"年収の何倍"だけで住宅ローンの金額を決めるべきではない４つの理由

住宅ローンは年収の何倍で借りるべきなのかーー。

マイホーム購入を検討していくなかで、一度は耳にする話ですよね。

フラット35を提供している住宅金融支援機構の調査結果から計算すると、平均的には世帯年収に対して約5.3倍の住宅ローンが利用されています。

しかし、借入金額を「年収の何倍か」という観点だけで決めることにはリスクも存在します。
同じ年収でも家庭によって家計の状況はさまざまなので、年収だけで判断してしまうと、いざマイホームに住み始めてから毎月ぎりぎりの生活を強いられてしまう可能性もあるのです。

そこでこの記事では、以下の項目について分かりやすく解説していきます。

当記事のポイント

• 物件種類別に一般的には年収の何倍で借りられているのか
• "年収の何倍"だけで金額を決めるべきではない理由
• 手取り収入から無理のない借入金額を調べる方法

また記事の後半では、目安となる借入金額よりも高い物件を購入したい場合の対策も解説していますので、ぜひ参考になさってください。

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金利タイプ

変動金利 当初固定10年 当初固定20年 全期間固定35年 フラット35

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この記事を執筆・監修している専門家

監修者

中野良唯

ジョインコントラスト株式会社

保有資格・検定

AFP、宅地建物取引士

大手ハウスメーカーでの営業所長を経て、生命保険会社へFPとして転職。 その後、独立系FPとしてコンサルティングの幅を広げるためジョインコントラスト株式会社へ移籍。 現在は「家計教師.com」に所属するFPとして、家計の個別コンサルティングや各種セミナー、企業や学校などで講演会なども行なっています。

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執筆者

中澤悠生

ナビナビ住宅ローン編集部

保有資格・検定

3級ファイナンシャル・プランニング(FP)技能士、住宅ローンアドバイザー、

住宅ローンアドバイザー、3級ファイナンシャル・プランニング(FP)技能士。「家を買いたいけど、ローンをどう選べば良いかわからない」「不動産屋さんに勧められるままにローンを契約したけど後悔している」などの悩みを持っている方が多くいらっしゃいます。このような悩みを解決するべく、当サイトではどこよりも分かりやすい住宅ローン情報を届けることをモットーに執筆・編集をしています。

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編集者

ナビナビ住宅ローン編集部

住宅ローンを組む時に抱える「どうやって住宅ローンを選べば良いかが分からない」「金利の違いがよく分からない」「一番お得に借りられるローンはどれなの？」といった疑問・不安を解決できるように解説していきます。

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住宅ローンは年収の何倍で借りられているのか

まずは実際にマイホームを購入された方が、年収の何倍で住宅ローンを借りているのかを見てみましょう。

住宅金融支援機構の調査によるとエリアや物件種類によって違いはあるものの、概ね世帯年収に対して5.3倍ほどで借りられていることが分かります。

世帯年収を5.3倍した借入金額であれば、手取り収入に対する返済負担率が25%前後になるため、どの年収世帯でも極端に無理のない金額で住宅ローンを借り入れていることが分かります*。

また物件の種類によって傾向が異なるため、土地付き注文住宅、建売住宅、新築マンションの場合をそれぞれ紹介します。

土地付き注文住宅では年収の約６倍

土地付き注文住宅を購入した方の借入金額は全体平均よりも高く、どの地域でも世帯年収の約６倍となっています。

世帯年収の６倍では手取りに対する返済負担率が高くなり、やや負担の大きな住宅ローンを組んでしまっている人が多いことが分かります。

手取り収入の３割近い金額が住宅ローンの返済だけでなくなってしまうため、返済の負担をかなり重たく感じてしまうでしょう。

もし購入しようとしている物件が年収の６倍を超える金額なのであれば、記事後半の「目安の借入金額より高い物件を購入したい場合の対策」も参考になさってください。

建売住宅では年収の約5.8倍

建売住宅は世帯年収に対して約5.8倍となっていて、全体の平均よりもやや高い水準です。

土地付き注文住宅と比べると低めの水準ではありますが、毎月の手取り収入に対してはやや負担の大きい金額を借りている世帯が多いことが分かります。

ただし三大都市圏以外の地域では世帯年収の約5.2倍となっていて、首都圏・近畿圏・東海圏の方ほど年収に対する負担の大きな住宅ローンを利用している傾向が見られます。

新築マンションでは年収の約５倍

新築マンションの購入者で絞り込むと、首都圏以外では世帯年収の５倍以下となっています。

世帯年収の５倍以下であれば、手取りに対する返済負担率も25%以下に収まります。

戸建て購入者と比べると、マンション購入者のほうが比較的余裕のある借り入れ金額になっていることが分かりますね。

新築マンションの場合は、管理費・修繕積立金・駐車場代などの負担も、借入額が少ない要因です。

ただし、冒頭でもお伝えしたように住宅ローンの借入金額は「世帯年収の何倍か」という視点だけで考えるべきではありません。

詳しい理由を次の章で解説します。

"年収の何倍か"だけで住宅ローン金額を決めてはいけない

「年収の何倍」という計算だけで、住宅ローンの借入金額決めるべきではない理由は以下の４つです。

"年収の何倍か"で決めないほうが良い理由

1. 世帯ごとの家計状況が考慮されていない
2. 年収の変動が考えられていない
3. 頭金や金利の影響が含まれていない
4. 審査に通る金額と無理なく返せる金額は違う

どれも重要なポイントですので、詳しく見ていきましょう。

理由１：世帯ごとの家計状況が考慮されていない

もっとも大きな理由として、世帯ごとの家計が考慮されていない点が挙げられます。

当然のことですが、家族の人数や生活水準などによってそれぞれの家計状況は異なります。

具体的な例を上げると、３人世帯での一ヶ月の平均支出は30万3,763円ですが、５人家族になると34万4,599円まで増加するため、自由に使えるお金には約4万円ほどの差が生まれます*。

※出典：政府統計の総合窓口(e-Stat)「家計調査 / 家計収支編 二人以上の世帯」（総務省）
※「第３－１表　世帯人員別 二人以上の世帯・勤労者世帯・勤労者世帯（うち世帯主が60歳未満）・無職世帯」より算出

単純に年収の何倍かという視点だけでは世帯ごとの家計状況が加味されないため、「住宅ローンの返済が始まってみると、想像以上に負担が重たかった」ということが起こり得るのです。

このような事態を避けるためには、実際の家計状況と照らし合わせながら、滞りなく返済できる借入金額なのかという視点が重要です。

理由２：年収の変動が考えられていない

２つめの理由として、住宅ローン完済までに年収が変わる可能性を考慮できていない点が挙げられます。

住宅ローンを利用する人の多くは、25年～35年と長期に渡って返済を続けていきます。
しかしマイホーム購入時に年収500万円だった人が、20年後、30年後も同じように年収500万円のままとは限りません。

年収500万円では余裕だった住宅ローンでも、もし年収400万円まで下がれば大きな負担になってしまいます。

毎月の手取りが６万円以上少なくなってしまった状態で、住宅ローンの返済も続けていくと思うとなかなか厳しいことは想像できますよね。

そのため今の年収で借りられる上限ギリギリの金額を検討するのではなく、多少の年収減少があったとしても無理なく返済できる金額で検討しましょう。

理由３：金利の影響が含まれていない

「年収の何倍」という考え方には、金利タイプによる影響が含まれていません。

住宅ローンの毎月返済額や完済までのトータルコストに大きく影響を与えるため、借入金額を考える際には金利タイプを加味した計算が必要です。

変動金利の金利上昇リスク

住宅ローンの金利タイプのうちもっとも適用金利が低く設定されているのが、『変動金利』です。

しかし変動金利は市場の金利状況に合わせて、自分自身の住宅ローンに適用される金利も変動します。

そのため、借入当初は余裕のある返済額だったとしても、金利上昇があると返済負担が重たくなってしまうリスクがあるのです。

変動金利を利用する際は、金利が上がった場合でも無理のない借入金額に抑えておくことが重要です。

理由４："審査に通る金額"と"無理なく返せる金額"は違う

４つ目の理由は、"審査に通る借入金額"と"無理なく返せる金額"は異なるという点です。

一般的に住宅ローンの審査では、年収に対する返済負担率が35%以内（ここで言う年収は総支給額）に収まっているかどうかを審査基準としています。

しかし、実際に返済負担率35%の住宅ローンを組むと手取りの大半が住宅ローンの支払いに消えてしまうため、現実的な借入金額とは言えません。

返済負担率35%の住宅ローンは危険

これらの理由から「年収の何倍までなら審査に通る」という考えだけで、住宅ローンの借入金額を決めるのは危険なのです。

しかし、年収の何倍かで考えることが適切でないとすれば、いったいどのような基準から借入金額を決めれば良いのでしょうか。

次の章では、手取り収入から無理のない住宅ローンの借入金額を計算する方法を紹介します。

手取り収入から無理のない借入金額を調べる方法

無理なく住宅ローンを返済していくためには、年収以外の要素や将来の出費も計算した上で考えてくことが大切です。

とはいえ、年収から計算できるおおよその借入金額の目安も知っておきたいですよね。

ここでは３つのステップから、かんたんに借入金額の目安を調べる方法をご紹介します。

無理のない借入金額を調べる３ステップ

1. 額面年収から手取り収入を調べる
2. 他の借入金額を差し引く
3. シミュレーション結果と照らし合わせる

ステップ１：額面年収から手取り収入を調べる

まずは毎月の手取り収入から、年間の手取りを計算しましょう。

毎月の手取り収入から通勤手当を差し引いた金額の12ヶ月分が、年間の手取り収入になります。

計算例

毎月の手取りが分からない方は、以下の表を参考におおよその金額を調べてみてください。

（出典：酒居会計事務所「年収別手取り金額一覧（年収100万円～年収1億円まで対応）」）

ステップ２：他の借入金額を差し引く

自動車ローンやクレジットカードのリボ払いなどの借り入れがある方は、年間の返済額をステップ１で計算した金額から差し引きましょう。

仮にステップ１の金額が396万円、他の借り入れの返済が毎月３万円の人であれば、以下のように「360万円」をメモしてステップ３へと進みます。

計算例

「他の借り入れ」の例も紹介しておきますので、該当する借り入れがないかを必ず確認しておきましょう。

他の借り入れの例

• クレジットカードの分割支払やキャッシング
• カードローンや消費者金融での借り入れ
• 教育ローンの返済
• 奨学金の返済
• 携帯電話の分割支払い金
• 自動車のローン

ステップ３：シミュレーション結果と照らし合わせる

最後にステップ２で計算した金額をもとに、借り入れ可能額を計算します。

電卓やエクセルでも計算は可能ですが少し複雑になるため、より簡単に計算できる「住宅ローンシミュレーションツール」を利用しましょう。

シミュレーションツールの使い方は以下の通りで、１分ほどで計算可能です。

借入可能額だけでなく、金利や返済額がお得な住宅ローンも同時に調べられるのでぜひご活用ください。

目安の借入金額より高い物件を購入したい場合の対策

返済負担率は20%～25%とお伝えしましたが、実際に借入可能額を計算してみると想像よりも少なく感じたかと思います。

もし欲しいと思っている物件価格に届かない場合は、次に紹介する方法で返済負担率を下げられないか検討してみましょう。

返済負担率を下げるための方法

1. 頭金の割合を増やす
2. 他の借り入れを完済する
3. 金利が低い住宅ローンを借りる
4. 返済期間を長くする

頭金の割合を増やす

返済負担率を下げるにあたって、もっとも分かりやすい方法は頭金の割合を増やすことです。

頭金の割合が多くなればそれだけ住宅ローンの借入金額が少なくなるため、手取りに対する返済負担も少なくなります。

また、頭金を用意することで金融機関に対して「きちんとお金を管理して貯蓄できる人」という証になるため、住宅ローンの審査でも有利に働きます。

貯蓄に余裕がある方や、両親・祖父母からの資金援助を受けられる方は、頭金の割合を増やすことも検討してみましょう。

頭金の入れすぎには注意

他の借り入れを完済する

住宅ローン以外の借り入れがある場合は、住宅ローンの審査前に完済しておきましょう。

他の支払いがなくなることで毎月の収入にも余裕が生まれるため、目当ての物件にも手が届きやすくなります。

特にカードローンや自動車ローン、クレジットカードのリボ払いなどは金利が高めに設定されているため、優先して完済を進めれば利子の支払いの面で見てもお得です。

優先して完済しておきたい借り入れ

• カードローン、キャッシング
• 自動車ローン
• クレジットカードのリボ払い

他の借り入れを完済しておくことで住宅ローンの審査でも有利に働くため、自己資金に無理のない範囲で検討してみてくださいね。

金利が低い住宅ローンを借りる

住宅ローンの適用金利の高さは、毎月の返済負担に直結します。

そのため、出来るだけ金利の低い住宅ローンを利用することで、毎月の返済にも余裕が生まれやすくなります。

完済するまでの合計金額では100万円以上もの差が生まれることも珍しくないため、必ず適用金利と返済負担金額を比較した上で借り入れ先を決めましょう。

金利の低い住宅ローンを調べるには以下の一括比較ツールもご活用ください。

シミュレーションをしてみましょう！

借入希望額

万円

返済期間

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年

金利タイプ

変動金利 当初固定10年 当初固定20年 全期間固定35年 フラット35

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返済期間を長くする

住宅ローンの返済期間が長くなれば毎月の返済額が少なくなるため、返済負担率も下がります。

具体的な例を挙げると以下表のようになり、返済期間35年と25年では毎月３万円近い金額差が生まれています。

ただし、自身が定年退職する時期や、年金を受給する時期以降も住宅ローンの返済が残っていると、老後に年収が大幅に下がった状態で住宅ローンを返済しなければなりません。

住宅ローンの返済期間は一般的には35年が最長なので、35年の範囲内で定年までに完済できるように計画しておきましょう。

POINT

まとめ

住宅ローンの借入金額は、世帯年収に対して約5.3倍ほどが一般的です。

ただし借入金額を考える際には「年収の何倍か」という観点だけで決めるのではなく、住宅ローン以外の出費や年収の変動、それぞれの家計状況を踏まえて計算することが重要です。

もし年収からのおおよその目安金額を知りたい場合は、手取り収入から他の借り入れ金額を差し引いた上で、借入可能額のシミュレーションをしましょう。

無理のない借入金額を調べる３ステップ

1. 額面年収から手取り収入を調べる
2. 他の借入金額を差し引く
3. シミュレーション結果と照らし合わせる

実際の家計の状況と照らし合わせながら、「間違いなく返済していける」という金額になるように心がけてくださいね。