住宅ローンの審査で「減額承認」を受ける7つの理由と対処法をわかりやすく解説！
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このように、申し込んだ希望額よりも減額された借入金額を金融機関から提示される場合があります。
これを「減額承認」と言います。
物件や金融機関選びを経てようやく住宅ローンを申し込んだのに、まさかの減額承認。
予想外の結果で慌てている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
当記事では、
簡単にまとめると
を紹介します。
減額承認には必ず理由があります。
その理由によっては金融機関の変更で解決できる場合もあれば、物件自体の見直しが必要になる場合もあります。
減額承認に至った理由をご自身に当てはめつつ、しっかり検証してみてくださいね。
ファイナンシャルプランナー / ジョインコントラスト株式会社
監修者中野良唯
大手ハウスメーカーでの営業所長を経て、生命保険会社へFPとして転職。
その後、独立系FPとしてコンサルティングの幅を広げるためジョインコントラスト株式会社へ移籍。
現在は「家計教師.com」に所属するFPとして、家計の個別コンサルティングや各種セミナー、企業や学校などで講演会なども行なっている。
▼講演会実績
2022年12月13日 ライフプランセミナー「我が家の教育資金はいくら必要？進路別教育費と資金準備の話」（主催：神戸市職員共済組合）
2019年6月15日 ハウジングセミナー「時代に流されない住まいづくりのコツ」（主催：国家公務員共済組合連合会）
▼保有資格
AFP
宅地建物取引士
株式会社エイチームライフデザイン
編集者イーデス編集部
「ユーザーが信頼して利用できるWEBメディア」を目指す編集部チーム。実際のユーザーの声や業界知識の豊富な専門家の協力を得ながら、コンテンツポリシーに沿ったコンテンツを制作しています。暮らしに関するトピックを中心に、読者の「まよい」を解消し、最適な選択を支援するためのコンテンツを制作中です。
■書籍
初心者でもわかる！お金に関するアレコレの選び方BOOK
■保有資格
KTAA団体シルバー認証マーク（2023.12.20～）
■許認可
有料職業紹介事業（厚生労働大臣許可・許可番号：23-ユ-302788）
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住宅ローンにおける減額承認とは
住宅ローンを申し込んだ結果、希望借入金額よりも少ない金額で融資承認が下りること。
金融機関は融資の審査で、年収や勤務年数、物件などの情報を元に「融資して問題なく返済してくれそうかどうか」を勘案します。
そして「この申込者は3,000万円で申し込んでいるけど、2,500万円なら滞りなく返済できそうだ」と判断することがあります。
このように減額という条件付きで融資を承認することを、住宅ローンの減額承認といいます。
減額承認の理由を確認しよう
例えば、3,000万円の借入れを希望したのに2,500万円で承認された場合、差額の500万円は自己資金で用意する必要があります。
この差額は人それぞれですが、用意することが難しく、申し込みそのものを辞退する方もいらっしゃるでしょう。
しかし、住宅ローンの申し込みをどうするか判断する前に、まずは金融機関に減額承認の理由を確認してみましょう。
なぜなら減額承認に至った理由さえ分かれば、見直すべきポイントもわかるからです。
ただし金融機関によっては、減額承認の理由を教えてもらえないケースもあるので、次項でご紹介する減額承認の理由例を参考にしてください。
ご自身の申し込み状況を振り返り、思い当たる節がないか考えてみましょう。
減額承認となる理由は大きく分けて以下の2つです。
減額承認となる理由
それぞれ詳しく説明していきます。
減額承認の理由①申込者の属性に要因があり減額承認となる場合
ここでは住宅ローン申込者の属性に要因があり、減額承認になる例をご紹介します。
申込者の属性のうち、引っ掛かりやすいポイントは以下の4点です。
申込者の属性で引っ掛かりやすいポイント
それぞれなぜ減額承認の要因になるのか、わかりやすく解説していきましょう。
引っ掛かりやすいポイント①収入の安定性に問題がある
住宅ローンは長期の契約になるため、融資審査では「毎月安定した収入があるかどうか」が重視されます。
収入の安定度は雇用形態や勤続年数、給与形態などで総合的に判断されます。
収入の安定性の評価におけるマイナス要因
- 雇用形態が正社員でない
- 勤続年数が短い・転職回数が多い
- 給与が歩合制である
雇用形態で言えば、雇用期間に定めのない正社員が有利です。
年商1000万円の個人事業主よりも年収500万円のサラリーマンのほうが安定性が高いと評価されやすいということです。
また、勤続年数が短かったり転職回数が多いと「今後も働き続けられるかどうかわからない」「安定して一つの職場に留まることができない」という印象を抱かれてしまいます。
過去の職歴や勤続年数に不安がある方は、申し込み時期を後ろ倒しにすることも考えておきましょう。
また給与が歩合給制の方も要注意です。
いくら毎月の収入が高くても、歩合給部分の比率が高いと「不安定」と見なされてしまうため、多額の借入れは難しくなるでしょう。
引っ掛かりやすいポイント②完済時の年齢が高い
返済期間が長く、完済時の年齢が高齢に設定されている場合も要注意です。
具体的には完済年齢が65歳を超えているようなケースは減額承認になりやすいです。
誰でも年を重ねれば収入は下がり、健康状態にも不安が出てきます。
そのため完済時の年齢が定年以降になる契約は、金融機関から見てリスクが高いのです。
一般的な企業の定年年齢は60歳～65歳。せめて65歳までには完済できるよう、返済期間を短くすることも検討しましょう。
引っ掛かりやすいポイント③返済負担率が高い
返済負担率の高さによって減額承認になる方もいます。
住宅ローンを含む各種借入れの返済額が、年収に占める割合のこと。
一般的に金融機関で融資に通る返済負担率は、25％～35％程度です(※)。
ご自身の返済負担率がどの程度で、適正値に収まっているかどうかが重要なポイントになります。
不安な場合は、金融機関やファイナンシャル・プランナーなどの専門家に確認してみるとよいでしょう。
また返済負担率には、住宅ローン以外の借入れも含まれているので注意してください。
自動車ローンや奨学金、ショッピングローンがある場合は、それらを完済すれば返済負担率を抑えられます。
住宅ローン以外に借入れがないにも関わらず返済負担率が高い場合は、単純に年収と借入金額のバランスに問題があります。
このようなケースはライフプランと資金計画を見直してみましょう。
※詳細な返済負担率は金融機関や年収によって異なります。
引っ掛かりやすいポイント④保有しているカードの状況
意外と見落としがちなケースが、クレジットカードの保有状況です。
キャッシング機能付きのクレジットカードを持っている場合、キャッシングの利用がなくても「借入れをしている」と見なされることがあります。
例えば100万円のキャッシング枠があるカードを2枚持っている場合、いつでも200万円を借入れできる状況にあるため「200万円の借入れがある」と判断されてもおかしくありません。
借り入れがあると判断されれば返済負担率が上がり、結果として減額承認になってしまう可能性もありえます。
もしクレジットカードを複数保有している場合には、保有枚数を少なくしつつキャッシング枠は解約するようにしましょう。
減額承認の理由②物件の担保評価に問題があり減額承認となる場合
年収や頭金、職業などの属性で大きな問題がない場合には、物件の担保評価が理由かもしれません。
その物件が「いくらで売却できるのか」という不動産価値を示すもの。
もし住宅ローンの返済が破綻すれば、物件は保証会社や金融機関によって売却されます。
住宅ローンの金額よりも物件の値段が安ければ、金融機関は債権を回収できなってしまうため、担保評価より低い借入金額を設定して融資を通そうとします。
担保評価で注意が必要なのは、中古物件の購入です。
心当たりがある方は、物件の担保評価に問題がある場合の対処法をご覧ください。
住宅ローンで減額承認された場合の対処法
もし住宅ローンで減額承認された場合、減額承認になった理由によって対処法は変わってきます。
もっともスムーズな対処法は、減額承認された分の差額を自己資金で賄うことです。
しかしながら差額が数百万円もあると、すんなりとは支払えないですよね。
ここでは減額承認された場合の対処法として、自己資金で賄う以外の方法をご案内します。
減額承認された場合の対処法
それぞれ分けて解説していきましょう。
減額承認時の対処法①収入の安定度など申込者の属性に要因がある場合
申込者の属性に要因がある場合の対処法は、以下のとおりです。
- 収入の安定性:
正社員等で安定した勤務実績を作る。ただし歩合給制の場合は、借入金額を含めた資金計画の見直しが必要 - 完済時の年齢:
返済期間を短くし、完済年齢を早くする（65歳を目処とする。但し、返済期間を短くすると返済負担率があがるので注意。） - 返済負担率が高い:
住宅ローン以外の借入れを完済する。他に借入れがない場合は資金計画を見直す - 保有しているカードの状況:
クレジットカードは必要最低限の枚数に絞り、不要なキャッシング枠は解約
上記の方法で難しい場合は、夫婦で収入を合算する方法もあります。
配偶者に数年間の収入実績があれば、その収入を合算して再度審査を申し込んでみましょう。
ただし夫婦ともに非正規雇用や個人事業主の場合は、収入を合算しても審査の厳しさは変わりません。
そこでこのような場合は、フラット35での申し込みをおすすめします。
フラット35は申込者の雇用形態や職業などを問わないため、収入実績さえあれば希望金額を借入れできる可能性があります。
減額承認時の対処法②物件の担保評価に問題がある場合
物件の担保評価が理由で減額承認された場合は、物件の見直しまたは資金の見直しをおすすめします。
もし住宅ローンの返済途中に何らかの理由で住宅を手放すことになったとき、ローン未満の金額でしか売れないのは困りますよね。
したがって担保評価に問題がある場合は、減額分の差額を自己資金で用意するのが賢明です。
自己資金の用意が難しい場合は住宅購入を先送りにするか、中古物件の場合は購入物件を見直してみましょう。
物件選びも含めて、改めて資金計画を見直してみてください。
ライフプランと資金計画をもう一度見直してみよう
住宅ローンで減額承認になったら、理由を確認するとともに、今一度ライフプランと資金計画を見直しましょう。
ライフプランとは「今後どんな人生を送りたいのか」を具体的に可視化することです。
- 子どもは3人ほしい
- 5年に一度は海外旅行に行きたい
- 定年退職後は田舎暮らししたい
など、今後の人生を具体的に描いておけば、今から備えるべき資金が明確になります。
将来の人生に必要な資金が明確になれば、住宅のために用意可能な費用も明確になります。
減額承認で不足した金額を自己資金で賄うのか、それとも物件を見直して購入金額を下げるのか。
ライフプランから現実的な住宅購入費用を算出しておけば、判断に迷うことはありません。
ファイナンシャルプランナーなど専門家の力を借りて、家族の将来を見つめ直してくださいね。
まとめ
住宅ローンで減額承認となり、ショックを受けている方もいらっしゃるでしょう。
しかし、「なぜ減額されたのか」をよく検証すれば取るべき対応も明確になります。
金融機関に確認してわからなければ、ファイナンシャル・プランナーなど外部の専門家に相談して理由を検証しましょう。
また理由を検証するとともに、ライフプランと資金計画の見直しも忘れず行ってくださいね。
減額承認の結果を見直せば、何十年も安心して暮らせる無理のない借入れができるようになりますよ。
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