マンションが売れない6つの原因と対策！売れない場合の最終手段も解説
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マンションを売却すると決めたら、早く・高く売ってしまいたいもの。
マンションはできたら3カ月以内、遅くとも半年以内には売り切る必要があります。
売れないまま時間が過ぎると
「このまま売れ残ったらどうしよう」と不安になってしまいますよね。
記事では、マンションが売れない原因を6つご紹介。
売出し価格やマンションの条件など、所有のマンションに当てはまる項目がないかどうかチェックしてみましょう。
対策もあわせてご紹介するので、改善できる点を探してみてくださいね。
また、記事の最後では売れない場合の最終手段もご紹介しているので、「売れ残ってしまって困っている」という方は参考にしてみてください。
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マンションの売却期間の目安は3か月
マンションは売りに出してから売れるまでの期間は約3カ月が目安です。
東日本不動産流通機構の調査によると、売出しから成約までの平均日数は以下の通りです。
| 年度 | 登録から成約までの 平均日数 |
|---|---|
| 2016 | 71.6 |
| 2017 | 75.8 |
| 2018 | 79.4 |
| 2019 | 82.4 |
| 2020 | 87.0 |
人気があるエリアや好条件の物件は1～2ヵ月で売れる場合もありますが、反対に半年以上かかる物件も少なくありません。
マンションを売る際に不動産仲介業者と締結する媒介契約も、基本的には3カ月の期間です。
3カ月で売り切れない場合は契約を延長することになります。
マンションを売るのに時間がかかればかかるほど、値下げの回数が増え、最終的な売却価格も下がる傾向があります。
長くても半年以内の売却を目指そう
マンションは売り出してから成約まで平均3カ月かかっていることが分かりました。
3カ月で売れない場合は、売り出し方や価格を見直して再度売り出します。
マンションは長くても半年以内に売り切ることが大切です。
半年以上売れないと、検討者からも不動産会社からも「問題がある物件」「売れ残っている物件」とみなされてしまい、さらに売れにくくなってしまうためです。
マンションを売るのなら、できたら3カ月以内、長くても半年以内で売り切ることを目標にしましょう。
マンションが売れない原因と対策
- 3カ月経ってもマンションが売れない
- なかなか内覧が入らない
と悩んでいる方もいるでしょう。
近年では人口に対して住戸が供給過多の状態なので、マンションによってはなかなか売れないケースも少なくありません。
ここからは、マンションが売れない8つの原因と対策をご紹介します。
マンションが売れない8つの原因
原因①：売り出し価格が高すぎる
まず考えたい原因は、売り出し価格が高すぎることです。
不動産仲介業者によっては、高い査定額を提示して契約を結ぼうとする業者がいます。
しかし、その査定額で売れるとは限りません。
近隣のライバル物件よりも高かったり、スペックに見合わない価格をつけていれば売却することは難しいでしょう。
対策：相場を把握しよう
高すぎる価格で売り出さないためには、相場を自分で把握することが大切です。
相場は不動産情報サイトで簡単に調べられます。
近隣エリアで広さ、間取り、駅からの徒歩分数などの条件を絞り物件を検索すると、ライバル物件の価格帯を把握することができます。
また、1社の査定価格を鵜呑みにするのではなく、複数社から査定を取り妥当な販売価格を見極めることも大切です。
原因②：立地や環境などの条件が悪い
マンションはエリアによって売れるかどうかが左右されます。
立地や環境などでよくないもの
- 駅から遠い
- 買い物環境など利便性が良くない
- 治安が悪い
など、立地の条件が良くない場合は、人気エリアの似たようなマンションよりも相場は安くなってしまいます。
対策：物件の魅力が他にないか考えてみよう
立地は変えられないですが、物件の魅力を他に探してみることも大切です。
- 駅から遠いが静かで子育てしやすい環境
- 日当たりが良くベランダも広い
など、住人にしかわからないメリットは積極的に不動産会社に伝えることをおすすめします。
広告にそれらを盛り込んだり、刺さりそうなターゲットにチラシを配布したりと、販売活動に反映してもらいましょう。
原因③：ライバル物件が多い
同じマンションや近隣の似たような条件のマンションが売り出されていれば、少しでも価格が安いほうが
売れることになります。
ライバル物件が多ければ多いほど、価格競争はシビアになると考えたほうがよいでしょう。
また、価格も同じ条件であれば、高層階や角部屋の方が優位になります。
ライバル物件を調べ、自分のマンションと比べてみましょう。
対策：売り出し時期をずらす
売却を急がないのであれば、売出し時期をずらすという手があります。
ライバル物件が売れるのを待ち、別の時期に売り出せば、無理に価格を下げる必要はありません。
売却時期と理想の売却価格を見極め、検討してみましょう。
原因④：管理費や修繕積立金が高い
検討者が見ているのはマンション自体の価格だけではありません。
管理費や修繕積立金などの維持費込みで物件を選んでいます。
他の同じようなマンションと比べて維持費が高いと、選ばれない原因になってしまいます。
対策：維持費が高い理由やメリットを伝える
維持費が高い理由があるのであれば、検討者に伝えることが大切です。
たとえば、
- 共用設備が充実しているから維持費が高い
- 24時間有人管理だから管理費が高い
など、理由とメリットを伝えることで納得してもらえる可能性があります。
不動産会社に伝えておけば、検討者が維持費で迷っているときに切り返しの営業トークに使ってもらえますよ。
原因⑤築年数が古い
マンションは一般的に築年数が古くなるほど売りにくくなります。
マンションの建て替えられる着工時期は平均37年といわれています。
そのため、築年数が古いマンションは「長く住めないのでは」と不安がられて売れにくくなる傾向があります。
対策：リフォームや値下げを検討する
築年数が古い場合、リフォームをすることで内観の印象を良くすることが可能です。
ただし、リフォーム費用がかさみ、かえって高額になって売れにくくなってしまうこともあるので注意が必要です。
近年では築年数が古いマンションを購入して自分好みにリノベーションをするのが流行っているので、内観はそのままで価格を下げることも検討してみましょう。
原因⑥：物件内に空室や賃貸の居室が多い
住戸の2割以上が空き家になっている“スラム化物件”や、賃貸の割合が多いマンションは、他の部屋でも売れない状態になっている可能性があります。
深刻化すると維持費を収集できず、管理が行き届かなくなったり修繕ができず劣化が進んだりすることもあります。
対策：早めに決断する
空室が目立ってきたら、何よりも早く売却を決断することが大切です。
深刻化してしまうとどんなに価格を下げても売れないという事態になりかねません。
入居状況やマンションの資金繰りは定期的にチェックするようにしましょう。
原因⑦：不動産会社の対応が良くない
マンションが売れない原因は、マンション自体にあるとは限りません。
不動産会社の売り方や検討者への対応が悪いために売れないという可能性もあります。
対策：複数の不動産会社に依頼する
マンションを売り出す前には不動産会社に査定を依頼します。
この時、1社だけでなく複数の会社に依頼をすることが大切です。
適切な査定金額を見極められるだけでなく、営業マンの対応力も比較できるためです。
また、マンションを売り出す際に結ぶ媒介契約は、1社だけでなく複数社と結ぶパターンもあります。
複数の会社に依頼をすることで、より多くの検討者の目に留まる可能性があります。
原因⑧：内覧の時の対応や見せ方に問題がある
「内覧には来てもらえるのに成約に至らない」という場合は、内覧時の対応や見せ方に問題がある可能性があります。
室内が散らかっていたり、汚れが目立っていたり、売主の対応に問題があったりするのかもしれません。
対策
内覧の時には、部屋はできるだけ片付けておくことが大切です。
すっきりと片付けることで部屋が広く見えますよ。
また、内覧時には住人ならではの視点で部屋の良さを伝えるとよいでしょう。
- リビングは日当たりが良くほとんど電気を点けていない
- お隣は穏やかで優しい人が住んでいる
など、住人でしか分からないメリットは検討者の印象に残ります。
マンションが売れない場合の選択肢
マンションが売れない原因は分かったものの、対策のしようがないケースもあります。
とくに半年以上売れ残ってしまうと、最終手段を考えなければいけません。
どうしても売れない場合は、以下の選択肢があります。
マンションが売れない場合の選択肢
選択肢①：買い取りに出す
1つ目の方法は、不動産会社に買い取ってもらう方法です。
不動産会社は買い取った後、リフォームなどをおこない付加価値を加えて再度販売します。
買取のデメリットは、買取価格が一般の相場価格の7割ほどになってしまうことです。
買取価格は安くなってしまいますが、早く・確実に現金化できるので、売却を急いでいる方は検討してみるのもよいでしょう。
選択肢②：値段を下げて売り切る
2つ目の方法は、値下げして売り切る方法です。
マンションは所有しているだけで固定費がかかります。
そのため、ダラダラと売り出しているのであれば、値段を下げてでも売り切ったほうが良いでしょう。
中古マンションの成約件数が多いのは、2月・3月・9月です。
市場が活発になる時期の1、2ヵ月前を狙って値下げをすると、売れる可能性が高くなります。
選択肢③：リフォームをして売りに出す
3つ目の方法は、リフォームをして売り出す方法です。
新築主義の日本では、築古のマンションはなかなか買い手がつきません。
築古のマンションの場合、リフォームで室内をキレイにすることで売れやすくなることがあります。
ただし、リフォームには多額の費用がかかるため、販売価格に上乗せすると相場に見合わなくなってしまうことも。
費用とリスクを考えると、買取に出すほうが良いケースもあるでしょう。
まとめ
この記事では、マンションが売れない原因やその対策、売れない時の最終手段について解説しました。
マンションを売却するのなら、できたら3カ月以内、長くても半年以内に売り切ることが大切です。
3カ月で売れない場合は、売出し方や価格を見直すことをおすすめします。
マンションが売れない原因はさまざまです。
立地や築年数などの変えられない条件だけでなく、価格設定や内覧時の対応など、売主次第で変えられることもあります。
3カ月売れない場合は、不動産会社と相談して改善できるポイントを探しましょう。
また、戦略を立てて売り出してもなかなか売れないマンションもあります。
その場合は、不動産会社による買取や値下げなどの最終手段も検討することをおすすめします。
マンションが売れない原因を考え、できることから対策をして売却を成功させてくださいね。
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