住宅ローン借り換え手数料の比較！費用を用意できない人向け4つの秘策を紹介
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簡単にまとめると
- 借り換えには30万円～100万円ほどの手数料が必要
- 融資事務手数料と保証料が大きな割合を占める
- 手数料を上乗せして借りることもできる
- 借り換えの手数料はいくら必要？
- 諸費用を含めると、どれくらいお得になるの？
- 諸費用を用意できないと借り換えられない？
固定費削減を目的として、住宅ローンの借り換えを検討する方も増えていますが、そこで気になるのは借り換えの手数料。
一般的に住宅ローンの借り換えの際には、30万円～100万円程度の手数料が必要です。
| 項目 | 手数料の目安 |
|---|---|
| 融資事務手数料 | 都市銀行： 3万円～55万円程度 ネット銀行、その他： 0円 |
| 保証料 | 都市銀行： 0円～45万円程度 ネット銀行、その他： 0円 |
| 印紙税 | 2万円 |
| 登録免許税 | 10万円程度 |
| 司法書士報酬 | 5～10万円程度 |
| 全額繰り上げ 返済手数料 | 3万円程度 |
| 保証会社の 事務手数料 | 1万円程度 |
そこで当記事では、借り換え時の手数料の金額や、手数料を用意するのが難しい場合の対策方法を分かりやすく解説していきます。
記事後半では借り換え手数料の安い住宅ローンも紹介していますので、ぜひ参考にしてくださいね。
※当記事では借り換えにかかる銀行の手数料をはじめとした、各種諸費用をすべて「手数料」と表現しています。
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住宅ローン借り換えにかかる手数料等の目安
住宅ローン借り換えの手数料等は、一般的には30万円～100万円ほど必要です。
なぜこのように金額に幅があるのかと言うと、借り換え時の住宅ローン残高によって、「融資事務手数料」や「保証料」は金額が大きく異なることが理由です。
この2つは住宅ローン借り換えに必要な手数料のなかでも、特に大きな割合を占めています。
いざ借り換えるとなった時に焦ってしまわないために、必要な手数料について確認しておきましょう。
借り換え時費用①融資事務手数料
融資事務手数料とは、住宅ローンの利用時に金融機関に支払う費用です。
融資事務手数料には「定額型」と「定率型」という2つの種類があり、都市銀行や地方銀行は定額型、ネット銀行は定率型を採用していることが多くなっています。
定額型と定率型それぞれの費用目安は、下記表の通りです。
| 定額型 | 定率型 |
|---|---|
| 3万3,000円 | 借入金額×2.2% |
定率型は住宅ローンの借入金額によって融資事務手数料が決まるため、例えばローン残高が2,000万円の場合は44万円の融資事務手数料がかかります。
この金額だけを見れば定額型の3万3,000円のほうが圧倒的にお得に感じますが、定額型の住宅ローンには別途「保証料」が必要となることに注意してください。
借り換え時費用②保証料
保証料は、住宅ローンを利用する際に、保証会社から保証を受けるために必要となる費用です。
保証料の支払い方法には、住宅ローンの借入金利に上乗せして支払う「金利上乗せ方式」と、借入時に一括で支払う「一括前払い方式」があり、借入年数にもよりますが一般的に、一括で支払うほうがトータルのコスト面ではメリットがあります。
| 保証料 |
|---|
| 借入利率に対して、年+0.2%の上乗せ |
| 借入年数 | 借入1,000万円 あたりの保証料 |
|---|---|
| 5年 | 4万5,790円 |
| 10年 | 8万5,450円 |
| 15年 | 11万9,820円 |
| 20年 | 14万8,350円 |
| 25年 | 17万2,590円 |
| 30年 | 19万1,350円 |
| 35年 | 20万6,110円 |
また、ネット銀行の多くは保証料は不要ですが、融資事務手数料が必要となります。
住宅ローンの借り換えにかかる諸費用を抑えるためには、必ず融資事務手数料と保証料を合算した金額で、借り入れる銀行を比較しましょう。
借り換え時費用③その他の手数料
借り換えに必要な手数料等のなかで大きな割合を占めているのは「融資事務手数料」と「保証料」ですが、借り換えの際には他にも費用がかかります。
それぞれを下記表にまとめていますので、目安の金額とあわせてご確認ください。
| 諸費用 項目 | 諸費用の 内容 | 目安の 金額 |
|---|---|---|
| 印紙税 | 住宅ローンの契約書にかかる税金(金融機関に関わらず一律) | 2万円 |
| 登録免許税 | 借り換え時の「抵当権の抹消」と「抵当権の設定」にかかる費用(金融機関に関わらず一律) | 10万円 程度 |
| 司法書士報酬 | 登記手続き(抵当権の抹消と設定)を司法書士に依頼する際の費用 | 5～10万円 程度 |
| 全額繰上げ返済手数料 | 現在の住宅ローンを一括返済する際にかかる費用 | 3万円 程度 |
| 保証会社の事務手数料 | 現在の住宅ローンの保証料を一括前払いしている場合に、保証会社から返金してもらうための事務手数料 | 1万円 程度 |
※全て消費税込で表記しています
※借入金額2,500万円、返済期間25年の場合を想定
ここまで紹介してきた融資事務手数料、保証料と合わせると、30万円～100万円ほどの支払いが必要になります。
とはいえ、決して小さな金額ではないため「いきなり100万円も用意できない……」という方も多いかと思います。
そこで、まとまった資金を用意するのが難しい方に向けて、次は手数料等を用意できない場合の対策を紹介していきます。
住宅ローンの借り換え手数料を用意できない時の対策
住宅ローンの借り換え手数料を用意するのが難しい場合は、以下4つの対策を取りましょう。
借り換え諸費用を用意できない場合の対策
それぞれの対策について分かりやすく解説していきます。
対策①手数料が安い住宅ローンに借り換える
もっともおすすめの対策方法は、手数料が安い住宅ローンへ借り換えることです。
借り換えにかかる手数料等のなかでも大きな割合を占める「融資事務手数料」と「保証料」の金額は、金融機関によって異なります。
融資事務手数料と保証料の金額が安い金融機関を選ぶことで、借り換えの際にかかる金額を大きく抑えられます！
手数料の安い銀行の例を挙げると「SBI新生銀行」があり、一般的なネット銀行と比べると数十万円以上もの差が生まれます。
| 項目 | SBI新生銀行 | 一般的な ネット銀行 |
|---|---|---|
| 融資事務 手数料 | 5万5,000円 | 55万円 |
| 保証料 | 0円 | 0円 |
| 印紙税 | 2万円 | 2万円 |
| 登録免許税 | 10万円 | 10万円 |
| 司法書士 報酬 | 10万円 | 10万円 |
| 全額繰上げ返済手数料 | 3万円 | 3万円 |
| 保証会社の事務手数料 | 1万円 | 1万円 |
| 合計 | 31万5,000円 | 81万円 |
※20年固定金利への借り換えの場合
※借入金額2,500万円、借入期間25年、元利均等返済の場合
※「ステップダウン金利タイプ」や「変動金利(半年型)タイプ<変動フォーカス>」を選択の場合、融資事務手数料が異なります
手数料の金額で損をしてしまわないためにも、必ず総額の見積もりを出した上で比較していきましょう。
諸費用の安い具体的な住宅ローンについては「住宅ローン借り換え手数料の比較表」の章でご案内しています。
対策②手数料を住宅ローンに上乗せして借り換える
手数料を用意するのが難しい場合は、手数料等を上乗せして借りられる住宅ローンを選ぶ方法もあります。
住宅ローンへの上乗せになるため、手数料等を現金で用意する必要がなく、また低金利で借入できることが大きなメリットです。
ただし、住宅ローンの残高が大きくなることによって返済額は少し上がってしまいます。
| 手数料を 上乗せした場合 | 手数料を 一括で支払った場合 | 差額 | |
|---|---|---|---|
| 毎月の返済額 | 9万979円 | 8万8,124円 | +2,855円 |
| 支払総額 | 2,729万3,700円 | 2,643万7,200円 | +3万9,500円 |
※借入金額2,500万円、借入期間25年、元利均等返済の場合
※借り換えに必要な手数料は81万円として算出
※当サイトの「借り換え比較シミュレーションツール」を利用して算出
手数料分を上乗せした場合と、一括で支払った場合の返済額を比べた上で、メリットの大きい選択肢を選びましょう。
手数料等の上乗せをする場合は、融資事務手数料から司法書士報酬まで上乗せして借入できる「auじぶん銀行」と「イオン銀行」がおすすめです。
対策③「保証料内枠方式」で手数料を金利に上乗せする
借り換え先が都市銀行や地方銀行だった場合は、「保証料内枠方式」を利用する方法もあります。
保証料内枠方式では、諸費用のなかでも高額な「保証料」を金利に上乗せすることで、先払いする手数料等の負担を大きく削減できます。
ただし、年+0.2%ほどの金利上乗せが必要になるため、借り換えのメリットが少なくなってしまう点には注意しましょう。
また比較的金利の低いネット銀行の住宅ローンでは、保証料内枠方式は利用できません。
基本的には、ここまで紹介した「手数料が安い住宅ローンへ借り換える」「手数料等を上乗せして借りる」という2つを優先して検討しましょう。
対策④戻し保証料で支払う
借り換え前の住宅ローンで戻し保証料の一般的な目安は、住宅ローン返済開始後10年で30%～35%ほど。
例えば、「借入金額2,500万円・返済期間35年」の場合であれば、10年後に全額繰り上げ返済をすると約16万円～18万円ほど返ってきます（※）。
※元利均等返済方式/前払いしていた保証料約52万円/保証料率0.2％で計算した概算値
戻し保証料だけで諸費用すべてを補填するのは難しいですが、手持ち資金が少ない方にとっては大きな足しになるでしょう。
住宅ローン借り換え手数料の比較表
| 銀行 【商品名】 | 融資事務手数料 （税込） | 保証料 （税込） |
|---|---|---|
| SBI新生銀行 【住宅ローン変動金利(半年型)タイプ】 | 5万5,000円*1 | 0円 |
| 楽天銀行 【住宅ローン(金利選択型)】 | 33万円 | 0円 |
| みずほ銀行 【みずほネット住宅ローン】 | 借入金額×2.2% | 0円 |
| 三井住友信託銀行 【リレープランフレックス】 | 借入金額×2.2%*2 | 0円 |
| 住信SBIネット銀行 【WEB申込コース】 | 借入金額×2.2% | 0円 |
| SBIマネープラザ 【住信SBIネット銀行住宅ローン(対面相談コース)】 | 借入金額×2.2% | 0円 |
| イオン銀行 【住宅ローン金利プラン】 | 借入金額×2.2%*3 | 0円 |
| ソニー銀行 【変動セレクト住宅ローン】 | 借入金額×2.2%*4 | 0円 |
| 三菱ＵＦJ銀行 【 住宅ローン】 | 借入金額×2.2% | 0円 |
| りそな銀行 【りそな借りかえローン（WEB申込限定プラン）】 | 33,000円+ 借入金額×2.2%*5 | 0円 |
| auじぶん銀行 【住宅ローン(全期間引下げプラン 変動金利)】 | 借入金額×2.2% | 0円*6 |
*1 安心パック未加入、定額型の場合
*2 融資手数料型の場合
*3 定率型の場合
*4 変動セレクト住宅ローンの場合
*5 融資手数料型の場合
*6 審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません。
ここからは借り換え手数料の低いおすすめの金融機関を紹介していきます。
借り換え手数料は「SBI新生銀行」が安い
SBI新生銀行住宅ローンの「定額型」では、借入金額に関わらず融資事務手数料は5万5,000円、保証料は0円となっています。
一般的なネット銀行の融資事務手数料は「借入金額×2.2%」なので、SBI新生銀行では借り換え手数料を大幅に削減することが出来ます。
また、より充実したサービスを付帯できる「安心パック」「安心パックW」「安心パックS」などのプランがあり、いずれのプランも借入金額に関わらず11万円～16万5,000円の融資事務手数料で利用可能です。
「諸費用を抑えつつ充実した保障も付けたい」という方は、安心パックの利用も検討してみてください。
SBI新生銀行住宅ローンの手数料例
- 借入金額：3,000万円
- 返済年数：30年
- 元利均等返済方式、ボーナス払いなし
- 事務取扱手数料：定額タイプ
| 必要な費用 | 諸費用額 |
|---|---|
| 保証料 | 無料 |
| 融資事務手数料 | 5万5,000円*2 |
| 印紙税 | 2万円 |
| 登録免許税 | 12万円 |
| 司法書士報酬 | 5～10万円程度*3 |
| 全額繰り上げ返済手数料 | 3万円程度*1 |
| 保証会社の事務手数料 | 1万円程度*1 |
| 合計 | 28万5,000円～33万5,000円 |
*1 現在借入れ中の金融機関によって異なるため概算値です。
*2 安心パック未加入、定額型の場合
*3 公式HPに記載がないため、一般的な目安を記載
*「ステップダウン金利タイプ」や「変動金利(半年型)タイプ<変動フォーカス>」を選択の場合、融資事務手数料が異なります。
- 変動金利
- 変動金利（半年型）タイプ＜変動フォーカス＞
- 年
0.290
%
金利についての注意事項をみる
- ※2024年04月適用金利
- ※表示金利は金利優遇キャンペーン適用（詳細は公式サイトへ）
おすすめポイント
- 01ガン団信の上乗せ金利が低い
- 所定のがんと診断された場合に住宅ローン残高が0円になるガン団信の一般的な上乗せ金利は年+0.2%。新生銀行の「ガン団信」なら上乗せ金利が年+0.1%で加入できます。
- 02事務取扱手数料が割安
- 事務取扱手数料が定額で割安なので諸費用を抑えられる※
- 03転職直後でも柔軟に審査してもらえる
- 転職歴の確認や年収見込証明書の提出などの対応をすることで、転職直後でも柔軟に審査してもらえる
- 04つなぎ融資に対応
- つなぎ融資が利用できるので注文住宅にも対応
- ※変動金利（半年型）タイプ＜変動フォーカス＞の事務取扱手数料は借入金額×2.2％（消費税込）
「ソニー銀行」は手数料の安さと団信保障が魅力
ソニー銀行は、通常の住宅ローンの事務手数料のみ「定額44,000円(税込)」となります。
がんになると住宅ローン残高の半分が保障される「がん団信50」を保険料０円で付帯できるため、手厚い保障を求める人にもおすすめの金融機関です。
ただし、金利の低い変動セレクト・固定セレクトを選ぶ場合は、事務手数料が借入金額×2.2%(税込)かかってしまうので注意しましょう。
ソニー銀行住宅ローンの手数料例
- 借入金額：3,000万円
- 返済年数：30年
- 元利均等返済方式、ボーナス払いなし
- 変動金利(固定特約付き)
| 必要な費用 | 諸費用額 |
|---|---|
| 保証料 | 無料 |
| 融資事務手数料 | 4万4,000円 |
| 印紙税 | 2万円 |
| 登録免許税 | 12万円 |
| 司法書士報酬 | 5～10万円程度※2 |
| 全額繰り上げ返済手数料 | 3万円程度(※1) |
| 保証会社の事務手数料 | 1万円程度(※1) |
| 合計 | 27.4万円～32.4万円 |
※1 現在借入れ中の金融機関によって異なるため概算値です。
※2 公式HPに記載がないため、一般的な目安を記載
- 変動金利
- 変動セレクト住宅ローン
- 年
0.397
%
金利についての注意事項をみる
- ※2024年04月適用金利
- ※借り換えの場合
おすすめポイント
- 01がん団信50が金利上乗せなしで付帯
- がんと診断確定時に住宅ローン残高の50％が保障される「がん団信50」が金利上乗せなしで付帯できます。
- 02がん団信100の上乗せ金利が割安＆充実の保障
- 年+0.1%の金利上乗せで、がん診断確定時に住宅ローン残高0円+100万円が保障され、さらにがん先進医療給付金（通算1,000万円）がついて保障充実。
- 03事務手数料を抑えられる金利プランが選べる
- すべての金利タイプで事務手数料が4.4万円（税込）の金利プランが選べるため、諸費用を抑えたいかたにも向いています。
- 04ワイド団信の上乗せ金利が割安
- 一般的なワイド団信の上乗せ金利は年+0.3%。ソニー銀行のワイド団信なら年+0.2%の上乗せ金利で加入できるため他行に比べ割安です。
まとめ
住宅ローンの借り換え手数料は条件や金融機関によって違いがあるものの、30万円～100万円ほど必要となります。
決して安い金額ではありませんが、借り換えで手数料以上に負担を軽減できるケースも多くなっています。
まずは一度、借り換え比較シミュレーションを行ってみた上で、「自分の場合はどれくらいお得になるのか」を計算してみましょう。
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千日太郎 / オフィス千日合同会社 代表社員 公認会計士
【専門家の解説】
融資事務手数料と保証料を合算すると、多くの金融機関で概ね同じくらいの料率（借り換え額の2.2%前後）となることが多いです。
保証料がゼロ円で融資事務手数料が2.2%（税込み）となっているパターンと融資事務手数料が数万円で保証料が2%前後になっているパターン、この２つが大勢を占めているためです。
前者のパターンは比較的最近になって増えてきて現在は主流となった形式で、過去は後者のパターンが主流でした。
そのため、前者の融資事務手数料は手数料という名目であっても、経済的な実態としては保証料としての意味合いが濃いものだと思います。
しかし、融資事務手数料の場合はあくまで融資するための手数料として払うので、期限前に全額繰り上げ返済しても返金されることはありません。
これに対して保証料の場合は期限前に全額繰り上げ返済すると、その時点の残期間に相当する保証料が返金されます。
つまり、現在借りている住宅ローンが保証料を前払いするタイプであった場合は、借り換えることで残期間に相当する保証料が返金されることになるのです。
そのため、借り換えを検討するにあたっては、保証料がいくら返金されるのか？前もって現在借りている住宅ローンの金融機関に問い合わせてみると良いでしょう。
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とはいえ、急にまとまった資金を支払うのは避けたい方もいるかと思います。