのか」の目安は、手取り年収に対して20%～25%以下であることが挙げられます。
POINT
前年の年収に対する年間返済額の割合のことを「返済負担率」や「返済比率」と言います。
年収900万円の手取りは約657万円なので、4,000万円の住宅ローンの返済負担率は21.3%。
返済期間35年 / 金利年1.3% / 元利均等返済の場合
手取り年収の25%以下に収まっているため、余裕をもって返済できる金額と言って良いでしょう。
理想年収に満たない場合の対策は、記事後半で解説しています。
審査の基準は「返済負担率35%以下」が一般的
多くの金融機関は住宅ローンの審査基準として、「返済負担率35%以下」と定めています。
4,000万円の住宅ローンの年間返済額は約140万円*なので、年収500万円でも審査の基準を満たしています。
返済期間35年 / 金利年1.3% / 元利均等返済の場合
しかし、手取り年収で計算すると返済負担率は36.1%となり、手取りの約４割近くを占めます。
手取りで計算した場合
年間返済額140万円 ÷ 手取り年収387万円= 返済負担率36.1%
一ヶ月ごとの金額を考えると、手取り32.5万円に対して住宅ローンの支払いで約11万円。
さらに修繕積立金などを含めて約13万円が毎月の固定費として消えていくことを考えると、毎月の生活費が苦しくなることは想像できますよね。
4,000万円の住宅ローンを組む場合は審査に通るかどうかではなく、「毎月無理なく返済を続けていけるのかどうか」という観点から検討しましょう。
【年収別】4,000万円の住宅ローン返済額・負担率
ここでは4,000万円の住宅ローンを組んだ場合の返済額・返済率を紹介していきます。
それぞれ年収別に変動と固定の２つの金利タイプで計算しているので、借り入れの参考になさってください。
返済負担率計算のポイント
変動金利には「金利が上がっても、毎月の返済額は直前の返済額の125%までしか増加しない」というルールがあります。
そのため変動金利の場合は、毎月返済額が125%まで増加したときも考慮した上で、余裕のある返済額の範囲で住宅ローンを利用しましょう。
世帯年収別4,000万円の住宅ローン返済額
※適用金利は変動金利「年0.525%」、全期間固定金利「年1.300%」
※金利変動がなかった場合として算出。
※借り入れ金額4000万円、返済期間35年、元利均等返済の場合。
※住宅保証機構株式会社の住宅ローンシミュレーションを使用して算出。
出典：酒居会計事務所「年収別手取り金額一覧（年収100万円～年収1億円まで対応）」
①年収500万円の場合
年収500万円の手取りはおよそ387万428円、１ヶ月に換算すると32万2,536円。
この金額をもとに4,000万円の住宅ローン返済負担率を計算すると、以下表の通りとなります。
| 毎月の返済額 | 手取り32.2万円に対する 返済負担率 | |
|---|---|---|
| 変動金利 年0.525% | 10万4,276円 | 32.3% |
| 全期間固定金利 年1.300% | 11万8,592円 | 36.8% |
※金利変動がなかった場合として算出。
※借り入れ金額4000万円、返済期間35年、元利均等返済の場合。
※住宅保証機構株式会社の住宅ローンシミュレーションを使用して算出。
変動金利と全期間固定金利のどちらの金利タイプを利用した場合でも、手取りに対する返済負担率は30%を超えています。
余裕をもって住宅ローンを利用する際の返済負担率は「手取りの25%以下」が理想なので、年収500万円で4,000万円の住宅ローンはやや厳しい金額であることが分かります。
②年収600万円の場合
年収600万円の手取りはおよそ457万7,300円で、１ヶ月に換算すると38万1,441円。
この金額をもとに4,000万円の住宅ローン返済負担率を計算すると、以下表の通りとなります。
| 毎月の返済額 | 手取り38.1万円に対する 返済負担率 | |
|---|---|---|
| 変動金利 年0.525% | 10万4,276円 | 27.3% |
| 全期間固定金利 年1.300% | 11万8,592円 | 31.1% |
※金利変動がなかった場合として算出。
※借り入れ金額4000万円、返済期間35年、元利均等返済の場合。
※住宅保証機構株式会社の住宅ローンシミュレーションを使用して算出。
変動金利の返済負担率は27.3%、全期間固定金利の場合は31.1%となっていて、どちらも理想の返済負担率25%を超えています。
そのため、年収600万円の場合でも4,000万円の住宅ローンは少し厳しい金額であることが分かります。
③年収700万円の場合
年収700万円の手取りはおよそ524万1,584円で、１ヶ月に換算すると43万6,798円。
この金額をもとに4,000万円の住宅ローン返済負担率を計算すると、以下表の通りとなります。
| 毎月の返済額 | 手取り43.6万円に対する 返済負担率 | |
|---|---|---|
| 変動金利 年0.525% | 10万4,276円 | 23.9% |
| 全期間固定金利 年1.300% | 11万8,592円 | 27.2% |
※金利変動がなかった場合として算出。
※借り入れ金額4000万円、返済期間35年、元利均等返済の場合。
※住宅保証機構株式会社の住宅ローンシミュレーションを使用して算出。
変動金利での返済負担率は23.9%となっていて、理想の返済負担率である25%以内に収まっています。
ただし変動金利には、金利上昇によって毎月の返済額が上がってしまうリスクがあります。
金利の上がり幅によっては返済負担率25%を超えてしまう可能性があるため、年収700万円でも余裕がある状態とは言えないでしょう。
④年収800万円の場合
年収800万円の手取りはおよそ589万9,136円で、１ヶ月に換算すると49万1,594円。
この金額をもとに4,000万円の住宅ローン返済負担率を計算すると、以下表の通りとなります。
| 毎月の返済額 | 手取り49.1万円に対する 返済負担率 | |
|---|---|---|
| 変動金利 年0.525% | 10万4,276円 | 21.2% |
| 全期間固定金利 年1.300% | 11万8,592円 | 24.1% |
※金利変動がなかった場合として算出。
※借り入れ金額4000万円、返済期間35年、元利均等返済の場合。
※住宅保証機構株式会社の住宅ローンシミュレーションを使用して算出。
変動金利での返済負担率は21.2%となっていますが、金利が上昇した際には25%を超えてしまう可能性があります。
全期間固定金利の返済負担率は24.1%となっていますが、変動金利よりも毎月の負担が約1万4,000円ほど大きくなる点には注意が必要です。
⑤年収900万円の場合
年収900万円の手取りはおよそ657万4,196円で、１ヶ月に換算すると54万7,849円。
この金額をもとに4,000万円の住宅ローン返済負担率を計算すると、以下表の通りとなります。
| 毎月の返済額 | 手取り54.7万円に対する 返済負担率 | |
|---|---|---|
| 変動金利 年0.525% | 10万4,276円 | 19.0% |
| 全期間固定金利 年1.300% | 11万8,592円 | 21.6% |
※金利変動がなかった場合として算出。
※借り入れ金額4000万円、返済期間35年、元利均等返済の場合。
※住宅保証機構株式会社の住宅ローンシミュレーションを使用して算出。
変動金利と全期間固定金利の両方において、返済負担率は25%以下に収まっています。
また変動金利の返済額が125%まで増加した場合でも、返済負担率は23.8%となるため余裕をもって返済できると考えて良いでしょう。
年収の何倍かで考えるのはアリ？
マイホームの購入金額の考え方として「年収の７倍」や「年収の８倍」という話を聞いたことがある方もいるかと思います。
前提として家計によって年収以外の要因も大きく影響するため、「年収の何倍か」で住宅ローンの借入金額を決めることはおすすめしません。
しかし、ここまで解説してきた「手取り年収に対する返済負担率20%～25%以下が理想」という考え方から計算すると、高くても年収の４倍～５倍以下に抑えておくことをおすすめします。
| 借入金額 | 手取り32.2万円に対する 返済負担率 | |
|---|---|---|
| 年収の４倍 | 2,000万円 | 18.4% |
| 年収の５倍 | 2,500万円 | 23.0% |
| 年収の６倍 | 3,000万円 | 27.6% |
| 年収の７倍 | 3,500万円 | 32.2% |
| 年収の８倍 | 4,000万円 | 36.8% |
※金利変動がなかった場合として算出。
※返済期間35年 / 全期間固定年1.300% / 元利均等返済の場合。
表からも分かるように年収の６倍で27.6%、年収の７倍になると返済負担率は30%を超えてしまい、家計への負担も大きくなってしまいます。
無理なく返済を続けていける金額であることを最優先に考えて、住宅ローンの返済計画を立てていきましょう。
4,000万円の住宅ローンを賢く返済するコツ
ここからは、4,000万円の住宅ローンを無理なく完済するためのコツを解説していきます。
余裕をもって住宅ローンを返したい方は、ぜひ参考になさって下さい。
住宅ローンを無理なく完済するコツ
完済するコツ①頭金の割合を増やす
住宅ローンを無理なく返済していくためには、借入当初の頭金の割合を多くすることも検討してみましょう。
住宅ローンを組む際には、物件購入価格の一部を先に現金で支払うことができます。
この住宅購入時に現金で支払う費用を「住宅ローンの頭金」と言います。
例えば、4,000万円の住宅ローンを組むには少し厳しい「年収600万円(月の手取り38.1万円)」の場合でも、頭金の割合によっては余裕のある返済額に調整可能です。
| 毎月の返済額 | 手取り38.1万円に対する 返済負担率 | |
|---|---|---|
| 頭金なし | 11万8,592円 | 31.1% |
| 頭金１割 (400万円) | 10万6,733円 | 28.0% |
| 頭金２割 (800万円) | 9万4,874円 | 24.9% |
| 頭金３割 (1,200万円) | 8万3,015円 | 21.8% |
| 頭金４割 (1,600万円) | 7万1,155円 | 18.7% |
※物件の購入金額4000万円 / 返済期間35年 / 固定金利1.300% / 元利均等返済の場合。
※住宅保証機構株式会社の住宅ローンシミュレーションを使用して算出。
また、頭金を多く用意することで適用金利が引き下げられるケースもあります。
頭金を入れるために手元の預貯金を使いすぎてしまうことには注意が必要ですが、物件価格に対して１割～２割を目安に検討してみると良いでしょう。
完済するコツ②繰り上げ返済を活用する
住宅ローンは繰り上げ返済を活用することで、利息負担を抑えることが可能です。
住宅ローンの返済中に、まとまった資金を元金の返済に充てること。
元金が減ることにより利息負担の軽減効果がある。
繰り上げ返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」の２種類があり、期間短縮型では完済までの期間が短くなり、返済額軽減型では毎月の返済額が安くなります。
なお、同じ金額を繰り上げ返済する場合は、「期間短縮型」のほうが利息軽減効果が大きくなります。
期間短縮型では完済までの期間が短くなるため、老後に住宅ローン返済を残さないという意味でも効果的です。
自己資金に無理のない範囲で、コツコツと計画的な繰り上げ返済を行うことも検討しておきましょう。
完済するコツ③定年までに完済する
余裕をもって住宅ローンを返済するコツのひとつに、定年までに完済することが挙げられます。
多くの方は定年後の収入は年金のみになりますが、4,000万円の住宅ローンの毎月返済額は年金収入だけの家計にとっては大きな負担になってしまいます。
年金収入だけでの住宅ローン返済は厳しい
平均的な年金受給額22万1,504円（*1）から、住宅ローン返済額11万8,592円（*2）を差し引くと、残るお金は10万2,912円。
さらに高齢者世帯の毎月の実支出は平均26万4,017円*3というデータもあることから、生活が苦しくなってしまうことは容易に想像できます。
| 用途分類 | 平均支出額 |
|---|---|
| 食料費 | 6万4,686円 |
| 住居費 | 1万3,851円 |
| 光熱・水道費 | 1万9,367円 |
| 家具・家事用品費 | 9,408円 |
| 被服及び履物費 | 6,524円 |
| 保健医療費 | 1万5,615円 |
| 交通・通信費 | 2万7,379円 |
| 教育費 | 14円 |
| 教養娯楽費 | 2万5,044円 |
| その他の消費支出 | 5万4,098円 |
| 非消費支出 | 2万8,030円 |
| 合計 | 26万4,017円 |
*1 出典：厚生労働省「平成 31 年度の年金額改定についてお知らせします」
*2 借入金額4000万円 / 返済期間35年 / 金利年1.300% / 元利均等返済の場合
*3 出典：政府統計の総合窓口(e-Stat)「1世帯当たり年平均1ヶ月間の収入と支出 3-12」を基に作成
年金生活のなかで住宅ローンの返済を続けていくのはかなり厳しいため、「借入期間を短くする」「繰り上げ返済をする」などの方法を活用して、定年までに完済できるように返済計画を立てていきましょう。
理想の年収に満たない場合の対策
理想の年収に満たず、4000万円の住宅ローンが組めない場合でも、住宅購入ができなくなるわけではありません。
ここでは理想の年収に満たない場合の、住宅資金の準備・購入の仕方を解説していきます。
理想の年収に満たない場合の対策
年収が満たない場合①夫婦の収入を合算して住宅ローンを借りる
「収入合算」では夫婦の収入を合計して返済負担率を計算するため、住宅ローンの借入可能額を増やすことができます。
夫の収入だけでは4,000万円の住宅ローン審査に落ちた場合でも、夫婦で収入を合算することで審査に通るケースがあるでしょう。
ただし、収入合算の住宅ローンでは一方が連帯保証人となるため、夫婦のどちらか一方が働けなくなった場合でもローンの返済が続きます。
収入が減っても住宅ローンの返済額が減ることはないため、離職や退職で収入が減った時のことも想定して慎重に検討する必要があります。
年収が満たない場合②両親や祖父母から資金援助を受ける
両親や祖父母から資金援助を受け、その金額を頭金に割り当てることで住宅ローンの借入金額を少なくする方法です。
一般的に110万円以上の贈与を受ける際には贈与税が必要になりますが、住宅購入のために贈与を受ける場合かつ一定の条件を満たしている場合は、最大3,000万円（*）まで贈与税が非課税になります。
*3,000万円の非課税特例は、新築工事などの契約日が2020年3月31日までの方だけ。
| 新築工事などの 契約締結日 | 省エネ住宅 など(※1) | 左記以外の 住宅 |
|---|---|---|
| 2019年4月1日～ 2020年3月31日 | 3,000万円 | 2,500万円 |
| 2020年4月1日～ 2021年3月31日 | 1,500万円 | 1,000万円 |
| 2021年4月1日～ 12月31日 | 1,200万円 | 700万円 |
(※1)省エネ住宅とは、断熱等性能等級や耐震等級などが一定の要件を満たす住宅を指します。
詳細は下記国税庁ホームぺージをご覧ください。
親族からの贈与を受けられる場合は、上記表の金額を目安にして早めに相談しておきましょう。
年収が満たない場合③頭金がたまるまで貯蓄する
親族からの贈与を受けるのが難しい場合は、頭金が貯まるまで貯蓄をしてから購入をする方法もあります。
「今すぐにマイホームを購入したい！」という気持ちも分かりますが、住宅ローンにおいては完済まで滞りなく返済していくことが何よりも重要です。
頭金の割合が多くなれば毎月の負担が少なくなり、審査にも通りやすくなるので、自己資金に余裕ができるまでしっかりと貯蓄をすることも検討してみましょう。
また、頭金を貯めている間にもっと良い物件が見つかる可能性もあるため、計画的に貯蓄をして自己資金を作っていきましょう。
理想の年収に満たない場合④購入する物件を見直す
返済計画を練った結果、4,000万円の住宅ローンの返済が厳しい場合は購入する物件自体を見直すことも検討してみましょう。
- 新築物件ではなく中古物件も検討する
- 違うエリアで物件を探してみる
- 注文住宅のこだわりを減らす
などのように物件の条件を変えるだけで、購入金額が数百万円以上も安くなることも珍しくありません。
「自分自身はどのポイントなら妥協できるのか」ということを考えた上で、幅広い物件から探してみましょう。
まとめ
4,000万円の住宅ローンを、無理なく返済できる年収の目安は900万円です。
年収500万円でも審査基準は満たすことが出来ますが、審査に通る金額と余裕をもって返済できる金額は違うということを忘れないでおきましょう。
自分自身が借りられる金額の目安を知りたい場合は、手取り収入に対して返済負担率が20%～25%以下を目安になさってくださいね。
「毎月の返済額が、家計にとって無理のない金額なのか」を必ず確認した上で、住宅ローンの返済プランを考えましょう。
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