あなたの住宅ローン借入可能額は？年収ごとの一覧表と借入額を増やす方法を解説
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住宅ローンの借り入れ可能額は、年間の返済額が額面年収の30％～35％以下に収まるかどうかが目安になっています。
| 年収 | 年間返済額 | 借入可能額 |
|---|---|---|
| 300万円 | 90万円 | 19,485,581円 |
| 400万円 | 120万円 | 25,980,774円 |
| 500万円 | 150万円 | 32,475,968円 |
| 600万円 | 180万円 | 38,971,161円 |
| 700万円 | 210万円 | 45,466,355円 |
| 800万円 | 240万円 | 51,961,548円 |
| 900万円 | 270万円 | 58,456,742円 |
| 1,000万円 | 300万円 | 64,951,936円 |
※借入条件：返済負担率30%、他のローンなし、返済期間35年、審査金利3%、元利均等返済
ただし、これは「住宅ローン以外の借り入れがない場合」の借入可能額であり、ほかのローンを借り入れている場合には、借入可能額はもっと少なくなります。
借入可能額が希望に届かない場合は、
といった方法で借入額を増やせる可能性があるので、ぜひ検討してみてくださいね。
また、金利の低い住宅ローンを選ぶことで返済の負担を下げることもできますので、下記のシミュレーションもしておきましょう。
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オフィス千日合同会社 代表社員 公認会計士 / 公認会計士中村岳広事務所
監修者千日太郎
公認会計士として、本名である中村岳広の名を掲げた公認会計士 中村岳広事務所を設立・運営。
独自のノウハウと公認会計士としての金融商品の分析力を生かし、
2014年から「千日太郎」として住宅ローンの情報をブログ「千日のブログ 家と住宅ローンのはてな？に答える」で発信。
「千日の住宅ローン無料相談ドットコム」では一般の人からの匿名相談に無料で乗り、コンサル内容をネットに公開している。
住宅ローンの金利動向やリスク対策について著した『住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本』など、複数の著書を出版。
▼書籍一覧
住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本
家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本
初めて買う人・住み替える人 独身からファミリーまで 50歳からの賢い住宅購入
住宅破産
株式会社エイチームライフデザイン
編集者イーデス編集部
「ユーザーが信頼して利用できるWEBメディア」を目指す編集部チーム。実際のユーザーの声や業界知識の豊富な専門家の協力を得ながら、コンテンツポリシーに沿ったコンテンツを制作しています。暮らしに関するトピックを中心に、読者の「まよい」を解消し、最適な選択を支援するためのコンテンツを制作中です。
■書籍
初心者でもわかる！お金に関するアレコレの選び方BOOK
■保有資格
KTAA団体シルバー認証マーク（2023.12.20～）
■許認可
有料職業紹介事業（厚生労働大臣許可・許可番号：23-ユ-302788）
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住宅ローン借入可能額の計算方法を紹介
住宅ローンの借入可能額は、以下の3ステップで算出できます。
STEP1
STEP2
STEP3
借入可能額を試算するには難しい計算が必要となるイメージがあるかもしれませんが、計算が苦手な人でも簡単に借入可能額を算出できます。
住宅ローンを借りるときは、必ず自身が希望する借入額で融資を受けられるとは限りません。
事前審査で借入額が希望額に満たなかったため、予算を見直してもう一度物件を探すことになった
上記のようなケースによる物件探しの二度手間を防ぐために、住宅ローンの借入可能額を自身タイトルは付け外しが可能ですで試算して、いくら借りられるのかあらかじめ把握しておきましょう。
STEP1.返済負担率を把握する
返済負担率とは、年収に対する年間返済額の割合のことです。
金融機関の審査で重要視される項目のひとつであり、金融機関ごとに返済負担率の審査基準が設けられています。
金融機関における返済負担率の審査基準は30%～35%が一般的です。
なお、フラット35が定める返済負担率の審査基準は下記の通りです。
| 年収 | 400万円 未満 | 400万円 以上 |
|---|---|---|
| 返済負担率 | 30％以下 | 35％以下 |
たとえば、年収350万円の人がフラット35を利用する場合、返済負担率30％以下であれば借り入れることができます。
年収350万円×返済負担率30％＝年間の返済額105万円となり、毎月の返済額に換算すると月々8万7,500円が上限となります。
このように、金融機関が審査基準で設けている返済負担率によって、借入可能額の上限は変わってきます。
STEP2.年間返済額の上限を調べる
返済負担率の概要を理解した次は、年間返済額の上限を自身で調べてみましょう。
年間返済額の上限は、下記の計算式で求めることができます。
年間返済額の上限の計算式
年間返済額の上限＝
年収×返済負担率－他のローンの年間返済額
下記の表は、年間返済額の上限の計算例です。
年収が多いほど年間返済額の上限も増加することがわかります。
| 年収 | 返済 負担率 | 他の ローン | 年間返済額の 上限 |
|---|---|---|---|
| 350 万円 | 30% | なし | 350×0.3 =105万円 |
| 400 万円 | 35% | 30万円 | 400×0.35－30 =110万円 |
| 400 万円 | 35% | なし | 400×0.35 =140万円 |
| 600 万円 | 35% | なし | 600×0.35 =210万円 |
年間返済額の上限を計算する際は、住宅ローン以外に借り入れている金額を差し引きます。
また、返済負担率は任意の数字を使用して問題ありません。
一般的な金融機関における返済負担率の審査基準は30%～35%ですが、ゆとりを持って返済したい人は返済負担率を10～20％に設定するとよいでしょう。
STEP3.表と照らし合わせて住宅ローンの借入可能額を算出する
STEP2で算出した年間返済額の上限を使い、住宅ローンの借入可能額を試算します。
借入可能額の計算式は、下記の通りです。
借入可能額の計算式
借入可能額＝
年間返済額の上限÷12か月÷100万円あたりの毎月返済額（表1）×100万円
上記の計算式における100万円あたりの毎月返済額は、下記の表1を参考にしてください。
表1を活用することで、借入可能額を算出できます。
年数は、（1）79－現在の年齢（2）35年のどちらか短いほうを選びます。
| 年数 | 金額 |
|---|---|
| 35年 | 3,849円 |
| 34年 | 3,913円 |
| 33年 | 3,981円 |
| 32年 | 4,054円 |
| 31年 | 4,132円 |
| 30年 | 4,216円 |
| 29年 | 4,306円 |
| 28年 | 4,403円 |
| 27年 | 4,507円 |
| 26年 | 4,620円 |
| 25年 | 4,742円 |
※審査金利3%、100万円を35年返済する場合の毎月返済額
なお、審査金利は住宅ローンの審査時に使用される金利のことです。
多くの金融機関では審査金利が3～4％であることから、上記の表1では審査金利を3％に設定した場合で試算しています。
中には実際の適用金利を審査金利とする金融機関もあります。
ここまで紹介したように、住宅ローンの借入可能額は計算式に数字を当てはめるだけで簡単に算出できます。
現在の状況と照らし合わせ、さまざまな返済負担率で借入可能額を試算することで、今後住宅ローンを返済していくイメージを掴めるでしょう。
住宅ローン借入可能額の早見表
下記は、年数35年で試算した借入可能額の早見表です。
手っ取り早く借入可能額を知りたい人は、参考にしてください。
| 年収 | 返済負担率 | 年間上限額 | 100万円あたりの毎月返済額 | 借入可能額 |
|---|---|---|---|---|
| 350万円 | 30% | 105万円 | 3,849円 | 22,733,177円 |
| 400万円(※) | 35% | 110万円 | 3,849円 | 23,815,710円 |
| 400万円 | 35% | 140万円 | 3,849円 | 30,310,903円 |
| 600万円 | 35% | 210万円 | 3,849円 | 45,466,355円 |
※30万円のローン返済あり
【注意点】借入可能額上限まで借りるのは避けよう
借入可能額を考えるときは、「金融機関から借りられる金額」と「生活にゆとりを持って返済できる金額」は異なることに注意してください。
「年収○○万円なら借入可能額は○○万円」と試算することはできますが、収入の使い道や今後の支出は人によって異なります。
教育費ひとつとっても、子どもの数や進学パターンによって必要となる費用は変わります。
また、20年30年と住宅ローンを返済する中で、現在の年収が増額することもあれば、転職などで収入が減ることもあるでしょう。
そのため、試算した借入可能額の上限が自身にとって無理なく返せる金額であるとは限りません。
借り入れの目安は手取り年収の25%以内
返済負担率35％でも審査に申し込めるからといって、上限となる借入可能額で住宅ローンを借りると、毎月の返済が家計に大きな負担となる可能性があります。
ただし、住宅ローンの返済においては世帯ごとに状況が異なるため、一律に年収の何%までなら"問題なく返せる"というような明確な指標はありません。
その上で、あえて理想的な借入可能額となるひとつの目安を挙げるならば、年間の返済額が手取り年収の25％以内となる金額です。
住宅ローンの返済中もゆとりのある生活を送りたい人は、年間の返済額が手取り年収の25％以内となっているかどうかを、借入可能額を考える際の目安にしてください。
HOME4U「家づくりのとびら」では、住宅ローンの予算シミュレーションなどを、ハウスメーカー出身のアドバイザーに無料でオンライン相談ができます。
借入額を詳しく相談したい人はぜひ参考にしてみてくださいね。
住宅ローンの借入可能額が少ない場合の対処法
住宅ローンの借入可能額を試算した結果、希望よりも借入可能額が少ないという人もいるでしょう。
購入希望物件の資金計画が成り立たない場合、物件の予算を下げる必要性が出てきます。
しかし、検討している物件が欲しくて、予算を下げたくないという人は、下記の3つの対処法を試してみてください。
住宅ローンの借入可能額が少ない場合の対処法
いずれかの対処法によって借入可能額を増やす、あるいは少ない借入額でも希望する物件を購入できる可能性があります。
ここからは、住宅ローンの借入可能額が少ない場合の3つの対処法について詳しく解説します。
他のローンを返済する
住宅ローン以外に借り入れがある場合は、他の借り入れを完済することで、住宅ローンの借入可能額を増やすことが可能です。
金融機関が住宅ローンの審査で返済負担率を試算する際、マイカーローンやカードローンなどの借り入れも合算します。
そのため、他に借り入れがあると、借入可能額は少なくなります。
以下は、年収400万円で借り入れがある場合と、借り入れがない場合の借入可能額の違いを示した表です。
| 他の借り入れがない場合 | 毎月30万円のローン返済がある場合 | |
|---|---|---|
| 年間返済額の上限 | 140万円 | 110万円 |
| 借入可能額 | 約3,031万円 | 約2,381万円 |
※審査金利3％・返済負担率35％・年数35年
また、ローンだけでなくクレジットカードのキャッシング枠も借入可能額の増減に影響します。
個人信用情報にローンの完済・クレジットカードの解約などの情報が登録されるまで1～2か月の時間がかかるため、住宅ローン審査に申し込む3～4か月前には他のローンを完済し、使っていないクレジットカードを解約しておきましょう。
収入合算で借り入れを行う
夫婦共働きであれば、収入合算で借り入れることで、借入可能額を増やすことができます。
収入合算とは、住宅ローン契約者本人の収入に、第三者の収入を加えることを指します。
収入合算ができるのは、安定した収入が見込める妻や親、子などです。
- 合算者の収入の全額
- 合算者の収入の2分の1の額
- 合算者の収入のうち本人の収入の2分の1までの額
など、金融機関によって合算できる収入の上限額は異なります。
以下は、夫の年収500万円で妻の年収300万円とした場合の借入可能額の違いを示した表です。
| 夫の収入のみ | （1）妻の収入の全額 | （2）妻の収入の2分の1 | （3）夫の収入の2分の1 | |
|---|---|---|---|---|
| 収入合算の合計 | 500万円 | 800万円 | 650万円 | 750万円 |
| 年間返済額の上限 | 175万円 | 280万円 | 227.5万円 | 262.5万円 |
| 借入可能額 | 約3,788万円 | 約6,062万円 | 約4,925万円 | 約5,683万円 |
※審査金利3％・返済負担率35％・年数35年・他の借り入れなし
上記の表から合算する金額にかかわらず、夫の収入だけで試算するよりも、妻の収入も合算するほうが借入可能額が増えることがわかります。
ただし、妻の収入を合算しようと考えている場合、金融機関によっては妻がパートやアルバイトだと収入合算できないこともあります。
また、返済中に妻が育休・産休を取得して収入が減れば、当初の計画通りに返済できなくなる可能性があるので、返済計画には注意してください。
収入合算で住宅ローンを借りたい人は、まず借入先候補の金融機関における収入合算の条件を確認し、今後のライフプランも踏まえてよく検討しましょう。
頭金を多く用意する
- すでに他の借り入れを完済した、あるいは特に借り入れていない
- 収入合算できる相手がいない
など、これらの対策が不可能な場合は、頭金を多めに準備して、少ない借入可能額でも資金計画を成り立たせる必要があります。
たとえば、3,000万円の物件を購入するにあたり、600万円の頭金を用意すれば、住宅ローンの借入額は2,400万円となります。
また、頭金を多く用意することには、借入額を少なくすることで、毎月の返済額も抑えられるというメリットもあります。
とはいえ、今手元にある預貯金をすべて頭金に充ててしまうことは得策ではありません。
少なくとも半年分の生活費や教育費、将来に必要な貯蓄など、ある程度の予備資金を手元に残した上で頭金として利用するようにしましょう。
一般的に頭金の目安は、最低でも物件の購入価格の1～2割が必要と言われています。
マイホーム購入のために頭金をコツコツと貯めておくことをおすすめします。
まとめ
住宅ローンの借入可能額は、以下の3ステップで簡単に試算することができます。
STEP1
返済負担率を把握する
返済負担率は、年収に対する年間返済額の割合のこと。
返済負担率によって、借入可能額の上限は変わる。STEP2
年間返済額の上限を調べる
年収×返済負担率－他のローンの年間返済額
上記の計算式を使用して、年間返済額の上限を算出する。
STEP3
表と照らし合わせて住宅ローンの借入可能額を算出する
年間返済額の上限÷12か月÷100万円あたりの毎月返済額（表1）×100万円
上記の計算式や表を使用して、借入可能額を算出する。
自身の年収でどれくらい借り入れできるのか気になる人は、上記の流れに沿って借入可能額を算出してみましょう。
借入可能額を試算した結果、思っていたよりも借入可能額が少なく、資金計画が成り立たないケースもあります。
借入額を増やしたい場合は他の借り入れを完済したり、収入合算で借り入れしたりすれば、借入可能額の増額が期待できます。
それでも借入可能額を増やすことが難しい人は頭金を多めに用意できるようにして、少ない借入額でも資金計画が成り立つようにしましょう。
千日太郎 / オフィス千日合同会社 代表社員 公認会計士
【専門家の解説】
住宅ローンの現場でよく言われる言葉に、「借りられる金額と返せる金額は違う」というものがあります。
住宅ローンを真剣に考えるならこの解像度を上げる必要があります。
「借りられる金額」は金融機関で審査に通る上限額であり、これは「頑張れば返せる金額」です。
金融機関も審査ではある程度は現実的に返せるレベルかを判断しようとしています。
ただし住宅に対しては第一順位の抵当権の設定を受けるため、返せなくなっても売って返してもらう方法があるという前提を置いています。
では、「無理なく返済できる金額」はどうやって計算するの？と思いますよね。
千日太郎が本やYouTubeで、無理なく返済できる住宅ローンの金額を計算するにあたり、以下の４つのルールをお勧めしています。
①毎月の返済額はボーナス払いなしで手取り月収の4割以下
②元利均等返済方式
③固定金利
④定年時のローン残高は1000万以下にする。
この４つです。
本文のルールと細かい部分で相違はありますが、特に違うのは年収ではなく月収から判断する点です。
住宅ローンはとにかく決まったお金を35年420回払いきればクリアできます。
420回というのは月々の返済ですから、年収ではなく月収で判断するという方式をとっているのです。
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