フラット35のデメリットを徹底解説！メリットを受けながらお得にローンを利用しよう
監修者： 白坂大介 (ジョインコントラスト株式会社 代表取締役)
住宅ローンの金利を選ぶにあたって
と思う人も多いですよね。
確かにフラット35はメリットも多く人気の住宅ローンですが、一方で、下記のようなデメリットも存在しています。
フラット35のデメリット
いくつかデメリットはありますが、もっとも気になるのは「変動金利と比べて金利が高め」という点でしょう。
しかし、「金利が上昇しても毎月の返済額が変わらない」という固定金利のメリットもあります。
この記事ではフラット35で住宅ローンを検討している方にむけて、フラット35のデメリットとメリット、フラット35を比較する際のポイントなどを解説していきます。
フラット35ランキング(新規)
2021年01月適用金利
借入期間21年～35年の場合
自己資金10%以上
機構団信加入
この記事を執筆・監修している専門家
白坂大介
ジョインコントラスト株式会社 代表取締役
保有資格・検定
2級ファイナンシャル・プランニング(FP)技能士、宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー、証券外務員1種
お客様と一生涯のお付き合いができる仕事に憧れ、大学卒業と同時にハウスメーカーに就職。 2008年にファイナンシャルプランナーの資格を取得。 2013年にはジョインコントラスト株式会社を設立し、webサイト「家計教師.com」を運営。 主にマイホーム購入や住宅ローン、生命保険、資産運用など、一般家庭向けのコンサルティングや講演会を行なっている。
ナビナビ住宅ローン編集部
住宅ローンを組む時に抱える「どうやって住宅ローンを選べば良いかが分からない」「金利の違いがよく分からない」「一番お得に借りられるローンはどれなの？」といった疑問・不安を解決できるように解説していきます。
この記事の目次
- 5つあるフラット35のデメリットを解説
- デメリット1：変動金利と比べると適用金利が高い
- デメリット2：頭金を用意できない場合は金利が高くなる
- デメリット3：物件によっては審査落ちの可能性もある
- デメリット4：繰り上げ返済の最低金額は高め
- デメリット5：フラット35Sは借り換えでは利用できない
- 4つあるフラット35のメリットを解説
- メリット1：諸費用を低く抑えられる
- メリット2：フリーランス・転職直後でも利用できる
- メリット3：固定金利なので計画的な返済ができる
- メリット4：団体信用生命保険を付けなくても利用できる
- フラット35を選ぶ時のポイント
- 総返済額は事前にシミュレーションする
- 金利以外のスペックも比較して検討する
- 編集部おすすめのフラット35はこれ！
- 金利が業界最低水準！ARUHIスーパーフラット
- 全疾病保障が無料付帯で安心！住信SBIネット銀行 フラット35(保証型)
- フラット35のメリットデメリットについてよくある質問
- まとめ
5つあるフラット35のデメリットを解説
まずフラット35のデメリットを解説していきます。5つあるデメリットを理解した上でフラット35の契約を申し込むようにしましょう。
フラット35のデメリット
デメリット1：変動金利と比べると適用金利が高い
フラット35は完済まで一定の金利で返済を進められる全期間固定金利です。全期間固定金利は変動リスクがない分、変動金利と比べると金利が高めに設定されています。
こちらの表はフラット35と変動金利の金利を比較した表です。
| 借り入れ期間 | 15～20年 | 21～35年 |
|---|---|---|
| フラット35(自己資金1割以上) | 1.200% 2021年01月適用金利 自己資金10%以上 借入期間15年～20年の場合 機構団信加入 |
1.290% 2021年01月適用金利 自己資金10%以上 借入期間21年～35年の場合 機構団信加入 |
| 変動金利(auじぶん銀行) | 0.310% 2021年01月適用金利 全期間引下げプラン au回線とじぶんでんきのセット利用の場合（au金利優遇割の内、auモバイル優遇割は2021年3月1日開始） |
|
このように金利には差があるため、金利が最も低い変動金利と比べると毎月の返済額にも影響が出てきます。例えば、3,000万円を35年で借り入れた場合は以下のような返済額となります。
| 金利タイプ | 毎月返済額 | 総返済額 |
|---|---|---|
| フラット35 1.29% | 88,800円 | 37,296,061円 |
| 変動金利 0.38% | 76,295円 | 32,043,734円 |
※元利均等返済の場合
総返済額で比較してみると、35年の返済で約525万円もの差額が生じることになります。
変動金利には金利上昇のリスクがあるため、シミュレーション通りの返済額になるとは限りませんが、返済期間中に金利が上昇しなかった場合には、固定金利のほうが支払い額は大きくなるということは認識しておきましょう。
デメリット2：頭金を用意できない場合は金利が高くなる
フラット35は自己資金が1割以上かどうかで金利が変わります。そのため、フラット35を利用する場合は1割以上の頭金を用意することをおすすめします。
| 借り入れ期間 | 15～20年 | 21～35年 |
|---|---|---|
| フラット35(自己資金1割以上) | 1.200% 2021年01月適用金利 自己資金10%以上 借入期間15年～20年の場合 機構団信加入 |
1.290% 2021年01月適用金利 自己資金10%以上 借入期間21年～35年の場合 機構団信加入 |
| フラット35(自己資金1割未満) | 1.460% 2021年01月適用金利 自己資金10%未満 借入期間15年～20年の場合 機構団信加入 |
1.550% 2021年01月適用金利 自己資金10%未満 借入期間21年～35年の場合 機構団信加入 |
デメリット3：物件によっては審査落ちの可能性もある
フラット35は民間の住宅ローンには無い、融資対象となる物件の明確な基準があります。そのため、「安定した収入があり、年齢も職業にも問題ない」という人でも、物件自体がフラット35の対象となる基準に適していなければ、融資を受けることができません。
| 項目 | 条件詳細 |
|---|---|
| 借入者 | ・申し込み時に70歳未満である人 ・日本国籍の人または永住許可を得ている人や特別永住者 ・ローンの返済率負担が、年収400万円未満の場合30%以下、年収400万円以上の場合35%以下 |
| 対象住宅 | ・住宅金融支援機構の技術基準に適合する新築または中古住宅 ・床面積が一戸建て70㎡、マンションの場合は30㎡以上 ・住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合している ・購入金額(建築金額)が消費税を含め1億円以下の新築・中古住宅 |
| 借入可能金額 | ・100万円以上8,000万円以下 ・購入額(建設費)の90%以内 (フラット35の場合は、購入額10%相当の頭金が必要) |
| 借入期間 | ・15年以上、最長35年(年齢が60歳未満の場合) ・60歳以上の申込者または連帯債務者の場合は、10年以内 ・収入合算者が50%以上を超える場合は、本人もしくは収入合算者どちらか年齢が高い方が適用される |
| 借入金利 | ・全固定金利の金利は金融機関や融資率(9割以下もしくは9割超)により異なる ・借入期間(20年以下もしくは21年以上によって異なる) |
| 返済方法 | ・元利均等毎月払いか元金均等毎月払い ・半年に1回のボーナス払いも可(借入金額40%以内で1万円単位) |
| 担保 | 住宅と敷地に抵当権を設定 |
| 団体信用生命保険 | 任意加入 |
| 保証料・保証人 | 不要 |
フラット35を利用するには物件検査を行い、上記の物件の条件を満たしているという「適合証明書」の取得が必要です。フラット35を利用する予定の方は、購入する物件がこの基準に適合しているのかを確認しましょう。
購入予定の物件が条件を満たしていない場合はフラット35を利用できないため、フラット35以外の固定金利といった民間の住宅ローンの利用を検討しましょう。
フラット35の審査についてはこちらの記事でも詳しく解説しているので、参考にしてくださいね。
デメリット4：繰り上げ返済の最低金額は高め
フラット35の繰り上げ返済の最低金額は以下のように設定されており、民間の住宅ローンよりも高めになっています。
| インターネット返済の場合の最低金額 | 窓口返済の場合の最低金額 | |
|---|---|---|
| フラット35 | 10万円 | 100万円 |
| 民間の住宅ローン | 1万円~ | 50万円~ |
返済をなるべく早く終わらせたい方や、少しでも利息を抑えたい方にとっては、一部繰り上げ返済は少額からできる方が有利です。民間の住宅ローンと比較すると、フラット35は最低金額が高いため、まとまった資金がある時にしか繰り上げ返済ができません。
小まめに繰り上げ返済をしていきたいという人にとっては、デメリットだと言えますね。
デメリット5：フラット35Sは借り換えでは利用できない
フラット35Sは一定の住宅性能基準を満たした住宅を購入する場合、フラット35の金利から最初の5年間、もしくは10年間は金利が▲0.25%引き下げられます。
新規借入の方にとっては嬉しい商品ですが、借り換えの場合は利用することができません。
フラット35への借り換えを検討している人は、フラット35Sの金利ではなく、通常のフラット35の金利で検討するようにしましょう。
4つあるフラット35のメリットを解説
ここまでフラット35のデメリットを解説してきましたが、フラット35にはメリットもたくさん存在しています。
フラット35のメリット
それぞれ具体的に解説していきますね。
メリット1：諸費用を低く抑えられる
住宅ローンを利用するにあたって、借入金額にプラスして必要となるのが諸費用です。一般的には住宅ローンの諸費用には100万円以上必要となるようなケースもあり、大きな負担になります。
しかしフラット35では、以下の2つの費用が民間の住宅ローンに比べ無料若しくは低い為、諸費用を抑えられます。
保証料0円で利用できる
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保証会社を利用する際に必要となるのが保証料です。フラット35では保証会社を利用しないため、保証料は0円になります。
一般的な銀行の住宅ローンでは、借入額に応じて保証料は60万円~80万円程度必要なことも多く、諸費用の中でも大きな負担となっています。
その保証料を0円で済ますことができるのは、諸費用を抑えたい人にとっては嬉しいポイントですね。
フラット35は事務手数料が低い金融機関がある
民間の住宅ローンと比べると、フラット35では融資事務手数料が低く設定されている場合があります。
たとえば住信SBIネット銀行では、それぞれの融資事務手数料は下記のように設定されています。
| 商品 | 融資事務手数料 |
|---|---|
| ネット専用住宅ローン(変動金利) | 借入金額×2.20%(税込) |
| フラット35(買取型) | 借入金額×1.10%(税込) |
このようにフラット35では、ネット専用住宅ローンの半分の融資事務手数料となっているため、借り入れ当初の諸費用を安く抑えられます。
仮に借入金額が3000万円だった場合、約30万円も差が出ます。
メリット2：フリーランス・転職直後でも利用できる
フラット35の審査基準には勤続年数の制限がなく、勤務先についても厳しく見られることはありません。
一般的には、フリーランスや転職直後の人は住宅ローンの審査に通りにくい傾向がありますが、フラット35では安心して申し込むことができます。
フラット35なら転職直後でも住宅ローンを組むことができますよ！
メリット3：固定金利なので計画的な返済ができる
フラット35は完済まで金利が固定されるため、より計画的な返済が可能です。
変動金利型を利用している方の中には「金利が上昇するかも……」という心配をする方もいますが、フラット35ではその心配がないというのもメリットですね。
シミュレーション通り返済できるのは家計にも嬉しいですね！
メリット4：団体信用生命保険を付けなくても利用できる
民間の住宅ローンでは団信は必須となっており、健康上に不安があり団信に入れないという人は住宅ローンを組むことができません。
しかし、フラット35では団信への加入は任意のため、健康に不安がある人でも住宅ローンを組むことができます。
団信に加入しない場合、金利も低くなるため総返済額は少なくなります。健康に不安がある人、少しでも返済額を減らしたい人には嬉しいポイントです。
ただし、団信に加入しない場合には、万が一の際の保障はありませんので、もしもの場合に、残された遺族が返済を続けられるか？他の生命保険で補填できそうか？など、あらかじめ不測の事態を考慮しておきましょう。
団信未加入の場合、金利は0.2%低くなりますよ！
フラット35を選ぶ時のポイント
ここまでフラット35のメリット・デメリットを紹介してきました。ここからはフラット35を選ぶときに気を付けたいポイントを解説していきます。
住宅ローン選びに失敗しない為にも、しっかりと確認していきましょう。
フラット35を選ぶ時のポイント
- 総返済額は事前にシミュレーションする
- 金利以外のスペックも比較して検討する
総返済額は事前にシミュレーションする
フラット35は返済まで金利が固定のため、シミュレーションの金額のまま完済まで支払い続けることができます。家計に大きな負担にならないか確認するためにも、事前に総返済額がいくらになるのか計算するようにしましょう。
「よく分からないから銀行の人に任せたい……」と考えている方も多くいますが、他の住宅ローンと比較する為にも、自身でシミュレーションすることをおすすめします。
銀行はあくまでも自分たちのところで住宅ローンを借りて欲しいため、他の銀行の住宅ローンを詳しく紹介してくれるとは限りません。
ナビナビ住宅ローンのシミュレーションツールでは、借入希望金額・返済期間などを入力すれば、簡単に総返済額をシミュレーションすることができます。ぜひ利用してくださいね。
諸費用を含めた金額で比較することが大切
金利以外のスペックも比較して検討する
フラット35の金利は金融機関によって差がないため、付帯する団信、融資事務手数料、審査スピードといったスペック面で比較するようにしましょう。
特に審査スピードは金融機関によって大きく異なり、最短3営業日の金融機関もあれば、1カ月半~2カ月程度かかる金融機関もあります。
以下の記事ではスペック別に金融機関を比較しています。フラット35を選ぶ際にはぜひっチェックしてくださいね。
編集部おすすめのフラット35はこれ！
ここからは編集部がおすすめするフラット35を紹介していきます。それぞれの金融機関の特徴も併せて解説するので参考にしてくださいね。
フラット35のおすすめ住宅ローン
金利が業界最低水準！ARUHIスーパーフラット
ARUHIは独自のフラット35商品「ARUHIスーパーフラット」を取り扱っている金融機関です。
フラット35ではどの金融機関でも借入金利は横並びですが、ARUHIスーパーフラットでは頭金を多く用意することで、従来のフラット35よりも低い金利で借りられます。
| 金利タイプ | 金利 |
|---|---|
| ARUHI スーパーフラット9 | 1.240% 2021年01月適用金利 自己資金10%以上 一般団信加入 |
| ARUHI スーパーフラット8 | 1.190% 2021年01月適用金利 自己資金20%以上 一般団信加入 |
| ARUHI スーパーフラット7 | 1.140% 2021年01月適用金利 自己資金30%以上 一般団信加入 |
フラット35は返済中に金利が変動しないことがメリットなので、借入時に頭金を多く用意できれば、業界最低水準のまま返済していくことができますよ。
ARUHIは審査スピードが早く、事前審査は最短即日、本審査は最短3営業日で完了します。早く審査を通したいという人にはぴったりです。
2021年01月適用金利 自己資金30%以上 一般団信加入 2021年01月適用金利 自己資金10%以上 借入期間15年～20年の場合 機構団信加入
フラット
ARUHI スーパーフラット 1.140% フラット
ARUHIフラット35 1.200%
保証料 事務手数料 繰上げ返済
手数料 無料 借入金額×2.20％（税込）※対象商品はweb割引で借入金額×1.10%（税込） 無料
審査期間 返済方法 来店 1週間程度 元利均等返済/元金均等返済 不要 固定期間 借入可能額 対応地域 ー 100万円~1億円 全国
全疾病保障が無料付帯で安心！住信SBIネット銀行 フラット35(保証型)
住信SBIネット銀行は「フラット35(保証型)」という独自のローン商品を取り扱っています。
ARUHIと同様に従来のフラット35よりも低い金利で借りられるというメリットがあり、少しでも低い固定金利を利用したい方におすすめの住宅ローンです。
また、住信SBIネット銀行では無料で全疾病保障団信を利用することができます。安心して完済まで過ごしたいという人には嬉しいポイントですね。
頭金を何割まで用意できるのか？保障はどこまで付けるのか？を考えた上で、どちらのローンを利用するのかを検討してみてくださいね。
2021年01月適用金利 2021年01月適用金利 2021年01月適用金利 2021年01月適用金利 団信はもちろん、すべての病気・けがをカバーする全疾病保障が「保険料無料」「金利の上乗せもなし」で付帯！ 働けなくなったら、月々の返済額を保障いたします。働けないまま12ヵ月経過したら、住宅ローンの残高が0円になります。 魅力的な金利と安心の保障がついた住宅ローンです！ ※掲載の金利は所定の条件を満たした場合の金利です。
変動金利
ネット専用住宅ローン（通期引下げプラン） 0.410% 当初10年固定
ネット専用住宅ローン（当初引下げプラン） 0.580% 当初20年固定
ネット専用住宅ローン（当初引下げプラン） 1.140% 当初35年固定
ネット専用住宅ローン（当初引下げプラン） 1.460%
保証料 事務手数料 繰上げ返済
手数料 無料 借入金額×2.20％（税込） 無料 ※固定金利特約期間中の全額繰上返済は所定の手数料がかかります。
審査期間 返済方法 来店 最短1週間 ※時期により異なります。詳細は同社WEBサイトをご参照ください。 元利均等返済/元金均等返済 不要 固定期間 借入可能額 対応地域 2～35年 500万円～2億円 全国
フラット35のメリットデメリットについてよくある質問
- 頭金なしで借りたい人
- 団信加入なしに魅力を感じている人
フラット35は1割以上の頭金を用意しない場合に、適用される金利が高くなります。
頭金なしでのフラット35はおすすめできないので、他の長期固定ローンや20年固定金利も検討してみましょう。「住宅ローンの20年固定金利を比較！3段階評価で解説します」
また団信の加入していないと、返済中に万一のことがあった際に、残された家族へ大きな負担となってしまいます。
他の住宅ローンで団信に通らなかったという理由で、フラット35を利用するのはおすすめできません。
団信特約料とはフラット35で団信を利用するために必要な費用でしたが、平成29年10月1日以降は不要です。
フラット35は「新機構団信付きのフラット35」へと商品が生まれ変わり、団体信用生命保険料は金利に組み込まれるようになりました。
特約料が必要だった時代では、ローン残高1,000万円に対し35,800円が必要だったので、例えば3,000万円の借り入れでは200万円程度の負担が発生していました。
住宅ローンはどちらの金利タイプがお得というものではなく、利用する人の価値観によって変わると考えておきましょう。
頭金が用意できて、安定した返済をしたい人はフラット35を。資金に余裕があり、短期での完済を考えている人は変動金利を検討してみましょう。
住宅ローン一括比較ツールを使えば、お得なローンをすぐに調べられます。
まとめ
フラット35の最大の特徴は、全期間固定金利で完済まで金利が固定されるという点です。
メリット・デメリットは以下の通りになるので再確認しておきましょう。
フラット35のデメリット
- 変動金利と比べると適用金利が高い
- 頭金を用意できない場合は金利が高くなる
- 物件によっては審査落ちの可能性もある
- 繰り上げ返済の最低金額は高め
- フラット35Sは借り換えでは利用できない
フラット35のメリット
- 諸費用を低く抑えられる
- フリーランス・転職直後でも利用できる
- 固定金利なので計画的な返済ができる
- 団信を付けなくても利用できる
フラット35はデメリットもありますが、保証料が不要だったり、フリーランス・転職直後といった人でも利用できたりとメリットが多い住宅ローンです。
付帯するサービスや事務手数料などを比較して、自分にぴったりのフラット35を見つけてくださいね。
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