借り換えにおすすめの住宅ローンを比較！どこがいいか迷った時の4つの考え方

住宅ローンの借り換えで失敗しないために知るべき4つのポイント

住宅ローンの借り換えで損をしないためにも、失敗しないためのポイントを知っておきましょう。

借り換えで失敗しないために知るべき4つのポイント

1. 借り換え前後の金利差は0.3%の以上を目安にする
2. 金利だけでは一番お得な金融機関は分からない
3. 同じ金利タイプでも借り換えメリットはある
4. 借り換え審査は複数の銀行に申し込んでおく

ポイント1：借り換え前後の金利差は0.3%以上を目安にする

住宅ローンの借り換えでメリットを得られるかどうかは、「借り換え前後の金利差が0.3%以上あるのか」が目安になります。

もちろん借り換え前の住宅ローン状況によって違いはありますが、多くの場合、金利差が0.3%以上あれば借り換えで、利息の負担を軽減できるでしょう。

※当サイトの借り換えシミュレーションツールにて算出
※諸費用は住信SBIネット銀行の金額を使用

上記は借り換え前の条件を「住宅ローン残高2000万円、残りの返済期間20年、元利均等返済」として、「変動金利0.415%」に借り換えた場合にどれくらいお得になるのかを記載した表です。

表を見ると、

の借り換えのメリットを受けられることが分かるかと思います。

ただし現在の金利が0.6%なら、借り換えることで約27万円のマイナスとなってしまいます。

この損益分岐点の目安が、「借り換え前後の金利差0.3%あるのか」なのです。

ただしこの表はあくまでも参考条件でシミュレーションをした例なので、ご自身が借り換えをしてお得になるのかどうかは、必ず借り換えシミュレーションをしてくださいね。

「金利差1%以上でお得になる」はもう古い！？

従来は「借り換えメリットを得るためには、借り換え前後の金利差が1%以上必要」と言われてきました。

しかしこれらは都市銀行が中心だった時代のことで、現在の住宅ローン事情ではそのとおりではありません。

先ほどの表に記載していたのはどれも金利差1%未満でしたが、借り換えメリットがありましたよね。

インターネット上の情報や、住宅ローン関連の書籍にも「金利差1%以上」と書かれていることはまだまだありますが、必ずしも1%である必要はないことは覚えておいてください。

ポイント2：金利だけでは一番お得な金融機関は分からない

「金利の低い銀行に借り換えたら良いんでしょ？」と考えている方も多いかと思いますが、実は金利だけを見て住宅ローンを借り換えると、少し損をしてしまうこともあります。

理由は、借り換えには数十万円～の諸費用が必要であり、この金額が金融機関によってバラバラだからです。

そのため金利が低い住宅ローンでも、諸費用を加味したトータルコストで見れば高くなってしまうことも起こりえるのです。

下記は、三菱ＵＦＪ銀行住宅ローン・楽天銀行住宅ローンへそれぞれ借り換えた場合の例です。

※借入残高2500万円・返済機関20年・変動金利・元利均等での借入のシミュレーション

金利だけを見ると、三菱ＵＦＪ銀行のほうが低く設定されています。

しかし楽天銀行住宅ローンは借り換えに必要な諸費用が低いため、最終的なトータルコストでは楽天銀行のほうが約7万円ほど低くなっています。

7万円お得になると思うと、ちょっと嬉しいですよね。

借り換え先を決める前に、必ず諸費用を含めたトータルコストで比べて、お得なローンを見つけるようにしましょう。

具体的な金額を調べるならシミュレーションツールが便利

複数の銀行のホームページ上でシミュレーションをしていくのは時間も手間もかかるので、正直いって大変です。

そこで当サイトでは、主要な銀行11社の借り換えメリットを、一括で比較できるツールを提供しています。

借り換えメリットが一番大きい住宅ローンを、1分で見つけられるので、ぜひ借り換えシミュレーションツールをご活用ください。

ポイント3：同じ金利タイプでも借り換えメリットはある

「自分は変動金利で借りているから、借り換える必要はない」と考えている方がよくいます。

たしかに近年は金利がどんどん下降していて、過去にないレベルの低金利となっています。

しかしここで注意して欲しいのが、銀行のホームページに書かれている金利と、今あなたに適用されている金利は違うということです。

金利が適用される仕組み

自身の住宅ローンに適用される金利は、下記の計算式で決められます。

しかし変動金利の基準金利は、直近の20年はほぼ変動していません。

出典：住宅金融支援機構ＨＰより

ではどうして銀行のホームページ上の金利が下がってきているのかというと、「優遇幅」の方が大きくなってきているからです。

しかしここで問題になるのは、優遇幅は借入当初に決められて、それ以降は変わらないということ。

つまり、

ということですね。

基準金利は20年間ほぼ動いていないため、実際は自身に適用されている金利は変わっていないということになります。

そのため、変動金利から変動金利に借り換える場合でも、借り換えのメリットを受けられる可能性は十分あります。

固定金利から固定金利への借り換えでもメリットはある

固定金利から固定金利への借り換えでも、同様に借り換えメリットはあります。

下記は平成17年～令和元年のフラット35の金利推移ですが、近年では固定金利は下降傾向にあることが分かるかと思います。

出典：住宅金融支援機構ＨＰより

自身に適用されている金利を確認して、借り換えのメリットを受けられるのかどうかを確認してみてください。

借り換えた人の5割は変動金利を選択している

当サイトで「住宅ローンの借り換え後に選択した金利タイプ」についてアンケートをとったところ、変動金利を選んだ人は50.0%、当初固定金利は17.6%、全期間固定は29.6%という結果でした。

多くの人が借り換えメリットを得やすい「変動金利タイプ」を選択していることが分かりますね。

しかし変動金利には、金利が上昇した際に返済負担が大きくなるというリスクもあります。

なお、返済額は5年ごとに見直されますが、返済者の負担を軽減するために「大きく金利が上昇しても、従来の返済額の125％を超えないこと」という上限が設けられています。

もし固定金利から変動金利に借り換えるのであれば、「毎月返済額が125%まで上昇したとしても、問題なく返済を続けられるのか」を判断基準にすると良いでしょう。

ポイント4：借り換え審査は複数の銀行に申し込んでおく

借り換えの事前審査は、複数の金融機関に申し込んでおきましょう。

理由は単純で、住宅ローンの借り換え審査に必ず通るとは限らないからです。

審査結果を待っている間は「もし審査に落ちたらどうしよう」と不安になりやすいですし、もし審査に落ちてしまうと借り換えの時期がずれ込んでしまいます。

事前審査に通過してからのキャンセルは全く問題ないので、通過した中からもっとも条件の良い住宅ローンに借り換える方法を、筆者は推奨しています。

住宅ローンの借り換え審査は厳しくなりやすい

一般的に審査基準は、新規で住宅ローンを組んだ時よりも、借り換えのほうが厳しくなるケースが多いです。

• あなたの年齢が上がりローンを組める期間が短くなっている
• 健康状態が変わっている
• 給与条件が変わっている
• 住宅の担保価値が下がっている

などが、借り換えの審査が厳しくなる理由ですね。

新規で住宅ローンを借りたとき、不動産屋さんやハウスメーカーの方に勧められて、複数の銀行に事前審査を申し込みませんでしたか？

新規借り入れですら複数審査に申し込んでいたのですから、難易度の上がっている借り換えでは、なおさら複数の銀行に事前審査を申し込んでおくことをおすすめします。

住宅ローン借り換えについてよくある質問

まとめ

この記事では、住宅ローンの借り換え先におすすめの金融機関の解説をしてきました。

借り換え先を選びのポイントは、金利だけで比べるのではなく、諸費用も含めたトータルコストで比較していくことです。

ここ数年は過去にないくらいの低金利になってきているので、ぜひこの借り換えチャンスを活かしてくださいね。

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