住宅ローンの計算式をどこよりも分かりやすく解説！月々の支払いから借入可能額まで

「住宅ローンの返済額をもっと安くしたい」
「この返済額でやっていけるかな」

このような思いから、何度も住宅ローンの計算を繰り返していませんか？

金融機関のシミュレーションツールを使えば、返済額の計算自体はかんたんに行なえます。しかし、複数の条件でシミュレーションを行うのは、なかなか手間がかかりますよね。

そこで当ページでは、住宅ローンの計算式を分かりやすく解説していきます。

エクセルで計算する方法も紹介しているので、ぜひ参考になさってください。

この記事を執筆・監修している専門家

執筆者

中澤悠生

ナビナビ住宅ローン編集部

保有資格・検定

3級ファイナンシャル・プランニング(FP)技能士、住宅ローンアドバイザー、

住宅ローンアドバイザー、3級ファイナンシャル・プランニング(FP)技能士。「家を買いたいけど、ローンをどう選べば良いかわからない」「不動産屋さんに勧められるままにローンを契約したけど後悔している」などの悩みを持っている方が多くいらっしゃいます。このような悩みを解決するべく、当サイトではどこよりも分かりやすい住宅ローン情報を届けることをモットーに執筆・編集をしています。

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編集者

ナビナビ住宅ローン編集部

住宅ローンを組む時に抱える「どうやって住宅ローンを選べば良いかが分からない」「金利の違いがよく分からない」「一番お得に借りられるローンはどれなの？」といった疑問・不安を解決できるように解説していきます。

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月々の住宅ローン返済額の計算式

まずは住宅ローンの借入金額から、月々の返済額を計算するための計算式をご紹介します。

計算式を見るだけでは少し分かりづらいかと思いますので、具体例を交えながら順を追って解説していきましょう。

具体例における借入条件

STEP①月利の計算

金融機関のホームページやチラシに記載されている金利は年利なので、まずは年利を月利に換算しなければいけません。

年利を月利に直すには、「年利÷12ヶ月」を計算します。

具体例では以下のような計算式となり、月利はおよそ「0.1083%」と算出できます。

【具体例】月利の計算

1. 年利1.3% = 0.0103
2. 0.0103 / 12 ≒ 0.001083

年利の利率によっては計算が割り切れない場合がありますが、小数点第六位ほどで切り捨てておけば、計算結果が大きくぶれることはないでしょう。

STEP②返済回数の計算

返済回数では特に複雑な計算をする必要はなく、単純に「返済年数×12ヶ月」で計算します。

【具体例】返済回数の計算

• 35年×12ヶ月 = 420回

STEP③計算式に当てはめる

STEP①と②の計算ができたら、それぞれの数値を先ほどの計算式に当てはめましょう。

先ほどの計算によって月利は「0.001083」、返済回数は「420」となっているので、それぞれの数値を当てはめると計算式は次のようになり、順番に計算することで毎月返済額が分かります。

今回の借入条件では、毎月返済額は約8万8,938円ですね。

エクセル関数で計算する場合

エクセルを使って月々の住宅ローン返済額を計算したい場合は、「PMT関数」と「ROUNDDOWN関数」を使用します。

PMT関数で住宅ローン返済額を計算する方法

PMTは月々の返済額を計算する関数で、ROUNDDOWN関数は小数点以下の切り捨てを行う関数です。

なお、手計算で行う場合とは違い計算途中での切り捨てがないため、手計算とエクセル関数では算出される数字に若干の誤差が生まれます。

また、次のように金利を入力するセルを用意しておくことで、さまざまな条件での計算もしやすくなります。

住宅ローンの総支払額の計算式

総支払額の計算式は、「月々の返済額×返済回数」で計算できます。

STEP①月々の返済額の計算

月々の住宅ローン返済額の計算式の手順にそって、まずは月々の返済額を計算します。

以下の条件での月々の返済額は、約8万8,398円でしたね。

具体例における借入条件

STEP②総支払額の計算

STEP①で計算した月々の返済額と、返済回数をかけると総支払額が算出できます。

返済回数は「35年×12ヶ月＝420回」なので、今回の借入条件では、完済までの総支払額では3,735万3,960円ということが分かります。

【具体例】総支払額の計算

• 88,938円×420回 = 3,735万3,960円

*諸費用は含まない

エクセル関数で計算する場合

エクセルで住宅ローンの総支払額を計算するには、PMT関数とROUNDDOWN関数で月々の返済額を計算したあとで、返済回数を掛けます。

PMT関数で住宅ローン総支払額を計算する方法

こちらも月々の返済額の計算と同様に、手計算とエクセル関数とでは算出される数字に若干の誤差が生まれます。

住宅ローンの借入可能額の計算式

住宅ローンの借入可能額の計算式は以下のとおり。「毎月返済額」には、手取り年収から計算した月々の支払い上限額を記載します。

なお、ここで紹介する借入可能額は手取り収入の20%を上限とした「無理なく返済できる目安」を指しています。借入できる上限金額を知りたい場合はSTEP①を飛ばして、STEP②で額面年収に対して35%を掛けた金額から計算してください。

では、こちらも具体例を交えながら解説していきましょう。

具体例における借入条件

STEP①年収から手取り収入を計算する

余裕のある住宅ローンを組むためには、住宅ローンの年間返済額が手取り収入の20%～25%に以下に抑えておくことが重要です。そのため、まずはご自身の手取り収入を計算していきましょう。

この際のポイントは、手当やボーナス、交通費などを除外した収入を算出すること。

これらの収入は今後の状況によっては増減する可能性が高いため、収入に含めずに計算しておくほうが安定感のある返済計画を考えやすくなるのです。

今回の条件である年収500万円では、手取りはおよそ390万円となります。

STEP②手取り収入から毎月の返済上限額を計算する

手取り収入が分かったら、次は毎月の返済上限額を計算していきましょう。

先ほどお伝えしたように住宅ローンの年間返済額は手取り収入の20%～25%以下が目安となるため、計算した手取りに対して20%以下をかけ合わせます。

【具体例】年間の返済上限額の計算

• 390万円×20%＝78万円

算出された78万円は年間の返済額なので、ここから月々の返済額を計算するために12ヶ月で割ります。

【具体例】月間の返済上限額の計算

• 78万円÷12ヶ月＝6.5万円

今回の条件では、住宅ローンの月々の返済額は6.5万円以下が目安ということが分かります。

STEP③月利と返済回数を計算する

月々の返済額から住宅ローンの借入可能額を計算するためには、住宅ローンの金利（月利）と返済回数が必要です。

それぞれの数字を求めるためには、月利を計算するには住宅ローン金利を12で割り、返済回数を計算するには借入年数に12を掛けます。

【具体例】月利の計算

1. 年利1.3% = 0.0103
2. 0.0103 / 12 ≒ 0.001083

【具体例】返済回数の計算

• 35年×12ヶ月 = 420回

STEP④計算式に当てはめる

月利と返済回数が分かったら、いよいよ住宅ローンの借入可能額を計算できるようになります。

先ほど記載していた計算式に、STEP②③で算出した数字を当てはめていきましょう。

今回の条件である毎月返済額65,000円、借入年数35年、金利は年1.3%の場合、余裕を持って返済できる借入可能額は約2,190万円であると分かります。

エクセルで計算する場合

エクセルで住宅ローンの借入可能額を計算する場合は、「PV関数」を使用します。

STEP①～②の手順に沿って月間の返済上限額を計算した上で、以下の関数に数字を当てはめていきましょう。

PV関数で住宅ローン借入可能額を計算する方法

こちらも月々の返済額や総返済額と同様に、手計算とエクセル関数では金額に差が生まれるため、あくまでも概算として考えておきましょう。

住宅ローン返済額の早見表

ここまで住宅ローンの計算式を詳しく解説してきましたが、どの計算をする際でもそれなりに手間がかかります。

そこで、もっと手っ取り早く返済額を知りたい方に向けて、計算結果を早見表にして紹介していきます。

• 月々返済額の早見表
• 総支払額の早見表
• 借入可能額の早見表

住宅ローン月々返済額の早見表

月々返済額の早見表では、返済年数35年・借入金額2,000万円から5,000万円として、変動金利の場合と固定金利の場合の返済額を一覧にしています。

住宅ローン総支払額の早見表

総支払額の早見表では、返済年数35年・借入金額2,000万円から5,000万円として、変動金利の場合と固定金利の場合の返済額を一覧にしています。

住宅ローン借入可能額の早見表

最後に変動金利・固定金利それぞれにおける借入可能額の目安表を紹介します。

どちらも審査基準で見られる借入上限額ではなく、手取り年収の20%もしくは25%を掛けた「余裕をもって返済できる金額目安」を記載しています。

ただし家計の状況によって返済負担の重たさは異なるため、実際に住宅ローンを利用する際には家計と照らし合わせた上で無理のない金額かどうかを必ず確認してくださいね。

住宅ローンの借入金額を考える際のポイント

ここまで住宅ローンの計算式や借入金額の早見表を紹介してきましたが、「実際にどうやって住宅ローンの金額を決めたら良いのか」が気になりますよね。

そこで、ここからは住宅ローンの借入金額を考えるにあたって、注意しておくべき５つのポイントを紹介します。

「毎月の住宅ローン返済がしんどい」
「マイホームを買わなければ良かった……」

このような後悔を避けるためにも、ぜひ知っておいてくださいね。

住宅ローンの借入金額を考える際のポイント

1. 住宅ローン以外の費用を考慮する
2. ライフステージの変化を考慮する
3. 住宅ローンは定年までに完済できる金額にする
4. 金利が上昇しても無理のない返済額になっているか

住宅ローン以外の費用を考慮する

月々の住宅ローン返済額は、固定資産税や毎月の貯蓄額を差し引いたうえで、余裕をもって返済できる金額にしましょう。

特に、見落としてしまいがちな「住宅ローン関連費用」には注意が必要です。

モデルハウスや住宅展示場のチラシには、「家賃並みの金額で返済できる」といった文言が並んでいますが、実際には多額の関連費用を支払わなければいけません。

主な住宅ローン関連費用

• 固定資産税
• 火災保険料
• 住宅や土地のメンテナンス代
• 管理費や駐車場代（マンションの場合）
• 都市計画税

これらの費用を合計すると、年間で数十万ほどかかるケースが一般的です。そのため、家賃と同額の返済額で考えていると、思っていた以上に家計を圧迫してしまう可能性があるのです。

さらに家計が圧迫されることで、今後のための貯蓄も難しくなるでしょう。

そのため、月々の返済額を考える際には、関連費用や貯蓄を考慮した上で無理のない返済プランを組むことが大切なのです。

ライフステージの変化を考慮する

住宅ローンの返済は30年以上という長期に渡るため、返済中のライフステージの変化にも注意が必要です。

よくあるケースとしては妻が出産をきっかけに育休や時短勤務になったことで、世帯収入が少なくなってしまうことが挙げられます。 また、子どもがある程度成長してから想定以上に教育費がかかってしまうケースもあります。

どちらのケースでも借入直後では余裕のある返済額だったとしても、返済途中のライフステージの変化によって以降の返済負担が重たくなってしまいます。

どのようなライフイベントがあるのかを書き出した上で、住宅ローンを完済するまでの約30年に渡って、問題なく返済し続けられる金額なのかを慎重に検討しましょう。

住宅ローンは定年までに完済できる金額にする

基本的に住宅ローンは、定年までに完済できる範囲の金額で利用しましょう。

35年の住宅ローンを組むと完済時の年齢は65歳を越えてしまう方も多いかとは思いますが、年金収入だけで住宅ローンを含めた生活費をやりくりするのは現実的ではありません。

年金収入だけで住宅ローンを返済するのは難しい

*出典：厚生労働省「平成 31 年度の年金額改定についてお知らせします」
*出典：政府統計の総合窓口(e-Stat)「1世帯当たり年平均1ヶ月間の収入と支出 3-12」を基に作成

そもそもの借入年数を短くしたり、定期的な繰り上げ返済で早めに完済したりと、住宅ローンは現役時代に完済するつもりで返済計画を立てておきましょう。

金利が上昇しても無理のない返済額になっているか

変動金利型の住宅ローンでは、返済中に市場金利が上昇すると住宅ローンの月々の返済額も上昇します。

そのため、「金利が上昇しても無理なく返済できる金額なのか」という点を必ず確認しておきましょう。

ただし、将来の金利がどのように変動するのかを予想するのは現実的ではないため、月々の返済額が125%まで増加したとしても無理なく返済できるかを、ひとつの目安にすることをおすすめします。

変動金利型の住宅ローンの125%ルールや金利上昇リスクについては、以下の記事で詳しく解説しています。

まとめ

住宅ローンの計算式は公式だけを見ると少し複雑に見えますが、実際に手を動かすと意外とかんたんに計算できます。

また、さまざまな借入条件で返済額を比べる際は、エクセル関数を活用した計算も便利なので、ぜひ利用しましょう。

ただし、実際に住宅ローンを利用する際には事務手数料など、まとまった諸費用が必要になります。

諸費用を含めた返済額シミュレーションをしたい場合は、以下のツールをご活用ください。

シミュレーションをしてみましょう！

借入希望額

万円

返済期間

35 34 33 32 31 30 29 28 27 26 25 24 23 22 21 20 19 18 17 16 15 14 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1

年

金利タイプ

変動金利 当初固定10年 当初固定20年 全期間固定35年 フラット35

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