フラット35はやめたほうがいい？知るべきデメリットと損をしない選び方

変動金利にするべきか、フラット35にするべきかーー。

住宅ローンを検討し始めると、必ずと言っても良いほど悩むのが金利タイプ選びです。

フラット35は全期間固定金利タイプの住宅ローンなので、完済まで月々の返済額が変わらず、さらに年収や職業の縛りがないことから申し込みしやすいことが特徴です。

しかしその一方で、フラット35には以下のデメリットがあり、利用前に内容をしっかりと理解しておかなければ、損をしてしまう場合も…。

フラット35の代表的なデメリット

1. 変動金利より適用金利が高い
2. 頭金なしだと金利が高くなる
3. 物件が審査落ちになる可能性
4. 繰り上げ返済の最低金額が高い

そこで当ページではフラット35のデメリットとメリットについて、丁寧に解説していきます。

「住宅ローンを借りて数年後に後悔する……」なんていうことのないように、ぜひ参考になさってください。

シミュレーションをしてみましょう！

借入希望額

万円

返済期間

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金利タイプ

変動金利 当初固定10年 当初固定20年 全期間固定35年 フラット35

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この記事を執筆・監修している専門家

監修者

白坂大介

ジョインコントラスト株式会社 代表取締役

保有資格・検定

2級ファイナンシャル・プランニング(FP)技能士、宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー、証券外務員1種

お客様と一生涯のお付き合いができる仕事に憧れ、大学卒業と同時にハウスメーカーに就職。 2008年にファイナンシャルプランナーの資格を取得。 2013年にはジョインコントラスト株式会社を設立し、webサイト「家計教師.com」を運営。 主にマイホーム購入や住宅ローン、生命保険、資産運用など、一般家庭向けのコンサルティングや講演会を行なっている。

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執筆者

中澤悠生

ナビナビ住宅ローン編集部

保有資格・検定

3級ファイナンシャル・プランニング(FP)技能士、住宅ローンアドバイザー、

住宅ローンアドバイザー、3級ファイナンシャル・プランニング(FP)技能士。「家を買いたいけど、ローンをどう選べば良いかわからない」「不動産屋さんに勧められるままにローンを契約したけど後悔している」などの悩みを持っている方が多くいらっしゃいます。このような悩みを解決するべく、当サイトではどこよりも分かりやすい住宅ローン情報を届けることをモットーに執筆・編集をしています。

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編集者

ナビナビ住宅ローン編集部

住宅ローンを組む時に抱える「どうやって住宅ローンを選べば良いかが分からない」「金利の違いがよく分からない」「一番お得に借りられるローンはどれなの？」といった疑問・不安を解決できるように解説していきます。

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フラット35はやめたほうがいい？5つのデメリットを解説

固定金利が魅力のフラット35ですが、利用する前に知っておくべきデメリットもいくつか存在します。

特に適用金利や審査基準は住宅ローンのなかでも重要な要素ですので、それぞれしっかりと把握しておきましょう。

フラット35のデメリット

1. 変動金利よりも適用金利が高い
2. 頭金を用意できない場合は金利が高くなる
3. 物件によっては審査落ちの可能性もある
4. 繰り上げ返済の最低金額は高め
5. フラット35Sは借り換えでは利用できない

デメリット①変動金利よりも適用金利が高い

フラット35のもっとも大きなデメリットは、適用金利の高さです。

一般的に金利の高さは「変動金利→固定期間選択型→全期間固定金利」という順に高くなり、フラット35は全期間固定金利なので比較的高い金利が設定されています。

具体的には以下表に記載のとおりで、フラット35の金利は変動金利の２倍以上です。

また金利に差があれば、毎月の住宅ローン返済額にも大きく影響します。

例えば3,000万円を35年で借りた場合であれば、返済額は以下のように毎月１万円以上もの差となります。

さらに完済までの総返済額では、なんと約492万円もの差が生まれます。

変動金利には金利上昇のリスクがあるためシミュレーション通りの返済額になるとは限りませんが、返済期間中に金利が上昇しなかった場合には、固定金利のほうが支払い額は大きくなるということは認識しておきましょう。

少しでも金利の低いフラット35を利用したい場合は、低金利の保証型のフラット35を取り扱っている金融機関を探してください。

デメリット②頭金を用意できない場合は金利が高くなる

フラット35は自己資金が1割以上かどうかで金利が変わります。自己資金が１割未満の場合では金利が高くなるため注意しましょう。

具体的な金利の違いは、以下の表をご覧ください。

そのため、フラット35を利用する場合は1割以上の頭金を用意することをおすすめします。

もし頭金を用意するのが難しいのであれば、フラット35以外の全期間固定金利の住宅ローンも検討してみましょう。

デメリット③物件によっては審査落ちの可能性もある

フラット35は民間の住宅ローンとは異なり、融資対象の物件に対する明確な基準が定められています。

そのため、収入や職業に問題がない人でも、物件自体がフラット35の基準を満たしていなければ住宅ローンを借りることはできません。

フラット35の審査基準について、詳しくは以下表のとおりです。

また、フラット35を利用するには、上記の条件を満たしていることを証明するための『適合証明書』の取得が必要になります。フラット35を利用する予定の方は、購入する物件がこの基準に適合しているのかを確認しましょう。

フラット35の審査についてはこちらの記事でも詳しく解説しているので、参考にしてくださいね。

デメリット④繰り上げ返済の最低金額が高い

フラット35の繰り上げ返済の最低金額は以下のように設定されており、民間の住宅ローンと比べて高めに設定されています。

特に、窓口での最低繰り上げ返済額は100万円以上と高額です。こまめに繰り上げ返済をしたい方にとって、最低金額の高さはデメリットとなるでしょう。

返済をなるべく早く終わらせたい方や、少しでも利息を抑えたい方にとっては、一部繰り上げ返済は少額からできる方が有利です。

デメリット⑤フラット35Sは借り換えでは利用できない

フラット35Sは一定の住宅性能基準を満たした住宅を購入する場合に、フラット35の金利から最初の5年間もしくは10年間は金利が▲0.25%引き下げられる制度です。

新規借入の方にとっては嬉しい商品ですが、住宅ローンを借り換える場合は利用できません。

フラット35への借り換えを検討している人はフラット35Sではなく、通常のフラット35の金利で返済額のシミュレーションを行いましょう。

4つあるフラット35のメリットを解説

頭金がなければ金利が高くなるなど、フラット35のデメリットについてお分かりいただけたかと思います。

しかし、もちろんデメリットばかりではなく、フラット35だからこそ得られるメリットが多く存在することも事実です。

そこで、ここではフラット35を利用する４つのメリットについて解説していきます。

フラット35のメリット

1. 借入当初の事務手数料・保証料が安い
2. 固定金利なので計画的な返済ができる
3. 個人事業主・転職直後の人でも利用できる
4. 団体信用生命保険を付けなくても利用できる

メリット①借入当初の事務手数料・保証料が安い

住宅ローンを借りる際に必要となるのが、事務手数料や保証料と呼ばれる『住宅ローン諸費用』です。

２つの費用は合わせると100万円以上かかるケースも多くありますが、フラット35では両方の費用が低い金額で設定されています。

フラット35の事務手数料

変動金利など民間の金融機関が提供している住宅ローンの事務手数料は、一般的には「借入金額×2.2%（税込）」で設定されています。

一方、フラット35は金融機関によって事務手数料の設定に違いがあり、事務手数料の安い金融機関では「借入金額×1.1%（税込）」と約半額です。

3,000万円の住宅ローンだった場合、その差額はなんと33万円。かなり大きな差ですよね。

借入当初の負担を少なくしたい方は、事務手数料の金額を確認しておきましょう。

フラット35の保証料

保証料は住宅ローンの保証会社を利用するための費用です。

一般的な金融機関の住宅ローンでは借入金額に応じて保証料がかかり、60万円～80万円ほどの支払いが必要です。

対して、フラット35では保証会社を利用しないため保証料は無料です。

メリット②固定金利なので計画的な返済ができる

フラット35は固定金利型の住宅ローンなので、返済中に金利変動の影響を受けません。

そのため、変動金利や固定期間選択型の住宅ローンと比べて、より計画的な返済が可能です。

例えば3,000万円の住宅ローンを借りたとして、借り入れから10年後に金利が２%上昇した場合であれば、以下のように返済額の差が生まれます。

借入当初は変動金利のほうが月々の返済額は少ないですが、金利が大きく上昇すると変動金利のほうが高くなっています。

「金利が上がるかも知れないと思うと不安」
「金利が上がると返済が厳しい」

フラット35ならこのような不安がなくなるため、借入当初に立てた計画どおりの返済をしやすくなっていますよ。

メリット③個人事業主・転職直後の人でも利用できる

フラット35の審査基準には勤続年数の制限がなく、勤務先についても厳しく見られることはありません。

一般的には個人事業主や転職直後の人は住宅ローン審査に通りづらい傾向がありますが、フラット35では安心して申し込むことができます。

ただし近年では、フラット35以外でも転職後に申し込める住宅ローンが増えていきていますし、転職が必ずしも審査にマイナスの影響を与えるとも限りません。

転職と住宅ローン審査の関係については、以下の記事で詳しく解説しています。

メリット④団体信用生命保険を付けなくても利用できる

民間金融機関の住宅ローンでは団体信用生命保険（団信）への加入は必須なので、健康上の理由などから団信へ入れない人は住宅ローンを利用できません。

しかし、フラット35では団信への加入は任意のため、健康に不安がある方でも住宅ローンを組むことができます。

フラット35では団信へ加入しない場合は金利が引き下げられるため、住宅ローンの返済額も少なくなることも嬉しいポイントです。

ただし、団信へ加入しなければ返済中の万が一の際の保障がなくなってしまう点には注意が必要です。

「残された遺族が返済を続けられるか？」
「他の生命保険で補填できそうか？」

など、あらかじめ不測の事態を考慮しておきましょう。

フラット35で損をしないための選び方

ここまで紹介してきたメリット・デメリットを踏まえた上で、フラット35を申し込む金融機関を選ぶ際のポイントを紹介していきましょう。

フラット35選びで損をしないための３つのポイント

1. 「初期費用」と「毎月の返済額」で優先することを決める
2. 住宅ローンの返済額をシミュレーションする
3. 金利以外のスペックも比較する

「初期費用」と「毎月の返済額」で優先することを決める

フラット35は大きく分けると、『買取型』と『保証型』の２つの種類が存在します。

それぞれに一長一短があり、買取型は住宅ローンの借り入れ当初の初期費用が少なく、保証型のほうは月々の返済額や総返済額が少なくなります。

フラット35の買取型と保証型の特徴

• 買取型
  ・金融機関によっては事務手数料が安い
  ・保証型より適用金利が高い
  ・どの金融機関でも適用金利は同じ
• 保証型
  ・買取型よりも事務手数料が高め
  ・買取型よりも適用金利が低い
  ・金融機関によって適用金利が違う

初期費用を抑えたい方は、買取型のフラット35から事務手数料が安い金融機関を比較していくことでお得な住宅ローンを見つけやすくなります。

また、月々の返済額を抑えたい方は保証型のフラット35から、適用金利の低さを比較していくと良いでしょう。

住宅ローンの返済額をシミュレーションする

初期費用と月々の返済額のどちらを利用するのかを決めたら、次は住宅ローン返済額のシミュレーションをしてみましょう。

フラット35は固定金利なので、シミュレーションで算出された金額のまま、完済まで支払い続けることになります。

• 月々の返済額は家計にとって無理のない金額か
• 共働きから片働きになっても支払える金額か
• 定年までに完済できる返済計画を立てられるか

これらのポイントを念頭に置きながら、シミュレーション結果を確認していきましょう。

注意点

費用以外のスペックも比較する

ここまで返済額や初期費用など費用面のポイントを紹介してきましたが、費用以外のサービスについても確認しておきましょう。

例えば、住信SBIネット銀行の『フラット35（保証型）』では通常の新機構団体信用生命保険に加えて、『全疾病保障』を無料で付帯できます。

新機構団信と全疾病保障の違い

• 新機構団信
  住宅ローンの契約者が死亡・所定の身体障害状態になったときに、住宅ローンの残高が保障される
• 全疾病保障
  ・すべての病気やケガで働けなくなったときに、毎月の住宅ローン返済が保障される*1*2
  ・上記の働けない状態が一定期間以上続くと、住宅ローンの残高が保障される3

*1　精神しょう害を除く
*2　がん、脳卒中、急性心筋梗塞、糖尿病、肝硬変、高血圧症、慢性腎不全、慢性膵炎以外の場合は３ヶ月の免責期間がある
*3　がん、脳卒中、急性心筋梗塞、糖尿病、肝硬変、高血圧症、慢性腎不全、慢性膵炎の場合は12ヶ月。精神しょう害を除くその他の病気やケガの場合は24ヶ月

このように金融機関によっては独自のサービスを付帯している場合があるので、費用以外の面も考慮した上で、申し込み先の金融機関を絞り込んでいきましょう。

編集部おすすめのフラット35を紹介

最後にフラット35を取り扱っていて、特におすすめできる金融機関を紹介していきます。

ここまで解説してきたフラット35選びのポイントに沿って選定しているので、どの金融機関を利用するか迷っている方は、ぜひ参考になさってください。

編集部おすすめのフラット35

• 【業界最低水準の金利】ARUHIスーパーフラット
• 【全疾病保障が付帯】住信SBIネット銀行のフラット35（保証型）

 それぞれ解説していきます。

業界最低水準の金利！ARUHIスーパーフラット

ARUHIは住宅ローン専門の金融機関で、保証型のフラット35である『ARUHIスーパーフラット』を取り扱っています。

ARUHIスーパーフラットは頭金の割合に応じて適用金利が割り引かれる商品で、買取型のフラット35よりも低い金利が適用されます。

フラット35では返済中の金利変動を気にする必要がないので、借入時に頭金を多く用意できるのであれば、完済まで業界最低水準の金利が適用され続けます。

また、審査スピードも早く、事前審査は最短即日、本審査は最短３営業日で完了するので、早く審査結果を知りたい方にもおすすめです。

ARUHI

公式サイトはこちら

フラット ARUHI スーパーフラット	1.220% 2021年04月適用金利 自己資金30%以上 一般団信加入
フラット ARUHI スーパーフラット	1.240% 2021年04月適用金利 自己資金20%以上 一般団信加入
フラット ARUHI スーパーフラット	1.320% 2021年04月適用金利 自己資金10%以上 一般団信加入

保証料	事務手数料	繰上げ返済 手数料
無料	借入金額×2.20％（税込）※対象商品はweb割引で借入金額×1.10%（税込）	無料

審査期間	返済方法	来店
1週間程度	元利均等返済/元金均等返済	不要
固定期間	借入可能額	対応地域
ー	100万円~1億円	全国

ARUHIは国内最大手の住宅ローン専門金融機関で、フラット３５の実行件数シェアNo.1！全国140以上の店舗を展開しており、安心して相談ができます。 ※頭金が増えるほど従来のARUHIフラット３５より金利が低くなるアルヒ独自の商品、スーパーフラット

公式サイトはこちら

全疾病保障が付帯！住信SBIネット銀行のフラット35（保証型）

住信SBIネット銀行でも保証型のフラット35を取り扱っていて、金利の低さと全疾病保障が魅力です。

特にフラット35で全疾病保障が付けられる金融機関はかなり珍しいため、固定金利と保障内容の両方から安心した返済計画を建てたい方におすすめです。

ARUHIと住信SBIネット銀行のどちらの方が低い金利になるのかは、頭金の割合によって異なります。

「自分はどれくらいの頭金を用意できるのか？」を考えた上で、どちらの金融機関がお得になるのかを比較してみてください。

住信SBIネット銀行

公式サイトはこちら

フラット フラット35（保証型）	1.290% 2021年04月適用金利 自己資金10%以上 団信加入
フラット フラット35（保証型）	1.230% 2021年04月適用金利 自己資金20%以上 団信加入

保証料	事務手数料	繰上げ返済 手数料
無料	借入金額×2.20％（税込）	無料　※固定金利特約期間中の全額繰上返済は所定の手数料がかかります。

審査期間	返済方法	来店
最短1週間　※時期により異なります。詳細は同社WEBサイトをご参照ください。	元利均等返済/元金均等返済	不要
固定期間	借入可能額	対応地域
2～35年	500万円～2億円	全国

団信はもちろん、すべての病気・けがをカバーする全疾病保障が「保険料無料」「金利の上乗せもなし」で付帯！ 働けなくなったら、月々の返済額を保障いたします。働けないまま12ヵ月経過したら、住宅ローンの残高が0円になります。 魅力的な金利と安心の保障がついた住宅ローンです！ ※掲載の金利は所定の条件を満たした場合の金利です。

公式サイトはこちら

フラット35についてよくある質問

まとめ

フラット35のメリット・デメリットは以下のとおりです。

フラット35のメリット

1. 借入当初の事務手数料・保証料が安い
2. 固定金利なので計画的な返済ができる
3. 個人事業主・転職直後の人でも利用できる
4. 団体信用生命保険を付けなくても利用できる

フラット35のデメリット

1. 変動金利よりも適用金利が高い
2. 頭金を用意できない場合は金利が高くなる
3. 物件によっては審査落ちの可能性もある
4. 繰り上げ返済の最低金額が高い
5. フラット35Sは借り換えでは利用できない

固定金利で安心できるというメリットだけでなく、適用金利の高さや頭金による金利の違いなどもしっかりと理解した上で、利用を検討してくださいね。

シミュレーションをしてみましょう！

借入希望額

万円

返済期間

35 34 33 32 31 30 29 28 27 26 25 24 23 22 21 20 19 18 17 16 15 14 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1

年

金利タイプ

変動金利 当初固定10年 当初固定20年 全期間固定35年 フラット35

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