優良住宅ローンのフラット35を解説！金利や団信、メリット・デメリット

フラット35の金融機関選びをしていると気になるのが「優良住宅ローン」の存在です。「優良住宅ローン」はフラット35を取り扱う民間の金融機関で、業界最低水準の諸費用が大きな魅力となっています。

しかしながらその一方で

• 優良住宅ローンにはどんな特徴があるの？
• 諸費用以外のメリットやデメリットは？
• 借り換えには向いている？
• 審査や手続きの流れを知りたい

などの疑問が出てきますよね。

当記事では、「優良住宅ローン」が販売するフラット35の特徴や、ほかのフラット35販売金融機関との比較、メリット・デメリットから審査手続きの流れまで気になる疑問を詳しく解説していきます。

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変動金利 当初固定10年 当初固定20年 全期間固定35年 フラット35

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この記事を執筆・監修している専門家

執筆者

政所温也

株式会社Choices 代表取締役

保有資格・検定

2級ファイナンシャル・プランニング(FP)技能士、損害保険募集人、損保自動車専門試験合格

2010年にファイナンシャルプランナー(FP)として独立し活動中。過去に大手金融ニュースメディアや損保公式サイトでも執筆活動を行った実績があり、「読みやすく理解しやすいライティング」を得意としている。2020年9月現在で、1,700記事以上の執筆実績がある。

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編集者

ナビナビ住宅ローン編集部

住宅ローンを組む時に抱える「どうやって住宅ローンを選べば良いかが分からない」「金利の違いがよく分からない」「一番お得に借りられるローンはどれなの？」といった疑問・不安を解決できるように解説していきます。

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優良住宅ローンとは

優良住宅ローン株式会社は、「安全で高品質な家に住んでほしい」という願いから誕生した住宅ローン専門の金融機関で、長期固定金利のフラット35に特化しています。

住宅ローン販売金融機関といえばほとんどがネット銀行や都市銀行なので、優良住宅ローン株式会社のようなノンバンク系(※銀行ではない金融機関のこと)に不安を感じるかもしれませんね。

しかしながら、優良住宅ローン株式会社は大手ハウスメーカーである積水ハウス、住友林業、積水化学工業(セキスイハイム)、大和ハウス工業と日立キャピタルが共同出資して設立された会社です。このように、名だたる有名企業が出資者として名を連ねているので、ノンバンク系とは言え安心感のある金融機関だといえるでしょう。

優良住宅ローンの金利・諸費用

ノンバンク系である優良住宅ローンですが、やっぱり気になるのは、ほかの金融機関と比べて金利や諸費用が有利なのかどうかという点ですよね。まずは「金利」と「諸費用」を比較してみましょう。

当記事では、フラット35を取り扱う主要な金融機関である

• ARUHI
• 三井住友信託銀行
• 楽天銀行
• 住信SBIネット銀行

のローン金利と諸費用を優良住宅ローンと比較していきます。

金利

金利の比較は、

• フラット35で住宅ローンを新規借入れ
• 融資率9割以下
• 新機構団信付き(住信SBIネット銀行は、SBI生命の団信)

という前提条件で比較をしました。

＜金利の比較表＞

 
借入期間が21年～35年の場合を「フラット35」、借入期間が20年以下の場合を「フラット20」と呼び、借入期間が短いほど金利は有利になります。しかし現時点では、金融機関ごとの大きな金利差はなく、銀行系であってもノンバンク系であっても、金利は横並びという結果になりました。

フラット35Sの金利引き下げ幅に関しても同様の取り扱い

実はフラット35には、借入れする住宅が耐震性などの基準を満たした優良住宅である場合、借入金利を一定期間引き下げできる「フラット35S」という金利割引制度があります。しかしながらこの金利割引制度は国が支援するものなので、金利引き下げ幅もどの金融機関で申し込んでも一律年0.25％(※)と決まっています。

つまりフラット35であってもフラット35Sであっても、今のところ金融機関による金利差はないということになりますね。
※申込時期や融資実行時期により金利引き下げ幅や内容は異なります

諸費用(融資事務手数料)

諸費用の比較は、

• フラット35で住宅ローンを新規借入れ
• 諸費用の中でもっとも高額な融資事務手数料

という条件で比較をしました。優良住宅ローンは諸費用が業界最低水準といわれていますが、実際はどうなのでしょうか。

＜諸費用(融資事務手数料)の比較表＞

優良住宅ローンは評判通り、フラット35を販売する主要な金融機関の中でも融資事務手数料が最安で、0.8％(基準を満たした住宅性能評価物件なら0.5％)とかなり低く設定されています。諸費用の中でももっとも高額になる融資事務手数料が数％違えばどれだけ変わるのか、借入額2,500万円の物件の場合で比較してみましょう。
 
＜金融機関別　融資事務手数料の比較＞

融資事務手数料がもっとも高い住信SBIネット銀行と比べて、優良住宅ローンは融資事務手数料が30万円も安くなります。2019年10月には消費税が10％に増税されるた、税込と税別の費用差はさらに大きくなりました。

フラット35はどの金融機関でも金利が横並びの今、優良住宅ローンの融資事務手数料の安さは大きなメリットといえます。

＜融資事務手数料以外にかかるフラット35のおもな諸費用＞

補足として、融資事務手数料以外にかかる諸費用は以下の5つです。下記の諸費用は金融機関による費用差がほとんどありません。

したがって、フラット35の販売金融機関を比較する際の目安にはなりませんが、融資事務手数料以外にどのような諸費用がかかるのか、念のため覚えておいてくださいね。

1. 収入印紙税:印紙税法で決まっており、借入額1,000万円超〜5,000万円以下の場合、一律1万円
2. 抵当権設定費用(登録免許税):借入額×0.4％
3. 司法書士への報酬代:3万円～10万円以内が相場
4. 適合証明書発行費用(物件検査手数料):物件や地域により異なり、新築戸建で2～3万円、中古戸建で4～6万円程度が相場
5. 火災保険料:加入する保険会社(自由に選べる)や契約内容により異なるが、新築戸建で18～20万円(10年契約)、新築マンションで10万円(10年契約)程度が相場

優良住宅ローンの団信・保障

「団信」と聞くとわかりにくいかもしれませんが、いわゆる「団体信用生命保険」のことです。

団体信用生命保険とは、住宅ローンの契約者が障害や死亡等のトラブルに陥った場合に、契約者に代わり住宅ローンを完済してもらえるものです。したがって、住宅ローンを契約する際にはかなり重要なポイントになっています。

優良住宅ローンは、ローンの借入れ条件として「新機構団信(新機構団体信用生命保険)」への加入を義務付けており、下記の内容が保障されます。

＜優良住宅ローンの新機構団信保障内容＞

• 死亡保障:死亡したとき
• 身体障害保障:身体障害者福祉法に定める障害の級別が１級または２級の障害に該当し、身体障害者手帳の交付を受けたとき

※80歳の誕生月末日まで保障

従来の団信は、ローン支払いとは別に団信の特約保険料が必要で、保障内容も従来の「死亡・高度障害」という内容でした。しかし2017年(平成29年)10月以降は「新機構団信(新機構団体信用生命保険)」への加入によって特約保険料の支払いは不要(ローン金利に組み込まれることに)になり、保障内容も「死亡・身体障害保障」へ変更されたことで、さらに充実したものになっています。

ただし注意点として、健康上の問題で新機構団信への加入ができない場合には、優良住宅ローンを利用することはできないということになります。もし健康面で不安がある場合は、並行してほかの金融機関も検討し、同時に審査しておくのがおすすめです。

優良住宅ローンのメリット

優良住宅ローンでフラット35を利用する場合、融資事務手数料以外のメリットはあるのでしょうか。詳しくご説明していきますね。

融資事務手数料が安い

先述したとおり、「諸費用」の多くを占める融資事務手数料は、主要な金融機関の中でも優良住宅ローンが最安です。

新規借入れ時の融資実行手数料は0.8％(住宅性能評価有りの場合は0.5％)、借り換え時の融資事務手数料は0.66％(住宅性能評価有りなら0.55％)となっており、新規借入れ時だけでなく借り換えの際の手数料も非常に安いです。

この点は利用者にとって最大のメリットといえるでしょう。

引き落とし口座の指定がない

優良住宅ローンはノンバンク系ローンのため、引き落とし口座の指定がなく、自分が普段使っている好きな口座をローンの引き落とし口座に指定することができます。

全国に支店があり、地方の場合でもスタッフが自宅に来てくれる

優良住宅ローンには「フラット35プラスワン」という応援融資商品があり、フラット35を補完する形でフルローンを組むことができます。

フラット35プラスワンを利用すれば、フラット35単独でフルローンを組むよりも低い金利でローンを組むことができます。フラット35プラスワンの利用例は下記のとおりです。

＜フラット35プラスワンの利用例＞
※借入額2500万円/35年元利均等返済の場合
※2018年11月25日時点のHP掲載金利を元に計算

上記利用例を比較すると、フラット35単体でのフルローンよりも、フラット35プラスワンを併用した方が、総返済額は152万7,757円も安くなることがわかります。ただし上記計算例は、あくまでも金利が変わらなかった場合の例です。

フラット35プラスワンは変動金利のため、金利変動時には支払総額も変動します。

また、フラット35プラスワンのように変動金利でフラット35の応援融資を提供している金融機関はほかにもあり、金利状況によっては、ほかの金融機関の方が有利な場合もあるので注意しましょう。

リフォーム一体型ローンが組める

優良住宅ローンではフラット35のリフォーム一体型ローンも用意されており、中古物件の購入資金とリフォーム工事の資金を一つのフラット35で借入れすることができます。

優良住宅ローンのリフォーム一体型ローンは、通常のフラット35と同じ金利で借入れができるのがうれしいポイントです。ただし融資事務手数料に関しては、1.6%(基準を満たした住宅性能評価物件なら1.0%)となっており、新規借入れや借り換えのときより高めの設定になっているため、注意しましょう。

優良住宅ローンのデメリット

優良住宅ローンにはメリットが多いですが、それゆえ生じるデメリットもいくつかあります。

新機構団信の加入を任意選択できない

2017年に新しくなったフラット35の「新機構団信」は、以前の団信に比べて内容が充実し、保険料の支払いもローンに組み込まれることから、より魅力的なものになりました。とはいえ、新機構団信への加入は任意ではなく必須なので注意が必要です。

健康上の理由や民間の生命保険に加入したい人(新機構団信に入れない、または入りたくない人)にとっては、新機構団信の加入を任意選択できない点はデメリットになります。優良住宅ローンを利用したいけど新機構団信の審査が心配、という場合には優良住宅ローンとほかの住宅ローンを同時並行で審査してみて、有利な方を選ぶという選択肢もありますよ。

融資実行日が少ない

それほど大きなデメリットではありませんが、優良住宅ローンの融資実行日はほかの主要金融機関と比べると、ひと月につき4日ほど融資実行できる日程が少なくなっています(毎月月初の3営業日と、14日を除く営業日が融資実行日)。たった数日の差ですが、万が一融資実行日と契約日の調整がうまくいかない場合には、つなぎ融資が必要になるなど、余計な手間が生じる可能性もあるので気をつけてください。

住宅ローン審査に時間がかかりやすい

住宅金融支援機構と金融機関の両方が関わるフラット35は、元々ローン審査に時間がかかるのが特徴で、優良住宅ローンではさらに審査期間が長引く傾向があります。フラット35を提供している各社のHP上でも、フラット35販売金融機関の最大手であるARUHIは店舗手続きの場合最短で「3営業日」と記載されていますが、優良住宅ローンは「1～2週間ほど」と記載されています。審査に時間がかかる点は、少し気になるデメリットかもしれません。

時間がかかる原因としては、融資事務手数料が業界最安で人気があること、ほかの大手金融機関に比べまだ規模が小さく人材が不足している等の理由も考えられます。ただし当然ながら、そもそもローン審査はローン内容によっても時間が大きく異なるものですから、優良住宅ローンを利用するすべての人の審査が遅くなるとは一概にいえません。したがって、気にかけておく程度で問題ないでしょう。

優良住宅ローンの審査を希望する場合は、遅れる可能性があることも想定し、ほかの住宅ローンも同時に審査するなどして対処しましょう。

優良住宅ローンが向いている人・向いていない人

優良住宅ローンの最大のメリットは融資事務手数料の安さですが、それゆえ審査期間が長引きやすいというデメリットを抱えています。

メリットとデメリットをふまえたうえで、優良住宅ローンが向いている人と向いていない人をご案内します。

ただし、「どのようなケースにおいても住宅ローンの借入れには正確な資金計画が必要」ということを忘れないようにしておいてくださいね。

向いている人

住宅ローンの借入れ計画において、金利や諸費用を工夫して総返済額を抑えることは非常に大切なことです。フラット35の金利は横並びなので、審査が急ぎではなく、健康面に不安がない人であれば総返済額を少しでも安くできる優良住宅ローンが向いています。

向いていない人

人気の土地や物件を購入希望で審査を急いでいる人や、健康面に不安がある人には優良住宅ローンは向いていません。「希望していたエリアでやっとマンションが販売された」など、ずっと物件を探していて、ローン契約タイミングが「今しかない」という人もいるでしょう。

住宅ローンの審査期間だけで住宅ローンを選ぶのはおすすめできませんが、「自己資金は十分にあるが、希望の条件に合う物件をずっと探している」というタイミング重視の人にとって、審査期間の早さは非常に重要です。そのような場合にはフラット35以外の住宅ローンや、フラット35でもARUHIなど審査期間が早いといわれる金融機関も同時に申込んでおき、審査が通るローンで本契約をするのが良いのではないでしょうか。 

優良住宅ローンは借り換えに向いている？

優良住宅ローンの借り換え金利は、フラット35業界の中でも最低水準です。

しかし、今支払っている住宅ローンの借り換えに向いているか向いていないかは、以下の条件を満たしていることが大前提です。まずは今の住宅ローン条件を確認してから、優良住宅ローンへの借り換えを検討しましょう。

住宅ローンの借り換えが向いている場合

• 借り換え後の金利が、借り換え前の金利と比べて1%以上低くなること
• ローン支払い残高が1,000万円以上あること
• ローンの支払い残期間が10年以上あること

優良住宅ローンで借り入れした場合のシミュレーション

優良住宅ローンで住宅ローンを借り入れした場合、月々の支払額はいくらになるのでしょうか。簡単にシミュレーションしてみましょう。

フラット35で借り入れした場合、30年間金利が固定なので、毎月の支払い金額は変わりません。今から30年前のバブル期には住宅ローン金利が５％を超えていたことを考えると、これから30年ずっと１％台の金利が続くのは、大きな魅力といえるのではないでしょうか。

便利ツール：住宅ローン借り換えシミュレーション

優良住宅ローンの審査や申し込みの流れ

優良住宅ローンで借入れする際の、一般的な審査から申し込みの流れについてご説明します。これはあくまでも一般的なケースなので、購入物件や契約者の状況によりどうしても差異が出てきます。したがって、住宅ローンを申し込む際はあらゆる事態を想定し、余裕を持って申し込むようにしてくださいね。

審査や申し込みの流れ

優良住宅ローンで申し込みする場合の具体的な流れは下記のとおりです。全ての手続きに1～2ヶ月程度要するケースもあるため、時間の余裕を確保した上で申し込みしてくださいね。

<審査や申し込みの流れ>

1. ローン相談:電話で資料請求や借入れ相談をします。優良住宅ローンの電話番号03-6457-7572に問い合わせましょう
2. 仮審査の申し込み(2～3営業日程度で回答):購入物件や借入額が決まれば、web上のフォームから入力して仮審査の申し込みを行います。完了後、必要な書類を郵送で優良住宅ローン宛に送付します。(FAXでも可だが、後日原本の郵送が必要)　その後仮審査の結果が書面にて通知されます
3. 本審査の申し込み(1～２週間程度で回答:仮審査に通った人に本審査用の書類が送付されます。その後必要な書類を郵送で優良住宅ローン宛に送り、本審査の申し込みをします
4. 審査結果の連絡:審査結果の電話連絡があり、本契約に必要な書類などについて説明を聞きます
5. ローン本契約:必要な書類を用意し、正式に契約します。契約手続きは対面で行います
6. 融資実行:融資実行され、ローンの引き落としが始まります

優良住宅ローンの審査について

優良住宅ローンに限らず、フラット35の審査すべてに共通するのが、「フラット35の仮審査は住宅金融支援機構を通さず金融機関独自でするもの」という点です。優良住宅ローン側の仮審査に通ったとしても、それはあくまで「仮」の結果です。住宅金融支援機構もふまえた本審査で通らないと住宅ローンの借入れはできないので、気をつけておきましょう。

審査の厳しさ

一般的に、フラット35の住宅ローン審査は、民間の住宅ローンよりも比較的優しめの水準だとされています。なぜかというと、民間の金融機関が販売する住宅ローンは貸し倒れリスクを想定して個人の支払い能力を厳しく審査しますが、フラット35は貸し倒れになっても機構が債権(※お金を返してもらう権利のこと)を買い取るため、金融機関側に被害が発生しにくい仕組みになっているからです。

しかし、過去に会計検査院より民間金融機関のフラット35審査の甘さが指摘された事例もあり、今現在も過去のようなゆるい審査がまかり通っているとはいえません。

優良住宅ローンの審査基準は公開されていないため、結局は審査に申し込みしてみないことにはわかりません。人や物件によって審査は大きく変わりますので、まずは相談するか仮審査をしてみるのがおすすめです。

審査のスピード

デメリットの点でもお伝えしましたが、優良住宅ローンはフラット35販売金融機関の中でも特に手続きが遅くなりがちです。人気がある金融機関なので対処に時間がかかっている等の理由も考えられますが、HPで記載されている目安(本審査は１～2週間で回答)より審査期間が長引くことは十分ありえます。

場合によっては申し込みから契約まで１～2か月かかることも考えられるため、急ぐ場合にはほかのローンも並行して申し込んでおくなどの対処が必要です。

まとめ

低金利が続いている今、長期固定金利のフラット35で住宅ローンを考えている人も多いと思います。フラット35はどこの金融機関で加入しても商品内容はほぼ同じで、金利も横並び状態です。商品内容や金利が変わらないからこそ、諸費用面で有利な優良住宅ローンはおすすめの借入先だといえますね。

ただ、魅力的なメリットにはデメリットが付き物で、諸費用の安さの裏には審査期間の長さという手続き面のデメリットが存在します。

諸費用と手続き面のメリットとデメリットを比較した上で、返済総額を低く抑えることを優先するのか、手続きの早さというタイミングを優先するのか、改めてご自身で確認してみましょう。ご自身にとって最適な住宅ローンを選択できるよう、あらゆる面からチェックしてみてくださいね。