• 2021.07.14

マンションの「寿命」と長く住めるマンションを選びのポイントを解説!

執筆者: よしだゆき (ライター)

近年流行している中古マンションのリノベーション。
手頃な価格で物件を購入し、きれいな内装にできると注目されています。

しかし、いざ住むと気になるのが

「この先ずっと住み続けられるのか」
「マンションの寿命が来たらどうしよう」

ということではないでしょうか。

結論から言うと、マンションの平均寿命は68年と推定されています。

しかし、管理状況や建物の構造などさまざまな要因が関わってくるため、一概に言い切れません。

そこで本記事では、さまざまな指標によるマンションの寿命や、長く住めるマンションを選ぶポイントをご紹介します。

「中古マンションの購入を検討しているけれど寿命が気になる」という方も、ぜひ参考にしてくださいね。

執筆・監修している専門家

執筆者

よしだゆき

ライター

元住宅情報誌編集者。 築35年の中古マンションをフルリノベして、 都内に暮らす住宅系フリーライター。 街歩き・再開発・タイルのおうちが好き。2児の母。

編集者

ナビナビ住宅ローン編集部

住宅ローンを組む時に抱える「どうやって住宅ローンを選べば良いかが分からない」「金利の違いがよく分からない」「一番お得に借りられるローンはどれなの?」といった疑問・不安を解決できるように解説していきます。

さまざまな定義が存在する「マンションの寿命」

マンションの寿命が何年かどうかは、さまざまな指標で定義されています。

代表的な定義として、以下の3つがあります。

  1. 耐用寿命(法律で定められた、資産として価値のある年数):47年
  2. 物理的寿命(実際に住める年数の目安):117年
  3. 平均寿命:68年

なぜそれぞれの寿命に大きな違いがあるのか、詳細を見ていきましょう。

マンションの耐用寿命は47年

マンションなどの建物には「耐用年数」が法律で設定されています。

耐用年数とは、減価償却資産が本来の用途使用をされ・通常のメンテナンスをされた場合に耐えられる年数のこと。

耐用年数を過ぎると、税務上の資産価値はゼロになります。

建物の構造によって耐用年数は異なり、鉄筋コンクリート造のマンションの場合は47年に設定されています。

※【参考】国税庁「主な減価償却資産の耐用年数(建物/建物附属設備)

耐用年数はあくまで税務上の数値であり、耐用年数を過ぎても住めなくなるわけではありません。

耐用年数を過ぎても現役のマンションはたくさん存在します。

マンションの物理的寿命は117年

さきほど解説したとおり、マンションの耐用年数は47年ですが、47年を過ぎれば住めなくなってしまうのかといえば、そうではありません。

国土交通省によると、鉄筋コンクリート造のマンションの物理的寿命は117年です。

世界を見れば、100年以上現役のビルやマンションはたくさんあります。

メンテナンスやリフォームなどを適切におこなえば、最長で150年まで住み続けることが可能だと言われているのです。

ただし、117年より前に取り壊されるマンションが多いのも事実。

多くのマンションが、老朽化や資金繰りの悪化など、さまざまな要因で早めに解体されています。 

マンションの平均寿命は68年

国土交通省によると、鉄筋コンクリート造のマンションは平均68年で取り壊されています

この平均寿命はあくまで「残存率が50%になる期間」で推計されたものなので、マンションによって寿命はさまざまです。

50年以上経過していても人気なヴィンテージマンションもあれば、30年ほどで解体されるマンションも存在します。

マンションが取り壊される要因は、物理的劣化だけでなく、機能的劣化や社会的劣化もあります。

時代や環境にマッチしなくなってくると、取り壊しの可能性が高くなってくると考えて良いでしょう。

取り壊しの要因
取り壊しの要因 具体例
物理的劣化 ●外壁の劣化による雨漏りやサビの発生
●配管の劣化
●内部鉄筋の腐食
●タイルの剥離による危険性
機能的劣化 ●新しい耐震基準に対応できていない
●火災予防に対応できていない
社会的劣化 ●高齢化が進んでいるのにバリアフリーに対応できていない
●駅から遠かったり、人気がないエリアだったりと、不動産的需要が少ない

新耐震基準が制定された1981年以前のマンションは取り壊しのリスクが高い

1981年6月以降に建築確認をされたマンションは、「新耐震基準」をクリアしています。

「新耐震基準」は、震度6強~7程度の揺れでも倒壊しないような構造基準が設定されているため、耐震性が高くなります。

一方、それ以前の「旧耐震基準」は、震度5強程度の揺れでも建物が倒壊しないことを求める基準でした。

地震の多い日本では、旧耐震基準の中古マンションの場合、補修工事を行わなければならなくなる可能性も。

その場合、費用が高額になるため、「いっそ取り壊して建て直すほうが効率的」という判断になることが多いのです。

長く住めるマンション選びのチェックポイント

マンションの平均寿命は68年と言われていますが、構造やメンテナンスによって寿命は異なります。

長く住めるマンションを見極めるのは難しいように思えますが、ポイントをおさえてチェックすれば、失敗せずに選ぶことができます

ここからは、長く住めるマンションを選ぶときのチェックポイントを紹介します。

長く住めるマンションを選ぶときのチェックポイント

マンションの管理状況

「マンションは管理を買え」という言葉をご存知でしょうか。

マンションでは、管理が行き届いているかどうかによって寿命が大きく左右されます。

また、寿命だけでなく、住みやすさや資産価値にも影響するので、管理体制は事前にしっかりチェックしておきましょう。 

管理状況を見極めるポイント

管理状況は、プロでなくても内見や管理組合の議事録でチェックすることができます。

  1. 管理費・修繕積立金
  2. 理事会・管理組合
  3. 建物の管理状況

の3つの観点におけるチェックポイントを紹介します。

管理状況のチェックポイント
1.管理費・修繕積立金
管理費・修繕積立金は安すぎないか
管理費・修繕積立金の滞納はあるか
管理費・修繕積立金が値上げされたことはあるか、予定はあるか
2.理事会・管理組合
理事会は1~2カ月に一度のペースで開催されているか
時代に応じて管理規約や利用ルールを改変しているか
議事録は保管され、閲覧が可能な状態になっているか
3.建物の管理状況
ごみ置き場は整理整頓されているか
共用廊下やエレベーター、エントランスの清掃は行き届いているか
住民ステッカーがない自転車が放置されていないか
掲示板に古い掲示物がないか
設備が故障したままになっていないか

管理費や修繕積立金は安いほどうれしいものですが、安すぎると管理会社の質が悪く、清掃や管理が行き届かないことも。

さらに、修繕積立金が安すぎると、大規模修繕ができなかったり、修繕の際に一時金を徴収されたりすることがあります。

安すぎず・高すぎず、妥当な金額であることが大切です。

なお、マンションの修繕積立金の平均額は、平均11,243円となっています。

※【参考】国土交通省│平成30年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状

また、建物の管理状況は、内見でチェックすることが可能です。

内見ではつい住戸内ばかりに気を取られがちですが、重要なのはエントランスなどの共用部分。

なぜなら、住戸内はリノベーションでいくらでもきれいにできますが、共用部分はできないからです。

きちんと清掃やメンテナンスが行き届いているかどうかをチェックするようにしましょう。

マンションの劣化対策

マンションは経年とともに、鉄筋にサビが発生したり、シロアリに侵食されてしまったりすることがあります。

そこでチェックしたいのが、「劣化対策等級」です。

劣化対策等級とは、建物の劣化対策がどの程度おこなわれているかを表す評価項目のこと。

3段階で対策の程度を評価しています。

等級が高い建物ほど、長持ちするような対策がされていると判断することが可能です。

劣化対策等級
等級 どれくらい長持ちする対策がされているか
等級1 建築基準法に定められた対策がなされている(最低基準)
等級2 おおむね2世代(50~60年)
等級3 おおむね3世代(75年~90年)

※日常のメンテナンスがある程度行われること、通常の自然条件が続くことを前提としている

ただし、劣化対策等級はすべてのマンションについているわけではありません。

劣化対策等級がついていない場合は、不動産会社などの専門家に意見を求めるとよいでしょう。

マンションの立地

マンションが建っている立地によっても、耐久性が変わることがあります。

たとえば、人気の海に近いエリアに建つマンションはどうでしょう。

オーシャンビューは憧れますが、塩害によって建物の内部にサビなどが発生しやすく、耐久性という観点では良くないことも。

また、日当たりが悪い立地のマンションだと、室内にカビが生えて、建物だけでなく人体にも悪影響を及ぼす可能性があります。

マンションを探すときは、どうしても「駅から近い」「商業施設が近い」など、立地の利便性ばかり気にしがちです。

しかし、「マンションが長持ちする環境の立地かどうか」という観点も忘れないようにしてくださいね。

まとめ

記事では、さまざまな指標によるマンションの寿命や、長く住めるマンションを選ぶポイントをご紹介しました。

マンションの平均寿命は68年と言われていますが、さまざまな要因によって実際の寿命は変わってきます。

メンテナンスや環境などによっては100年以上維持できるマンションもありますし、30年ほどで解体されるものもあります。

長く住めるマンションかどうかは、プロでなくても内見やデータから見極めることが可能です。

理体制や、劣化対策、建物が長持ちする環境かどうかなどのチェックポイントをおさえて検討するようにしましょう。

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