フラット35の金利推移と金融機関による金利の違い

	15～20年	21～35年
フラット35（通常）	1.220% 2020年12月適用金利 自己資金10%以上 借入期間15年～20年の場合 機構団信加入	1.310% 2020年12月適用金利 自己資金10%以上 借入期間21年～35年の場合 機構団信加入
フラット35S　Aプラン	0.970%（当初10年間）	1.060%（当初10年間）
フラット35S　Bプラン	0.970%（当初5年間）	1.060%（当初5年間）

（2020年12月時点金利）

融資率9割超（自己資金1割以下）

建築費や購入費用の全額を借り入れたい場合の金利となります。

▼ 新機構団信付き＜フラット35・フラット35S＞　※金利は最低金利

（2020年12月時点金利）

フラット３5　【保証型】

フラット３５の「保証型」は、現在、新規借り入れの取り扱い金融機関が３つしかなく、また提携しているハウスメーカーや企業でしか使えない金融機関もありますので、選択肢は多くありません。

しかし「買取型」とは違い、金融機関が自由に金利を決められるため、「買取型」よりも有利な金利となっています。

フラット３５　「保証型」の金利水準

「買取型」では融資率９割以下なら金利が低くなりましたが、「保証型」は８割以下でも低くなります。事務手数料が少し高いですので、シミュレーションで総支払額を出して比較します。

事務手数料の定率型は、借入額に一定割合をかけて求めた金額を一括で支払うタイプです。

▼ 借入期間20年超、融資率８割以下、団信加入の場合

※1 電子署名サービスを利用する場合の費用

フラット35の金利が変動する理由

金利が受ける影響

金利が変動するのは景気や為替相場などによる影響が大きいです。

景気による影響

例えば、就業者も増えて好景気となった場合、お金がある分消費者の購買意欲も高まってきます。
景気も良くお金がある時に家を買っておこうと考える人も少なくないはずです。

こうして住宅ローンの利用者が増えれば、その分資金需要が高まっているため金利も上昇するのです。
逆に不景気になっている場合、消費者はなるべく資金を使わないようにしようと考えます。すると住宅ローンの新規借り入れも減ってしまいます。

そうなると困るのは金融機関側です。
借り入れてもらわないと利息分を稼ぐことはできません。

ですから、少しでも多くの人に借り入れてもらおうと金利を下げて消費者が借りやすい流れを作っているのです。

為替市場による影響

為替相場では輸入価格・輸出価格によって相場が変動しますが、円高傾向だと輸入品の値段が下がるため国内の物価自体も下がります。

一方円安傾向の場合はその逆で、輸入品の値段が上昇することにより、国内物価も上がります。
物価が上がれば上がるほど、物を買うための資金需要が高まります。

例えば、輸入した木材を使って家を建てる時、コストは円安傾向の時と円高傾向の時とでは同じ家でも変わってしまいます。

円安傾向の時は物価も高くなるため、家を購入する時の値段も高くなり、それによって必要となる住宅ローンの借入額も増えます。
住宅ローンの需要が高まればその分金利も上昇することになるのです。
円高傾向では逆のことが起こり、金利が低下します。

このように、金利は景気や為替相場が大きく関係してきているのです。

フラット35の金利推移はあらかじめ予測できる

フラット35の金利推移は、様々な影響から変動するため、新規借り入れ時のタイミングというのは重要であるということをご紹介してきました。

しかし、実際にどのように変動するか予測することができないという方も多いでしょう。
民間の住宅ローンであれば金利は景気などから判断し、最終的に金融機関で決定しているため、経済の動向を参考にある程度の予測は可能ですが、確実な予測とは言えません。

ただ、フラット35の場合、金利推移をあらかじめ予測しておくことが可能なのです。

金利推移を予測する方法

フラット35の金利推移を予測する方法では、住宅金融支援機構が前月20日あたりに公開している「住宅金融支援機構債権の利回り」を利用します。
フラット35の場合、金利は債権の利回りを基準として決めていきます。

金利にはフラット35を運営するために必要な費用や、フラット35を販売している銀行などの金融機関に支払われる手数料は1ヶ月ごとに変化するものではないため、債権の利回りだけを見れば金利予測も可能となります。

例えば、2017年12月に発表された債権の利回りは0.40％となりました。

前月の利回りと比べてみると、0.03％引き下げされたという結果が出ています。
そのため、金利も同様に0.03％引き下げされる可能性が高いということになります。
12月の金利推移は最高金利が1.960％、最低金利が1.310％という予測が立てられるのです。

フラット35の新制度と金利推移の関係

上記でも少し紹介しましたが、フラット35は10月より新たな団信の制度について発表されました。
今回の新制度は金利推移に影響してくるのでしょうか？

新たな団信の制度

10月に発表された団信の制度は、今まで団信への加入は任意であり、住宅ローンの返済とは別に年1回支払わなくてはなりませんでした。

年1回の支払いになってしまうため、費用負担が大きかったり、年1回ということもあって保険料の払い忘れが生じ、保証が受けられなくなってしまったりというようなリスクもありました。

しかし、新しいフラット35では、フラット35の金利に団信の保険料がプラスされる形になったのです。

つまり、年1回の支払いではなく、住宅ローンの返済・利息の支払いと同時に保険料も支払うことができるので、負担を分散させ、なおかつ保険料の支払いを忘れてしまうというリスクもなくせます。

万が一健康上の理由から団信に加入できない場合は、団信付きフラットの金利から0.2％が差し引かれた金利となります。

今のところ金利推移には大きな影響を与えていない

では、新たな団信制度によって金利推移はどう動いているか見てみましょう。
2017年9月の最高金利は1.660％、最低金利は1.080％でした。

しかし、10月の団信制度が加わった最高金利を見てみると1.970％（前月比0.310ポイント上昇）、最低金利は1.360％（前月比0.280ポイント上昇）という金利推移となったのです。

この上昇率を見ると大きな影響を与えているように感じますが、実際には新しい団信制度が付いた場合の金利です。
例えば新3大疾病付機構団信を利用したフラット35の場合、借入金利+0.24％になります。

このことから、実質9月から10月の金利推移は約0.1ポイントの変動が見られる形となるのです。

0.1ポイントの変動は近年のフラット35金利推移の中でも高い変動と言えますが、12月には変動も0.2ポイントと落ち着きが見られたので、金利推移にそこまで大きく影響は出なかったということが言えるでしょう。

フラット35のシミュレーション

ここでは、ＡＲＵＨＩスーパーフラット9を例に、シミュレーションをしてみましょう。借入金額2,400万円（購入費3,000万円、融資率9割以下）、返済期間30年で計算します。

▼ 借入条件

▼ ＡＲＵＨＩスーパーフラット

事務手数料を総返済額に加えると、約2,953万円となります。

融資率によって適用される金利が異なり、総返済額に影響しますので、しっかりシミュレーションをしましょう。

住宅ローンシミュレーションツール

フラット35の仕組みについての詳細

フラット35の基礎知識

一般的な民間ローンでは、短期の資金調達が行われ、長期の固定金利ローンを組むことが難しいです。
その一方で、フラット35は住宅金融支援機構が民間金融機関から住宅ローンを買い取ることで、それを担保として債券を発行しています。

つまり、投資家からまとまった資金を長期的に調達することが可能となっているのです。

フラット35は、りそな銀行やみずほ銀行、三井住友銀行などの主要都市銀行だけでなく、地方銀行や信用金庫、信用組合などの多くの金融機関で利用することのできる住宅ローンサービスとなっています。

フラット３５について詳しく知りたい際は「フラット35とは？」を参考にして下さい。

メリット

• 全期間固定金利である
  フラット35のメリットの1つに、全期間固定金利であるということが挙げられます。
  全期間固定金利であれば、資金を受け取る際に金利や返済が完了するまでの金額が決まっています。
  
  たとえ金利が上がっても、返済する額が変わることがないので、未来のマネープランも計画しやすいと言えるでしょう。
• 保証料・保証人の必要がない
  通常の住宅ローンの場合、保証料や保証人が必要となる場合があります。
  しかし、フラット35の場合、保証料が無料で保証人の必要がありません。
• 繰り上げ返済するとお得になる
  収入が多かった時やボーナス時などに、一定の金額をまとめて返済することを繰り上げ返済と呼びます。
  
  繰り上げ返済をすることによって、将来的にかかる利息の負担軽減にもつながりますし、手数料もかからないので大きなメリットとなるでしょう。
• 団信の支払いが返済とまとめてできる
  通常の住宅ローンの場合、生命保険額が金額に含まれていることがありますが、フラット35の場合は別途支払いする必要があります。
  
  火災保険料や事務手数料などの諸費用も借りることができません。
  ただ、今までは団体信用生命保険とは別途でしたが、10月以降フラット35と1つに統合しました。
  
  団体信用生命保険とは、加入者が死亡・所定の身体障害状態になった場合などに債務返済が不要となる生命保険です。
  統合の特徴として、支払いに団体信用生命保険の加入に必要な費用が含まれるということが挙げられます。
  
  これからフラット35を利用する場合は、利用のしやすさが加わったことになります。

デメリット

• 金利が下がっても影響がない
  フラット35は、返済が完了するまで金利が固定となっています。
  しかしその一方で、金利はその都度変動していくものです。
  
  例え金利が契約時よりも下がっても、返済する金額は変わりません。
  そのため、変動金利で住宅ローンを借りている場合よりも、負担額が実質多くなる可能性もあるでしょう。
• 繰り上げ返済の最低金額の設定が高い
  繰り上げ返済をすると利息の負担軽減につながりますが、繰り上げ返済する時の金額は最低100万円からとなっており、コツコツと繰り上げ返済することができません。
  ※インターネットサービス「住・My・Note」を利用することで、10万円からの繰り上げ返済が可能

民間ローンとの比較ポイント

住宅ローンは、金融機関が販売している住宅ローン（民間ローン）と住宅金融支援機構と金融機関が提携しているフラット35の2つに分けられます。
では、その2つの具体的な違いを紹介していきましょう。

• 金利が違う
  民間ローンとフラット35の異なる点として、まず挙げられるのは金利です。
  お金を借りる際には、利息が発生します。
  
  金利は返済完了まで変わらないフラット35のような固定金利と、返済途中で金利が変わり総返済額も変わる民間ローンとの違いも大きいです。
• 諸費用の負担が違う
  住宅ローンを契約する際には、保証料や事務手数料などの諸費用がかかります。
  民間ローンでは費用がかかるものでも、フラット35ではかからない費用もあり、そのような諸費用の細かな違いもあります。

フラット35同士の借り換え

フラット35同士の借り換えということは、別の金融機関のフラット35に乗り換えるということになります。
一見、何ら意味がないように感じられますが、実はメリットがあります。

まず、これまで契約していたフラット35よりも金利が安いことが挙げられます。
フラット35は全期間固定金利のため、返済完了するまで金利の変動の影響を受けません。

しかし、より安い金利設定の金融機関があれば、総返済額が減らせることができる借り換えはメリットとなるでしょう。
また、当初の返済期間よりも短い返済期間での契約となるので、総返済額をさらに抑えることができます。

審査は通りやすい

フラット35は、他の住宅ローンと比較しても、審査が通りやすいのが特徴です。

ただ、ブラックリストに登録されていたり、収入に見合った借入額でなかったりする場合は、審査に通りにくくなる可能性が高いので注意しましょう。

まとめ

現在、住宅ローンの金利はかなり低く、これ以上は下がらないという状況が続いています。変動金利型に比べ全期間固定金利型は金利が高く感じるかもしれませんが、長期的に見ればこれほど低い固定金利はありません。

借入時だけの金利にとらわれるのではなく、返済期間中に金利が上昇した場合の負担を考え、自分に合った住宅ローンを選ぶようにしましょう。