• 2021.06.22

2021年7月の住宅ローン金利動向を予想します

執筆者: 千日太郎 (オフィス千日合同会社 代表社員)
【2021年7月最新】千日太郎の金利予想アイキャッチ

こんにちはブロガーの千日太郎です。

2020年3月の「コロナショック」から早くも1年3か月が経過しました。

2021年に入ってからはワクチンの開発と接種の開始によって経済正常化への期待が膨らむ一方で変異株の感染拡大のリスクはくすぶっており、2021年4月から6月にかけては株価と長期金利ともに横ばいで推移しています。

この記事では、執筆時点で公開されている「金融市場の動向」と千日太郎が公認会計士として培ってきた金融ビジネスに対する知見をもって推理する「銀行の営業方針」から2021年7月の住宅ローン金利動向を予想します。

※当記事の金利や情報は2021年6月8日時点のものを記載しております。
最新の金利情報は、必ず金融機関の公式サイトをご確認ください。

執筆・監修している専門家

執筆者

千日太郎

オフィス千日合同会社 代表社員

保有資格・検定

公認会計士

大阪で公認会計士を営みながら、オフィス千日合同会社 代表社員として、「千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える」では金利予想やプロの視点から推奨する住宅ローンの組み方を情報発信。「千日の住宅ローン無料相談ドットコム」では一般の人からの匿名の相談に無料で乗って、そのコンサル内容をネットに公開している。

編集者

ナビナビ住宅ローン編集部

住宅ローンを組む時に抱える「どうやって住宅ローンを選べば良いかが分からない」「金利の違いがよく分からない」「一番お得に借りられるローンはどれなの?」といった疑問・不安を解決できるように解説していきます。

金融市場の動向:
コロナショックと何だったか? コロナバブルがもたらす住宅価格の高騰とは?

こちらは2020年1月6日~2021年6月7日までの日経平均株価と長期金利の推移をグラフにしたものです。

2021年7月住宅ローンの金利予想1(日経平均と日本の長期金利)

コロナ前の長期金利と株価の水準と直近(コロナ後)の長期金利と株価の水準を分かりやすいように示しています。
コロナ前の方がむしろ金利も株価も低い状態であったのですね。

このように、わたし達の一般的な感覚とは乖離した株価と金利水準をもたらした「コロナショック」と「コロナバブル」とはどういうものか?を改めて確認しておきましょう。

2020年3月6日あたりまでは株価が下がると同じように長期金利が下がっています(債券価格は上がっていた)が、長期金利が最低の-0.2%となった直後から、株価の下落とは逆方向に 長期金利が上昇(債券価格が下落)しています。

つまり投資家たちが「株を売り日本国債も売っている」ということなのです。

新型コロナウイルスの感染拡大リスクへの反応が大きすぎる、ないしはリスクそのものが大きすぎるため、従来のセオリーから外れた動きになっているのです。

これが金融市場における「コロナショック」です。長期金利がコロナ前の水準よりも高い理由の一つとしてはこのショックを引きずったものだと言えます。

新型コロナウイルスの感染拡大に対して世界の中央銀行は金融緩和政策に舵を切り、各国政府はコロナ関連の巨額の財政出動を行いました。

それによって市中には大量の資金が供給されたのですが、消費や投資にまわることはありませんでした。

行き場のないお金は預貯金、さらに株や不動産、投資信託などに行くということが世界中で起きていて、NYダウは3万ドルを突破し、日経平均株価もバブル崩壊後の最高値を更新するなどの世界的な株高が続いているのです。

これが「コロナバブル」と言われている状況です。「コロナバブル」は住宅価格の高騰にも波及しています。

コロナ禍の2020年度の首都圏新築マンションの平均価格はバブル期の1990年以来の6千万円台の大台に付けています。

銀行の営業方針:
バブル価格の住宅を購入する審査属性の高い人を獲得したい

コロナバブルによって住宅価格が高騰していることは、住宅ローンを貸す金融機関の営業方針にも少なからず影響しています。

住宅価格が高いということは、それだけ多くの住宅ローンを組む人が多くなります。

このコロナ環境下で多額の住宅ローンを組むことのできる審査属性の高い利用者(高年収で収入の安定した人)の獲得に本腰を入れる動きとなっています。

令和3年度税制改正によって住宅ローン控除の延長対象が拡大されており、支払う利息よりも還付される税金の方が多いという状況は続いています。

住宅ローン控除は住宅価格のコロナバブルをもたらしている主要因の一つでしょう。

なおその反省もあるのか、令和4年度の税制改正では住宅ローン控除の控除率1%が引き下げられるという流れがあります。

かえってそのことが今のうちに契約しておかないと住宅ローン控除が減ってしまうかも?という駆け込み需要にもつながっているようです。

令和4年度の税制改正の方向性が見えてくるのは令和3年12月ごろです。

少なくともそれまでは今の低金利競争は続くのではないか?と見ています。

金利タイプ別2021年7月の金利予想

では、金利タイプ別に2021年7月の金利がどうなっていくのか予想していきます。

6月8日までの公開情報を前提とした予想になります。

30年超の超長期固定金利の動向

こちらは、30年超の超長期固定金利の代表であるフラット35(買取型)の金利と長期金利の推移を2021年3月から2021年6月までとったものです。

3月ごろまでは大きく上下していましたが、最近はほぼ横ばいで少しずつ下がる傾向になっています。

2021年7月住宅ローンの金利予想(フラット35(買取型)と長期金利)

フラット35の金利は前月の20日前後に決まりますので、その時点に青い棒グラフのフラット35(買取型)金利を立てています。

今月の機構債発表のタイミングに長期金利がどのあたりになるのか?ピタリと予想することは難しいですが、長期金利が今の水準で推移すれば、フラット35の金利は横ばい又は期待含みで下がるでしょう。
ただし0.01ポイント程度の振れ幅はあるかもしれません。

なお、直近の民間銀行の超長期固定金利については、フラット35以上に下がる動きはありません。

民間住宅ローンの30年以上の超長期固定金利についても横ばい又は期待含みで下がる可能性がありますが、大きな下がり方はしないと予想しています。

20年前後の長期固定金利の動向

主要銀行の2020年6月の20年固定は少し下ったものの、その下がり幅はだんだん小さくなってきています。

このまま長期金利が下がっていけば20年固定も下がるでしょうが、さほど大きな下がり幅は期待できないと見ています。

7月の金利は横ばいか期待含みで下がる可能性があると思います。

10年前後の中期固定金利の動向

ここ数年の10年固定金利は長期金利の動きとは別で概ね下がり続けています。

なお、主要銀行の2021年6月の10年固定金利は横ばいと予想し的中しています。10年固定金利については、あまり下がり代が残っていないという認識に変更はありません。

2021年7月も金利を横ばいとする銀行が多いと予想しています。

変動金利の動向

変動金利は、長期金利ではなく中央銀行の政策金利に影響を受けます。

政策金利とは、中央銀行が民間銀行に融資するときの金利です。景気後退時には政策金利を下げ、好景気時には政策金利を上げます。

もちろんコロナ禍で日銀が政策金利を上げる可能性は皆無です。

2021年7月の主要銀行の変動金利は横ばいで推移するでしょう。

まとめ~低金利で住宅価格の高いコロナバブルの注意点

目下のコロナ禍で金利が上がる想定はありませんが、想定外の収入減によって住宅ローンの返済が苦しくなってしまった人が増えています。

今は大丈夫であっても、今後の展開によっては収入が減ってしまうコロナ環境下の潜在リスクを把握し、無理のない資金計画を立て、実行していく必要があります。

コロナ禍の今、住宅を購入しようと考えている人は、コロナ禍にあってそれほど収入の下がらない人だと思います。しかし、この不況が長期化していけば、いずれ収入に影響してくる可能性があることは否めません。

住宅ローンの返済計画は無理せず意識的にゆとりのあるものにするようにしてください。

自分が組むことのできるギリギリの住宅ローンを組んだ後に収入が下がり、住宅ローンの金利が上がって利息の負担が増加するとなると、まさに泣き面に蜂状態になってしまいます。

また、2021年に入ってからは連続して予想を的中していますが、もちろん大きく外す可能性は常にあります。

複数の金融機関、金利タイプで審査を通しておいてください。引き続き、日々の金利動向に目を配っておくことをお勧めします。

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