• 2022.01.06

2021年12月までの住宅ローンの金利推移を金利タイプごとに振り返り!今もっともおトクな住宅ローンの金利タイプを毎月更新

執筆者: 千日太郎 (オフィス千日合同会社 代表社員)
【毎月更新】2021年12月の金利推移を振り返り

こんにちはブロガーの千日太郎です。

ナビナビ住宅ローンでは、金利タイプ別の来月の金利予想を毎月公表しています。

この記事では、前月の予想に対して実績の金利がどうなったか?

また、過去から今月までの金利推移を分析し、現時点でのおススメ度を5段階評価で評価します。

執筆・監修している専門家

執筆者

千日太郎

オフィス千日合同会社 代表社員

保有資格・検定

公認会計士

大阪で公認会計士を営みながら、オフィス千日合同会社 代表社員として、「千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える」では金利予想やプロの視点から推奨する住宅ローンの組み方を情報発信。「千日の住宅ローン無料相談ドットコム」では一般の人からの匿名の相談に無料で乗って、そのコンサル内容をネットに公開している。

編集者

ナビナビ住宅ローン編集部

住宅ローンを組む時に抱える「どうやって住宅ローンを選べば良いかが分からない」「金利の違いがよく分からない」「一番お得に借りられるローンはどれなの?」といった疑問・不安を解決できるように解説していきます。

米インフレ加速とオミクロン株に揺れ動く金融市場でお勧めの金利タイプは?

金融市場の長期金利は米国のインフレ加速で上昇基調にありましたが、新型コロナウイルスの変異種であるオミクロン株によって一時は下がり、その後は警戒感が和らぐに従って再び上昇の兆しを見せています。

こうした現在の状況に至るまでの金利動向を振り返り、今おトクな金利タイプを分析します。

金利タイプ別2021年12月までの金利推移

では、直近2021年12月までの、住宅ローン金利タイプごとの前月予想の答え合わせとこれまでの金利推移、おススメ度について見ていきましょう。

金利タイプごとの金利推移・おススメ度

30年超の超長期固定金利

30年超の超長期固定金利の代表はフラット35です。

住宅金融支援機構の証券化支援事業をもとに民間金融機関と共同で2003年から提供されている住宅ローンであり、民間銀行が金利を決める際にも参考になっています。

フラット35の金利予想と実績

2021年 5月 6月 7月  8月
千日予想 横ばい 横ばい
又は
下がる
横ばい
又は
下がる
下がる
実績 0.01下がった!
ほぼ的中!
0.01下がった!
的中!!
0.02下がった
的中!!
0.05下がった
的中!!
2021年 9月 10月 11月  12月
千日予想 横ばい 0.02上昇 0.05上昇 下がるか
横ばい
実績 的中!! 的中!! 0.03上昇 横ばい
的中!!

米国のインフレ加速によって利上げの時期が強く意識されるようになり、11月の長期金利は大幅0.06ポイントしたのですが、フラット35は公的融資ならではの配慮により金利上昇が0.03に抑えられました。

12月の長期金利は若干下がりましたが、フラット35は11月に金利上昇を抑えたため、12月の金利は横ばいとなっています。

2022年1月の予想は少し下がり1.3%前後と予想しています。

詳しくは下記記事を読んでみてくださいね。

コロナ前から2021年12月までの推移とおススメ度

2021年12月住宅ローンの金利推移(フラット35と長期金利)

グラフのフラット35の金利は買取型としており、長期金利は住宅金融支援機構が販売する機構債の表面利率の発表日前日の新発10年国債利回りの終値としています。

前述のように公的融資であることから、長期金利の急上昇に対して10月から11月にかけてのフラット35の金利上昇は抑えられており、そのため12月は長期金利が少し下がったもののフラット35の金利は横ばいとなっています。

2021年 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
長期金利 0.08% 0.06% 0.01% 0.01% 0.03% 0.09% 0.07%
フラット35 1.35% 1.33% 1.28% 1.28% 1.30% 1.33% 1.33%

このように公的融資のフラット35は長期金利が急上昇する場面で利用者に配慮した対応を行うことがあるので、これを選ぶことそのものが保険になります。

また、長期金利は再び下がり始めているためお勧め度は前月の4.0から横ばいとします。

オススメ度は5点満点の4点

民間金融機関の超長期固定金利も長期金利の上昇によって11月に金利を上げました。

しかし、フラット35と同じくらいかそれよりも少し低金利を維持しており、12月には長期金利が下がったことに伴い金利を下げています。

お勧め度はフラット35と同じ4.0とします。

オススメ度は5点満点の4点

20年固定金利

主要銀行の20年固定金利の適用金利は1%未満となっています。

しかし令和4年度の税制改正大綱によって控除率1%が0.7%に引き下げられたことで、1%未満で固定される金利タイプが住宅ローン控除との絡みでメリットとなる時代は終わりました。

20年固定の金利予想と実績

2021年 5月 6月 7月  8月
千日予想 横ばい 横ばい
又は
下がる
横ばい
又は
下がる
横ばい
又は
下がる
実績 下がった! 下がった!
的中!!
下がった
的中!!
下がった
的中!!
2021年 9月 10月 11月  12月
千日予想 横ばい 上昇
又は
横ばい
若干の上昇 基本下がるが銀行による
実績 横ばい
又は
上がった
的中!!
的中!! 上昇 的中!!

20年固定は比較的長期の固定金利であるため、長期金利と似た動きをする傾向がありますが、その時々の銀行の営業方針も色濃く反映します。

12月は最低金利をつけた銀行は前月よりも金利を下げたものの、横ばいとする銀行、金利を上げる銀行もありました。

そして、令和4年度税制改正後の住宅ローン控除は控除率が0.7%に引き下げられたことから、0.9%台の20年固定金利では逆に儲けることができなくなっており、財テク的に住宅ローンを利用する高年収の人が離れていく可能性があります。

2022年1月の20年固定は長期金利と連動して下がる可能性もありますが、銀行の営業方針によって大きく下げる銀行とあまり下げない銀行に分かれると予想しています。

詳しくは下記記事を読んでみてくださいね。

コロナ前から2021年12月までの推移とおススメ度

2021年12月住宅ローンの金利推移(20年固定とフラット35)

グラフのフラット35の金利は買取型としており、20年固定金利は低金利を出している金融機関の2019年初頭から直近までの金利推移を模式的に表したものとなっています。

住宅ローン控除の控除率が1%となる人にとって20年固定は1%を下回る適用金利によって、住宅ローン控除の控除率1%で逆に儲かる(逆ザヤ)住宅ローンとして高い人気を維持しています。

しかし、令和4年度の住宅ローン控除からは控除率が0.7%であり儲かる住宅ローンではなくなっています。

住宅ローン控除が1%の人にとってはお勧め度は最高ランクの5.0ですが、控除率が0.7%の人にとってのお勧め度は少し下がり、また今後は銀行の主力商品から外れる可能性もあるため4.0とします。

オススメ度は5点満点の4点

10年前後の中期固定金利

主要銀行の10年固定金利のトレンドとしては長期金利が上下しても住宅ローンの金利に影響せず、最低金利は概ね下がる傾向で推移してきました。

しかし11月を境に大きく上昇しからは12月はそれほど下がらず、これまでとは違う傾向になってきました。

10年固定金利の金利予想と実績

2021年 5月 6月 7月  8月
千日予想 横ばい 横ばい 横ばい 横ばい
実績 下がった! 的中!! 的中!! 的中!!
2021年 9月 10月 11月  12月
千日予想 横ばい  横ばい
又は
上がる
横ばい
又は
若干の上昇
上昇前まで下がる
実績 的中!! 横ばい
的中!!
上昇 少しだけ下がった

なお2022年1月の10年固定金利については期待含みではありますが、長期金利と連動して再び金利が下がると予想しています。

詳しくは下記記事を読んでみてくださいね。

コロナ前から2021年12月までの推移とおススメ度

2021年12月住宅ローンの金利推移(100年固定)

グラフは過去から10年固定金利を主力商品としている金融機関の2019年初頭から直近までの最低金利の推移を模式的に表したものとなっています。

10年固定金利は2020年3月のコロナショックによっても全く変動はなく、2021年10月までは金利は下がりつづけました。

これは主要銀行が10年固定を目玉商品としており、価格競争の様相を呈しているためです。

しかし、11月に大きく金利を上げてからは12月にも高い状態を維持しています。

しかし、各行の営業方針として審査属性の高い住宅ローン利用者を取り込むインセンティブは依然として高いので、長期金利が下がれば住宅ローンの金利も下げる可能性が高いと考えられます。

また令和4年度の税制改正によって住宅ローン控除の控除率が1%から0.7%に引下げられましたが、10年固定金利は0.5%前後であり「逆ザヤ」を維持しているため、改正による影響は少なそうです。

そのため、基本的なおススメ度は高く前月と同じ4.5点を維持します

オススメ度は5点満点の4.5点

変動金利

各行が名目上の最低金利を競っているような状態ですが、変動金利についてはどの銀行も僅差です。

変動金利はおおむね横ばい

2021年 5月 6月 7月  8月
千日予想 横ばい 横ばい 横ばい 横ばい
実績 一部下げた! 的中!! 的中!! 的中!!
2021年 9月 10月 11月  12月
千日予想 横ばい  横ばい 横ばい 横ばい
実績 的中!! 的中!! 的中!! 的中!!

変動金利はおおむねどの銀行も0.5%を下回る水準です。

ベースの金利が低いため、実際に毎月の返済額や総支払額で比較すると、変動金利同士では有意な差にならないことが多いです。

あまり金利の低さだけに注目しても意味がありません。

なお、2022年1月の金利予想は「横ばい」としています

詳しくは下記記事を読んでみてくださいね。

リーマンショックから2021年12月までの推移とおススメ度

変動金利は銀行間で資金の融通を行うと市中金利に連動し、これは中央銀行(日銀)が民間銀行に融資する政策金利の影響を受けると言われます。

リーマンショックから直近までの日米の政策金利の動向をグラフにしました。

2021年12月住宅ローンの金利推移移(日米政策金利の比較)

リーマンショックのときには、日米ともに政策金利を引き下げています(ゼロ金利政策)。

その後米国の景気が回復して米国の政策金利は2016年あたりから順次引き上げられていきましたが、日本は全く上げることが出来ずマイナス金利政策を継続しています。

11月の金利が上昇したのは、米中央銀行がこの短期政策金利を上げるという観測が強まったためですが、オミクロン株の感染拡大によって少しその観測が後退することもありました。

そして日本については依然として利上げの議論が出てくるような状況にはありません。

変動金利は6か月ごとに金利を見直し、銀行の判断で上げることのできる金利タイプです。

主要行が変動金利を下げているのは、最も早く金利を上げることのできる金利タイプだからです。

短期スパンでの金利上昇リスクは後退しましたが、長期的なスパンでの金利上昇リスクについては変わらずおススメ度は前月の4.0を維持します。

オススメ度は5点満点の4点

まとめ~金利の上昇局面に入っている

この記事の執筆時点において千日太郎の考えるおススメの住宅ローンは以下の通りです。

コメントには今後の金利動向に伴う予想も含むものとなっています。

米利上げ観測によって長期金利が上昇基調にありましたが、オミクロン株の感染拡大によって大きく金利が下がったかと思えば、その警戒感が和らぐと再び上昇し始めています。

投資家にとって取引材料に乏しい状況であり些細なきっかけで金利が動きやすい環境にありますね。

そのため、今後も中央銀行の発言等がきっかけとなって過敏に反応するリスクを孕んでいます。

金利タイプ オススメ度 コメント
変動金利 4.0点 もともと低金利で、今後さらなる下がり代は少ない。
米利上げとなれば日銀への利上げ圧力になる可能性もある。
30年超の
固定金利
フラット35
4.0点
米金利上昇が波及して長期金利が上がると金利が上がる。
民間
4.0点
米金利上昇が波及して長期金利が上がると金利が上がる可能性がある。
20年
固定金利
4.0点 控除率1%の適用がある人は5.0点であるが、0.7%の人にとっては4.0点。
10年
固定金利
4.5点 長期金利の上昇にかかわらず低金利を維持する傾向があったがその前提は崩れた。

予想についての記述ついては、あくまで執筆時点の公開情報に基づき千日太郎個人が予想していることです。

実際の金利動向はその通りにならない可能性は大いにあり得ます。

複数の金融機関、異なる金利タイプで本審査を通しておくことが、想定外の事態に対する保険となります。

面倒がらずにぜひ実践してくださいね!

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