• 2021.02.12

住宅ローン特約とは?マイホームを購入する際に注意するべきポイントを解説

執筆者: 政所温也 (株式会社Choices 代表取締役)
住宅ローンの特約について解説

住宅購入時の売買契約では、「住宅ローン特約」を付けるのが一般的です。

住宅ローン特約とは、審査に落ちた場合に売主が契約を解除できる制度のこと。

住宅ローン特約があればもし購入希望者が審査に落ちてしまっても、スムーズに売買契約を解除できます。

対して購入希望者は契約内容を白紙にできるので、事前に支払った手付金などの費用も返済してもらえます。

つまり住宅ローン特約は、双方の負担を防ぐために必須の制度と言えるでしょう。

しかしながら住宅ローンを組んだことがない人にとっては、

  • 誰でも特約を付けて契約できるの?
  • 本当にお金は返ってくる?

など気になる点も多いはず。

そこでこの記事では、住宅ローン特約の基本的な知識について触れたうえで、種類や契約時の注意点も解説していきます。

この記事を執筆・監修している専門家

執筆者

政所温也

株式会社Choices 代表取締役

保有資格・検定

2級ファイナンシャル・プランニング(FP)技能士、損害保険募集人、損保自動車専門試験合格

2010年にファイナンシャルプランナー(FP)として独立し活動中。過去に大手金融ニュースメディアや損保公式サイトでも執筆活動を行った実績があり、「読みやすく理解しやすいライティング」を得意としている。2020年9月現在で、1,700記事以上の執筆実績がある。

編集者

ナビナビ住宅ローン編集部

住宅ローンを組む時に抱える「どうやって住宅ローンを選べば良いかが分からない」「金利の違いがよく分からない」「一番お得に借りられるローンはどれなの?」といった疑問・不安を解決できるように解説していきます。

住宅ローンの特約とは

一般的に住宅の購入時に結ぶ売買契約や工事請負契約には、住宅ローン特約を付けます。

特約内容や付け方は、以下のとおりです。

住宅ローン特約の取り扱い

  • 金融機関の審査に落ち、融資が全額あるいは一部否決されたときに、買主が契約を無条件で解除できる
  • 手付金などあらかじめ支払った費用は全額買主に返金される
  • 提携ローンの場合は、宅地建物取引業法によって特約内容を定めることが義務付けられている
  • 提携ローン以外でも買主が希望すれば、売主との合意によって特約を付けられる 

つまり簡単にいうと、買主が希望すれば負担を負わずに契約を白紙にできるのが、住宅ローン特約です。

通常、住宅購入時には多くの人が住宅ローンを利用しますよね。

当然、売主も買主も金融機関で融資が通る前提で話を進め、売買契約を結びます。

しかし審査の結果、融資が通らず住宅ローンを利用できなくなることもあるでしょう

住宅を買うと意思表示をして、手付金も支払い、売買契約も結んでいる。つまり融資審査が通らなかったからといって、一般的な契約内容では簡単に解除できないということです。

こんなときでも売買契約に住宅ローン特約が付いていれば、購入者は結んだ売買契約を解除して手付金を全額取り戻せます

売主から契約違反を問われることもありません。

住宅ローン特約は、売主とのトラブルを防ぎ金銭的な負担も防ぐための必須の特約と言えるでしょう。

住宅ローン特約は2種類ある

住宅購入、新築時の契約で買主を守る住宅ローン特約には、

  1. 解除条件型
  2. 解除権留保型

の2種類があります。

それぞれの内容について、簡単にわかりやすく解説していきましょう。

解除条件型

住宅ローン審査が通らなかった場合に、自動で契約内容が解除される特約を「解除条件型」と言います。

解除条件型では、希望する金融機関で融資の承認が下りなかった場合、自動的に契約は“なかったもの”になります

そのため買主が売主に対し、契約解除の意思表示をする必要はありません。

解除条件型の利用時は、他の金融機関を探している途中でも期限がくると自動的に契約が解除されてしまう点に気をつけましょう。

住宅ローンの審査基準は、金融機関によって異なります。

もし一つの金融機関で審査が通らなかったとしても、他の金融機関では通るかもしれません。

他の金融機関で住宅ローンを利用できるのであれば、住宅の購入を諦めたくないですよね。

しかし解除条件型で特約を付けていると、期限が来たら自動的に契約は解除されてしまいます

購入の意思があるにも関わらず契約が白紙になる事態を防ぐためには、特約の期限前に契約内容を一部変更する必要があります。

売主と合意したうえで「売買契約変更合意書」を結んでおけば、住宅ローン特約で自動的に契約解除される事態は防ぐことができますよ。

解除権留保型

住宅ローン審査が通らなかった場合に、「買主が契約を解除できる権利」が一時的に発生する特約を「解除権留保型」といいます。

解除権留保型では、買主が解除の意思表示をしない限り、契約は解除されません。ただし契約を解除できる権利は一時的なので、注意が必要です。

例えば、もし他の金融機関で住宅ローンを利用できないか探しているうちに解除期間が切れてしまったら、契約は解除できません。

場合によっては支払った手付金の返還なしや違約金といったトラブルが発生する可能性もあります。

解除権留保型を利用する際は、契約解除期間をしっかり確認しておくことが重要です。

万が一審査に落ちてしまったときは、解除権があるうちに速やかに行動しましょう

審査に落ちた状況を想定し、複数の金融機関で事前審査を受けておくのも1つの対処法ですよ。

契約時のローン特約の注意点

売買契約や工事請負契約で住宅ローン特約を付ける場合は、以下のポイントに気をつけてください。

それぞれ重要な注意点なので、1つずつ解説していきましょう。

「解除条件型」と「解除権留保型」のどちらかを確認すること

住宅ローン特約を付けるときは、特約の中身が「解除条件型」か「解除権留保型」なのかを確認しましょう。

金融機関の審査に通らなかったとき、自動的に契約が解除されるのは解除条件型です。

一方、自分から意思を伝えないと解除にならないのが解除権留保型です。

指定する金融機関での借入れを条件に契約したいときは、解除条件型が有利でしょう。

対して他の金融機関でも良いから絶対住宅を買いたいときは、解除権留保型が有利です。

売主とのトラブルを避けるためにも、ご自身の状況に適した特約を選んで契約するようにしましょう。

特約内容を確認し、特約期間を長めに設定する

住宅ローン特約を売買契約などに盛り込む場合は、その内容をしっかり確認し、特約期間が長くなるように設定しましょう。

住宅ローン特約には金融機関名、借入金額、融資が承認されるまでの期日が明記されています。

明記されている金融機関で期日内に融資承認が下りなければ、特約によって契約解除されるのが一般的です。

契約解除期間を過ぎてしまうと、契約を解除できなくなってしまいます。

契約を解除できない場合、手付金の返還なしや契約違反に繋がる可能性が出てきます。

万が一審査に落ちたとき、他の金融機関で再度申し込むか、住宅購入自体を取りやめるのか、判断に迷う人は多いものです。

特約期間が短いと、「迷っている時間すらない」なんてことになりかねません。

このような理由から、買主にとって特約期間は長いほうが有利なのです。

迷う期間や他の金融機関で審査を受ける期間も加味して、特約期間は長めに設定しておくと良いでしょう。

契約解除の意向は書面で伝える

住宅ローン特約を利用して契約解除の意向を伝えるときは、書面でやり取りしましょう。

書面であればパソコンでも手書きでもかまいません。

電子メールか郵送で書面を送り、送信履歴を残すのがポイントです。

なぜなら口頭でのやり取りは、言質が取れないからです。

発言の有無でトラブルになることを避けるためにも、解除意向は書面で送信履歴を確実に残すことが大切です。

書面には、解除対象となる契約書の名前や契約書を交わした日付を記載します。

「〇月〇日に交わした○○契約を解除したい」旨をしっかり記載し、その控えを取っておいてくださいね。

住宅ローン特約が適用されない条件を理解しておく

住宅ローン特約があれば、どんな場合でも契約を解除できるわけではありません。

なぜなら住宅ローン特約は、あくまで金融機関で融資が下りなかった場合(※)のみ有効となるものだからです。

減額承認を含む

したがって「やっぱり他物件を買いたくなったので契約解除したい」といった一方的な理由での解除は、認められない可能性があります。

さらにいうと、

  • 金融機関へ書類の提出を怠る
  • 審査で虚偽の内容を記載する
  • 大幅に期日を超過する

など故意に審査が落ちるような行いをした場合も、無効になるケースがあります。

故意と判断されるような行いをすると特約が無効になる可能性があるので、気をつけましょう。

正当な手続きを経て申し込んだものの、残念ながら融資の承認がおりなかった

住宅ローン特約はこのように故意ではない人が、契約を解除するためのものなのです。

悪用して特約の対象外になるような行為は絶対にやめましょう。

住宅ローン特約を利用できないときはクーリング・オフを検討

「売買契約や工事請負契約を解除したいけど、住宅ローン特約を利用できない」というときもあるでしょう。

契約を結ぶ前には特約が利用できない可能性も想定し、「クーリング・オフ制度」の利用を確認しておくことが大切です。

クーリング・オフとは、一定の条件を満たした契約に限り、一定期間だけ契約解除できる法制度です。

住宅の各種契約においても、状況次第ではクーリング・オフを利用できる可能性があります。

ただしクーリング・オフ制度は、一定の条件でしか利用できません。

解除できる期間も一定期間だけになっているため、利用時は注意が必要です。

以下にクーリング・オフ制度を利用するときの条件をまとめましたので、ご確認ください。

クーリング・オフ制度が適用される条件

  • 制度対象になる契約の売主は、宅地建物取引業者である
  • 制度対象になる契約を結んだ場所が、宅地建物取引業者の事務所または関連建物以外であること
  • 契約の解除は、契約の締結の日から8日以内に書面で解除の通知を行う必要がある

上記のうち特に重要なのは、「契約を結んだ場所」です。

売主である宅地建物取引業者の事務所内で説明を受けて契約した場合には、クーリング・オフ制度は適用されません
 
クーリング・オフ制度の詳細は、契約書に記載されています。

住宅の購入や建築時に契約を結ぶときは、クーリング・オフ制度の取扱いを必ず確認するようにしてくださいね。

まとめ

審査で落ちてしまって住宅ローンを利用できないとき、買主に契約解除の権利を与える制度が住宅ローン特約です。

トラブルを防ぐためにも、住宅購入時には必ず住宅ローン特約の内容を確認しておきましょう。

住宅ローン特約を理解するうえでの重要ポイントは以下の4点です。

  • 住宅ローン特約は融資が全額あるいは一部否決されてしまったときに効力を発揮する
  • 一方的な理由による故意の契約解除などでは、特約が認められない可能性もある
  • 特約の内容は2種類で、自動的に契約が解除される「解除条件型」と一時的に契約解除権が発生する「解除権留保型」がある
  • 他の金融機関で借入れすることも考え、特約期間は長めに設定しておく
  • 住宅ローン特約が使えなかった場合も想定し、クーリング・オフ制度の内容も必ず確認しておく

住宅ローン特約は買主の不利益を防ぐものですが、内容をしっかり理解しておかなければ、万一の際にうまく活用できません。

住宅購入の際はお伝えしたポイントを確認したうえで、不利にならない契約を結ぶようにしてくださいね。

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