フラット35Sを分かりやすく解説！利用条件や知っておくべき注意点

耐震性や省エネルギー性に優れた住宅を購入する場合に、住宅ローンの金利引き下げを受けられるため、上手に活用することで返済負担を軽減できます。

一定の条件を満たせば、借り入れ後5年間もしくは10年間の金利が年0.25％引き下げられるので、フラット35Sのことをしっかり理解してお得に申し込みたいですね。

この記事では、フラット35Sに関する以下のポイントを解説します。

当ページで解説していること

• フラット35Sとは何なのか
• フラット35Sの利用条件
• フラット35Sの注意点

フラット35Sには複雑な内容も多く登場しますが、分かりやすく解説していますので、ぜひ参考になさってください。

この記事を執筆・監修している専門家

執筆者

中野良唯

ジョインコントラスト株式会社

保有資格・検定

AFP、宅地建物取引士

大手ハウスメーカーでの営業所長を経て、生命保険会社へFPとして転職。 その後、独立系FPとしてコンサルティングの幅を広げるためジョインコントラスト株式会社へ移籍。 現在は「家計教師.com」に所属するFPとして、家計の個別コンサルティングや各種セミナー、企業や学校などで講演会なども行なっています。

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編集者

ナビナビ住宅ローン編集部

住宅ローンを組む時に抱える「どうやって住宅ローンを選べば良いかが分からない」「金利の違いがよく分からない」「一番お得に借りられるローンはどれなの？」といった疑問・不安を解決できるように解説していきます。

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フラット35Sとは

フラット35Sは特定の条件を満たしている住宅を購入する場合に、フラット35の金利から一定の利率が引き下げられる制度です。

物件の技術基準レベルによってAプランとBプランという２種類のプランに分かれていて、それぞれ金利の引き下げを受けられる期間の長さが異なります。

フラット35Sの金利引下げプラン

• Aプラン
  借入当初10年間の金利が年0.25%引き下げられる
• Bプラン
  借入当初５年間の金利が年0.25%引き下げられる

住宅ローンの借入金額が3,000万円、返済期間が35年、引き下げ前の金利を年1.300%とすると、通常のフラット35とフラット35SのAプランでは最終的な返済金額では約70万円ほどの差が生まれます。

通常のフラット35と比べると毎月の返済額も1,000円～3,000円ほど安くなるため、フラット35の固定金利の安心感を得ながら、コストも抑えられることがフラット35Sの大きな特徴です。

フラット35Sの利用条件・技術基準

フラット35Sを利用するためには、購入する住宅が一定の技術基準レベルを満たしている必要があります。
技術基準レベルには以下４つの項目があり、どれか１つ以上の基準を満たしていればフラット35Sを利用できます。

フラット35Sの技術基準項目

• 省エネルギー性
  高水準の断熱性などを実現した住宅
• 耐震性
  高齢者が日常生活を過ごしやすい住宅
• バリアフリー性
  強い揺れによる倒壊・崩壊を防ぐほどの性能を確保した住宅
• 耐久性・可変性
  長期にわたり良好な状態で使用できる措置が講じられた住宅

また、それぞれの項目における具体的な基準は、フラット35SのAプランかBプランかによって違っていて、金利引き下げ期間の長いAプランを利用するためには、より高い技術基準レベルを満たさなければなりません。

AプランとBプランの技術基準レベルについて、それぞれ詳しく見てみましょう。

フラット35S Aプラン(10年間金利引き下げ)の基準

『フラット35 Aプラン』を利用するためには、以下の項目のうちどれか１つ以上を満たしている必要があります。

（出典：住宅金融支援機構【フラット35】「【フラット35】Sの対象となる住宅」）

フラット35S Bプラン(５年間金利引き下げ)の基準

『フラット35 金利Bプラン』の利用基準は、「新築住宅と中古住宅共通の基準」と「中古住宅独自の基準」の２つが存在します。

新築住宅では共通基準のどれか１つを、中古住宅では共通基準もしくは中古住宅独自基準のどれか１つを満たしていることで、金利Bのプランを利用できます。

出典：住宅金融支援機構「【フラット35】Sの対象となる住宅」

フラット35Sの注意点

金利の引き下げが魅力のフラット35Sですが、知っておくべき注意点も存在します。

ここでは以下３つの注意点を解説します。

フラット35Sの注意点

1. フラット35Sは借り換えでは利用できない
2. フラット35Sは受付終了になる場合がある
3. ５年もしくは10年後に返済額が上がる

フラット35Sは借り換えでは利用できない

フラット35Sは、住宅ローンの借り換えでは利用できません。

あくまでも住宅を新しく取得する場合にのみ使える制度なので、注意しましょう。

もし全期間固定金利に借り換えたいのであれば、通常のフラット35を利用するか、民間金融機関が提供している全期間固定金利タイプの住宅ローンを検討しましょう。

フラット35Sは受付終了になる場合がある

フラット35Sは、いつ申し込んでも必ず利用できるわけではありません。

フラット35Sには住宅金融支援機構が割り当てた予算があり、所定の予算金額に達する見込みになればフラット35Sの受付は終了します。

受付が終わる約３週間前までには、住宅金融支援機構が運営するフラット35のホームページで発表されるため、フラット35Sの利用を考えている方は受付状況を確認しておきましょう。

５年もしくは10年後に返済額が上がる

フラット35Sでは借入当初の５年もしくは10年間の金利が引き下げられることが大きなメリットですが、言い換えれば５年後もしくは10年後には金利が上がるということでもあります。

通常のフラット35と比べれば、もちろんフラット35Sのほうが毎月返済額は安くなりますが、11年目以降の返済負担は少しだけ大きくなることは認識しておきましょう。

フラット35Sは「子育て支援型」や「地方活性化型」と併用できる

フラット35には、「子育て支援型」や「地域活性化型」という名前の金利引き下げ制度が存在します。

どちらも借入から当初５年間の金利が年0.25%引き下げられますが、それぞれの制度はフラット35Sとの併用が可能です。

併用すれば返済負担を大きく減らせるため、ご自身が適用条件に該当しているかを必ずチェックしておきましょう。

フラット35の金利引き下げ制度

1. 【フラット35】子育て支援型
2. 【フラット35】地域活性化型

【フラット35】子育て支援型とは

子育て支援型は、地方公共団体の子育てに関する財政的支援と、フラット35の借入金利の引き下げがセットになった住宅ローンです。

利用すれば、借り入れ当初の5年間は金利が年0.25％引き下げられます。

具体的な利用条件は地方公共団体によって異なるため、ここでは例として大阪市の利用条件をご紹介します。

大阪市で利用できる【フラット35】子育て支援型の要件

• 大阪市新婚・子育て世帯向け分譲住宅購入融資利子補給制度の対象者であること。
• 取得する住宅が中古住宅（竣工から２年超、又は既に人が住んだことがある住宅*)であること。
• 申込者又はその配偶者の年齢が40歳未満*であること。
• 申込者又はその配偶者に小学校６年生以下の子ども*がいる世帯であること。

*大阪市新婚・子育て世帯向け分譲住宅購入融資利子補給制度申込時点

出典：大阪市で利用できる【フラット35】子育て支援型・地域活性化型

ただし【フラット35】子育て支援型は、すべての地域で使えるわけではないので、詳しくは自治体のホームページもしくはフラット35のホームページでご確認ください。

【フラット35】地域活性化型とは

【フラット35】地域活性化型は、ＵＩＪターンなどで住宅を購入する方が利用できる制度で、借り入れ当初５年間の金利が年0.25%引き下げられます。

子育て支援型と同様に具体的な要件は地方公共団体に異なるため、例として大阪市の利用条件をご紹介します。

大阪市で利用できる【フラット35】地域活性化型の要件

*道路整備のみ行う場合は、【フラット３５】地域活性化型の対象外

出典：大阪市で利用できる【フラット35】子育て支援型・地域活性化型

また、子育て支援型と同様にすべての地域で使えるわけではないため、自治体のホームページやフラット35のホームページ上で対応の可否を確認しておきましょう。

住宅がフラット35Sに対応しているかを調べる方法

フラット35Sの利用対象となる住宅かどうかを知りたいときは、売主・工事請負業者・販売代理業者などに一度確認してみましょう。

フラット35Sを借りるには規定の住宅性能を満たさなければなりませんが、住宅性能の良し悪しは構造躯体が関わることが多く、自分の目で確かめることはできません。

そのため、専門家に尋ねるのが賢明でしょう。

なお、フラット35Sの申し込み時は技術基準に関する証明書類の提出は不要ですが、フラット35Sの融資実行前に適合証明書を金融機関に提出する必要があります。

フラット35とフラット35Sの技術基準を満たしていると確認できる書類を用意しておきましょう。

まとめ

フラット35Sでは、通常のフラット35から当初５年間もしくは10年間の金利が引き下げられる制度です。

利用するためには「省エネルギー性」「バリアフリー性」「耐震性」「耐久性・可変性」という４つの分野のうち、いずれか１つの技術基準レベルを満たす必要があります。

Aプラン・Bプランという種類に応じて、求められる技術基準レベルは異なるため、詳細は住宅金融支援機構のホームページや住宅の売主・工事請負業者・販売代理業者などに確認してみましょう。

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