• 2021.07.16

2021年8月の住宅ローン金利動向を予想します

執筆者: 千日太郎 (オフィス千日合同会社 代表社員)
【2021年8月最新】千日太郎の金利予想アイキャッチ

こんにちはブロガーの千日太郎です。

FOMC(米連邦公開市場委員会)が2023年末までに2回の利上げに動く可能性を示唆し、景気の回復やインフレ動向に合わせて見方を修正する方向に舵を切りました。

中央銀行の利上げアナウンスによって金利が上がるのがセオリーですが、債券価格は上昇し金利は下がっています。

この記事では、執筆時点で公開されている「金融市場の動向」と千日太郎が公認会計士として培ってきた金融ビジネスに対する知見をもって推理する「銀行の営業方針」から2021年8月の住宅ローン金利動向を予想します。

※当記事の金利や情報は2021年7月10日時点のものを記載しております。
最新の金利情報は、必ず金融機関の公式サイトをご確認ください。

執筆・監修している専門家

執筆者

千日太郎

オフィス千日合同会社 代表社員

保有資格・検定

公認会計士

大阪で公認会計士を営みながら、オフィス千日合同会社 代表社員として、「千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える」では金利予想やプロの視点から推奨する住宅ローンの組み方を情報発信。「千日の住宅ローン無料相談ドットコム」では一般の人からの匿名の相談に無料で乗って、そのコンサル内容をネットに公開している。

金融市場の動向:
米中央銀行のサプライズで利上げでも長期金利は下がる

こちらは2021年1月4日~2021年6月7日までのNYダウ平均株価と米長期金利の推移をグラフにしたものです。

2021年8月住宅ローンの金利予想(ダウ平均株価)

2021年に入ってからはバイデン政権とワクチンが行き渡ることによる経済正常化への期待からNYダウ平均株価、長期金利ともに右肩上がりに上昇しました。

まずは長期金利が上昇し、少し遅れて株価が上昇しています。

まず安全資産の債券が売られて、その後から徐々にリスク資産の株式が買われているということですね。

しかし、長期金利は3月をピークとしてその後横ばいとなり、6月にFOMC(米連邦公開市場委員会)が、2023年末までに2回の利上げに動く可能性を示唆し、景気の回復やインフレ動向に合わせて見方を修正する方向に舵を切りました。

これ以前は少なくとも2024年末までゼロ金利政策を継続すると言っていたので、市場にとって大きなサプライズです。

中央銀行が利上げを示唆する、つまり金融緩和政策を縮小する可能性を示唆すると、債券が売られて長期金利が上がるのがセオリーなのですが、逆に長期金利は下がっています。

これに対してNYダウ平均株価については、すこし変動はあったものの高水準のまま横ばいで推移しています。

債券がさらに買われる背景には、コロナバブルがあります。

新型コロナウイルスの感染拡大に対して世界の中央銀行は金融緩和政策に舵を切り、各国政府はコロナ関連の巨額の財政出動を行いました。

それによって市中には大量の資金が供給されたのですが、消費や投資にまわることはありませんでした。

行き場のないお金は預貯金、さらに株や不動産、投資信託などに行くということが世界中で起きていて、これが「コロナバブル」と言われている状況です。

ただし、ここ数か月の株価は頭打ちとなっています。K字回復と言われているように、コロナ環境下で業績の上がる企業と下がる企業の明暗がクッキリと別れています。

業績の上がる企業の株価は本来の企業価値以上に上がっている状態でありさらに株を買い増すことができない、かといってコロナで業績の下がっている企業の株を買えるほどに見通しは明るくないという状態なのです。

そこで行き場を無くした資金が債券に流れているのだろうと見ています。

こちらは同じ期間の2021年1月4日~2021年6月7日までの日経平均株価と日本の長期金利の推移をグラフにしたものです。

2021年8月住宅ローンの金利予想(ダウ平均株価)

ワクチンの投与が遅れている日本では、米国よりも早い段階から株価と金利の上昇が止まり、4月からは右肩下がりで推移していますね。

6月から7月にかけて、さらに長期金利が下がっていますが、これは米国の長期金利の低下が波及したものでしょう。

2021年に入ってから金利が上昇していたのは、米国と同じく経済正常化への期待からであり、7月に入ってからは上昇する前の水準まで下がっている状態です。

銀行の営業方針:
来年3月までに金利が上がる可能性は低いと予想したか?

6月から7月にかけて、民間金融機関の住宅ローン(長期の固定金利)では金融市場の長期金利の下がり幅よりも大きめに住宅ローンの金利を下げています。

たまたま7月に住宅ローンの実行となった人はラッキーでしたね。

しかし金融機関としては7月に住宅ローンを実行する人をターゲットにしたものではなく、新築マンションの完成が集中する来年3月に引き渡しを予定している人に対するアピールなのです。

売買契約にあたってはあらかじめ住宅ローンの審査に通しておかなければなりません。

そのときに低金利をアピールしておかないと、そもそも選んでもらえないのです。 実行月までの間に金利を上げてしまうと、非常に目立ちます。

下手に金利を上げて利用者が別の銀行に逃げてしまうとマズイので、できるだけ3月までは金利を上げるということはしたくないのです。

今回大きく金利を下げた背景には、これから来年の3月までに金利が大きく上がる可能性は低そうだと、民間金融機関が予想している裏返しでもあると思います。

金利タイプ別2021年8月の金利予想

では、金利タイプ別に2021年8月の金利がどうなっていくのか予想していきます。
7月10日までの公開情報を前提とした予想になります。

30年超の超長期固定金利の動向

こちらは、30年超の超長期固定金利の代表であるフラット35(買取型)の金利と長期金の推移を2021年4月から2021年7月までとったものです。

長期金利の低下と合わせて少しずつ下がる傾向になっています。

2021年8月住宅ローンの金利予想(フラット35と長期金利)

フラット35の金利は前月の中旬に決まります。その時点に青い棒グラフのフラット35(買取型)金利を立てています。

今月の機構債発表のタイミングに長期金利がどのあたりになるのか?
ピタリと予想することは難しいですが、長期金利が今の水準で推移すれば、フラット35の金利は下がるでしょう

なお、民間住宅ローンの30年以上の超長期固定金利については、7月に大きく下げたばかりです。

そのため横ばい又は期待含みで下がる可能性がありますが、大きな下がり方はしないと予想しています。

20年前後の長期固定金利の動向

主要銀行の2020年7月の20年固定は大きく下がりました。ネット銀行のなかでは0.8%台に突入しており、これは史上最低レベルの低金利です。

このまま長期金利が下がっていけば20年固定も下がる可能性もありますが、ほぼ底に近いレベルなので下がり幅は期待できないと見ています。

8月の金利は横ばいか期待含みで下がる可能性があると思います。

10年前後の中期固定金利の動向

ここ数年の10年固定金利は長期金利の動きとは別で概ね下がり続けています。

なお、主要銀行の2021年7月の10年固定金利は横ばいと予想し、ほぼ的中しています。

10年固定金利については、あまり下がり代が残っていないという認識に変更はありません。

2021年8月も金利を横ばいとする銀行が多いと予想しています。

変動金利の動向

変動金利は、長期金利ではなく中央銀行の政策金利に影響を受けます。

政策金利とは、中央銀行が民間銀行に融資するときの金利です。景気後退時には政策金利を下げ、好景気時には政策金利を上げます。

もちろんコロナ禍で日銀が政策金利を上げる可能性は皆無です。

2021年8月の主要銀行の変動金利は横ばいで推移するでしょう。

まとめ~予測の困難な環境下では無理のない返済計画を!

米中央銀行は2023年の利上げを示唆しており、近い将来に金利が上がる可能性があります。
しかし、セオリーに反して米長期金利は低下しています。

この記事では主に将来の金利情勢について予想していますが、セオリー通りになることはむしろ少ないので、予想通りになるとは限りません。

そもそも金融市場の金利動向は自分がコントロールできることではありませんし、住宅ローンの金利は債権者である金融機関が決めるものです。

一方で自分が購入する家がいつ決まるか?いつが引き渡しになるか?ということも自分だけで決められるものではありません。

住宅ローンの金利についてはもとから不確定要素が大きいうえにコロナ環境下ということで、さらに予想が困難となっているのが今の状況です。

金利が想定外の動きになったとしてもある程度吸収できる、無理のない資金計画を立て、実行していく必要があります。

住宅ローンの返済計画は無理せず、出来るだけゆとりのあるものにするようにしてください。

自分が組むことのできるギリギリの住宅ローンを組んだ後に収入が下がり、住宅ローンの金利が上がって利息の負担が増加するとなると、まさに泣き面に蜂状態になってしまいます。

また、2021年に入ってからは連続して予想を的中していますが、もちろん大きく外す可能性は常にあります。
複数の金融機関、金利タイプで審査を通しておいてください。

引き続き、日々の金利動向に目を配っておくことをお勧めします。

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