• 2021.06.15

2021年5月までの住宅ローンの金利推移を金利タイプごとに振り返り!今もっともおトクな住宅ローンの金利タイプを毎月更新

執筆者: 千日太郎 (オフィス千日合同会社 代表社員)
2021年5月まで 住宅ローン 金利

こんにちはブロガーの千日太郎です。

ナビナビ住宅ローンでは、金利タイプ別の来月の金利予想を毎月公表しています。

この記事では、前月の予想に対して実績の金利がどうなったか?また、過去から今月までの金利推移を分析し、現時点でのおススメ度を5段階評価で評価します。

この記事を執筆・監修している専門家

執筆者

千日太郎

オフィス千日合同会社 代表社員

保有資格・検定

公認会計士

大阪で公認会計士を営みながら、オフィス千日合同会社 代表社員として、「千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える」では金利予想やプロの視点から推奨する住宅ローンの組み方を情報発信。「千日の住宅ローン無料相談ドットコム」では一般の人からの匿名の相談に無料で乗って、そのコンサル内容をネットに公開している。

編集者

ナビナビ住宅ローン編集部

住宅ローンを組む時に抱える「どうやって住宅ローンを選べば良いかが分からない」「金利の違いがよく分からない」「一番お得に借りられるローンはどれなの?」といった疑問・不安を解決できるように解説していきます。

コロナ環境下でお勧めの金利タイプは?

2021年に入ってから3か月はワクチン接種の開始に伴う経済正常化への期待から長期金利が上昇してきましたが、4月から5月にかけては新型コロナウイルス変異株の世界的な感染拡大の長期化によってその期待が後退しつつあるようです。

こうした現在の状況に至るまでの2021年5月までの金利動向を振り返り、今おトクな金利タイプを分析します。

金利タイプ別2021年5月までの金利推移

では、直近2021年4月までの、住宅ローン金利タイプごとの前月予想の答え合わせとこれまでの金利推移、おススメ度について見ていきましょう。

30年超の超長期固定金利

30年超の超長期固定金利の代表はフラット35です。

住宅金融支援機構の証券化支援事業をもとに民間金融機関と共同で2003年から提供されている住宅ローンであり、民間銀行が金利を決める際にも参考になっています。

フラット35の金利は4カ月ぶりに下がった

2021年 1月 2月 3月 4月
千日予想 横ばい  0.02ポイント上がる 0.02ポイント上がる 0.02~0.03ポイント
上がる
実績 0.02下がった! 0.03ポイント
上がった
ほぼ的中 
0.03ポイント
上がった
ほぼ的中 
0.03ポイント
上がった
的中!!
2021年 5月 6月 7月 8月
千日予想 横ばい 
実績 0.01下がった!
ほぼ的中 

2021年に入ってからのフラット35金利は2月から4月まで3か月連続で上昇を続けました。

それまで全て予想を的中させています。
5月は横ばいと予想しましたが、0.01ポイント下がるという結果になりました。

2021年6月の予想は横ばい又は期待含みで下がるとしています。

詳しくは下記記事を読んでみてくださいね。

2021年5月までの推移とおススメ度

2020年3月のコロナショックの後はおおむね1.3%前後で推移してきましたが、2021年に入ってから急上昇してきました。

5月には金利を下げたとはいっても、まだこれまでと比べたら高い水準であることが分かります。

2021年5月住宅ローンの金利予想(フラット35と長期金利)

(注)グラフのフラット35の金利は買取型の最低金利としており、長期金利は住宅金融支援機構が販売する機構債の表面利率の発表日前日の新発10年国債利回りの終値としています。

2020年度のフラット35(買取型)金利推移
1月 2月 3月 4月 5月 6月
1.27% 1.28% 1.24% 1.30%  1.30% 1.29%
7月 8月 9月 10月 11月 12月
1.30% 1.31%  1.32% 1.30%  1.31%  1.31%
2021年度のフラット35(買取型)金利推移
1月 2月 3月 4月 5月 6月
1.29% 1.32% 1.35% 1.37% 1.36%

千日太郎としてはコロナ不況下のフラット35の適正水準を1.3%と考えており、数か月先に実行を予定している人の住宅ローンシミュレーションを行う場合の金利は1.3%で行います。

その点、下がったとはいえ今の1.36%という水準は少し割高な水準といえます。

しかし、新型コロナウイルス変異株の世界的な感染拡大によって、経済正常化への期待が後退し長期金利が低下傾向となっているため、今後は再び適正水準以下に下がってくる期待が持てます。

経済正常化の期待が後退し、今後は低金利となっていく傾向にあることと『S』や『リノベ』などの金利引き下げを利用すれば今でも十分な低金利となるため前月の4.0から横ばいとします。

☆★★★★オススメ度は5点満点で4.0点★★★★☆

これに対して、民間金融機関の超長期固定金利は4月から5月にかけて金利を下げてきています。

低金利が長期化して企業向けの融資案件が伸びない状態が続くなかで底堅い需要のある住宅ローンの獲得に意欲を出しているようです。

民間住宅ローンは長期金利が下がらなかった場合でも営業戦略として金利を下げる可能性がありますので、おススメ度はフラット35よりも高い4.5とします。

☆★★★★オススメ度は5点満点で4.5点★★★★☆

20年固定金利

20年固定金利は、定年退職までの期間が約20年という人にお勧めです。

比較的低金利で20年にわたって金利を固定できるというメリットがあります。

さらに金利が1%未満のときに実行できれば、令和3年度の住宅ローン控除(控除率1%で最長13年)を利用することで逆に儲かります。

20年固定の推移

2021年 1月 2月 3月 4月
千日予想 横ばい
又は
下がる
横ばい
又は
下がる
上がる 上がる
実績 銀行により対応が
分かれた
銀行により対応が
分かれた
的中!! 的中!!
2021年 5月 6月 7月 8月
千日予想 横ばい
実績 下がった!

20年固定は比較的長期の固定金利であるため、フラット35ほどの連動性はありませんが、長期金利と似た動きをする傾向があります。

ただし民間金融機関の住宅ローンですので、金融機関の営業方針によっても上下することがあります。

2021年6月の20年固定は横ばいか期待含みで下がると予想しています。

詳しくは下記記事を読んでみてくださいね。

2021年5月までの推移とおススメ度

2021年に入ってから長期金利が上昇し、4月には全ての銀行で1%以上の水準になってしまいましたが、5月に再び下がって1%未満の水準となっています。
2021年5月住宅ローンの金利予想(20年固定とフラット35)

(注)グラフのフラット35の金利は買取型の最低金利としており、20年固定金利は7月から金利を下げてきている金融機関の2019年初頭から直近までの金利推移を模式的に表したものとなっています。

お勧め度については、1%超の水準になることを見越して3.5としていました。
しかし金融市場の低金利を反映して4月から5月にかけて金利を下げており、主要銀行は軒並み1%未満としています。

低金利が長期化して企業向けの融資案件が伸びない状態が続くなかで、底堅い需要のある住宅ローンの獲得に意欲を出していると分析しています。

民間住宅ローンは長期金利が下がらなかった場合でも営業戦略として金利を下げる可能性がありますので、おススメ度は高い4.5とします。

☆★★★★オススメ度は5点満点で4.5点★★★★☆

10年前後の中期固定金利

主要銀行の10年固定金利のトレンドとしては長期金利が上下しても住宅ローンの金利に影響せず、最低金利は一貫して下がる傾向で推移してきました。

しかし、2021年4月にはそれまで最低金利を出していたPayPay(旧ジャパンネット)銀行が金利を上げており、低下にストップがかかりました。

10年固定金利は再び下がった

2021年 1月 2月 3月 4月
千日予想 横ばい 横ばい
又は
下がる
上がる 横ばい
実績 横ばい
or
下がった
的中!!
銀行によって対応が
変わった
横ばい
or
下がった
ほぼ的中
銀行によって対応が変わった
2021年 5月 6月 7月 8月
千日予想 横ばい
実績 下がった!

3月から4月にかけては最低金利のPayPay銀行(旧PayPay銀行)が0.499%から0.599%へ一気に0.1ポイント上昇させており失望したのですが、4月から5月に再び0.499%に下げています。

他の銀行でも4月には上げた銀行が5月に再び下げています。4月までと5月からでは、明らかな方針転換があるように思います。

なお2021年6月の10年固定金利についてはおおむね横ばいと予想しています。

詳しくは下記記事を読んでみてくださいね。

10年固定金利の推移とおススメ度

コロナショック後の10年固定金利の最低金利は、先月の4月を除いて概ね下がり続けています。

上昇したのはPayPay銀行で、上がり幅が0.1%と大きかったため目立っていますが、概ね横ばいとした銀行が多かったです。

2021年5月住宅ローンの金利予想(10年固定)

(注)グラフは過去から10年固定金利を主力商品としている金融機関の2019年初頭から直近までの最低金利の推移を模式的に表したものとなっています。

10年固定金利は年間を通して主力商品としている銀行が多く、今後しばらくは低金利が維持されるものと考えています。

もともと低金利であるため、さらなる低下は期待できませんがおススメ度は依然として高く前回の4.5点を維持します

☆★★★★オススメ度は5点満点で4.5点★★★★☆

変動金利

各行が名目上の最低金利を競っているような状態ですが、変動金利についてはどの銀行も僅差です。

今月はみずほ銀行がメガバンクとして唯一0.3%台に下げてきました。

変動金利はおおむね横ばい

2021年 1月 2月 3月 4月
千日予想 横ばい 横ばい 横ばい 横ばい
実績 横ばい
的中!!
横ばい
的中!!
横ばい
的中!!
横ばい
的中!!
2021年 5月 6月 7月 8月
千日予想 横ばい
実績 一部下げた!

変動金利はおおむねどの銀行も0.5%を下回る水準です。
ベースの金利が低いため、実際に毎月の返済額や総支払額で比較すると、変動金利同士では有意な差にならないことが多いです。

そうした場合は無料で付帯する疾病保障の手厚さなどが決め手になると思います。

なお、2021年6月の金利予想は「横ばい」としています。

詳しくは下記記事を読んでみてくださいね。

2021年5月までの推移とおススメ度

変動金利は銀行間で資金の融通を行うと市中金利に連動し、これは中央銀行(日銀)が民間銀行に融資する政策金利の影響を受けると言われます。

ただし、日銀の政策金利はすでにマイナスとなっており、現時点ではその影響力を失っていると考えています。
最近ではむしろ銀行の営業方針よる部分が大きいでしょう。

こちらはリーマンショックから直近までの日米の政策金利の動向をグラフにしたものです。

2021年5月住宅ローンの金利予想(日米政策金利の比較)

米連邦準備理事会(FRB)はコロナショックの2020年3月にゼロ金利政策を導入しており、少なくとも2022年末までという長期間にわたりマイナス成長が続くとの見通しを表明しています。

日銀も今の感染拡大期に政策金利を上げるということは考えにくいでしょう。

しかし、変動金利は6か月ごとに金利を見直し、銀行の判断で上げることのできる金利タイプです。

主要行が変動金利を下げているのは、最も早く金利を上げることのできる金利タイプだからです。

コロナ収束後の急激な経済のV字回復で金利が上がる可能性もゼロとは言えません。おススメ度は前月の4.0を維持します。

☆★★★★オススメ度は5点満点で4.0点★★★★☆

まとめ~民間銀行の住宅ローン低金利競争が始まるか?

この記事の執筆時点において千日太郎の考えるおススメの住宅ローンは以下の通りです。

各金利タイプのお勧め度は現時点のみならず今後の動向も含むものとなっています。

金融市場の低金利に加えて再び銀行間の住宅ローン争奪戦が激化していく兆候があり、今後は民間の(当初)固定金利が下がるのではないか?と見ています。

金利タイプ オススメ度 コメント
変動金利 4.0点 もともと低金利で、今後さらなる下がり代は少ない。
現在の低金利の背景には、コロナ収束後に適用金利を上げる可能性がある。
30年超の
固定金利
【フラット35】
4.0点 
フラット35の金利はコロナ不況下の割には高い水準。
【民間】
4.5点
民間銀行の間で住宅ローンの低金利競争がスタートする兆候があり、今後下がっていく可能性がある。
20年
固定金利
4.5点 民間銀行の間で住宅ローンの低金利競争がスタートする兆候があり、今後下がっていく可能性があ
10年
固定金利
4.5点 コロナショック前後で変わらず低金利で推移している。長期金利の上昇にかかわらず低金利を維持する傾向がある。

予想についての記述ついては、あくまで執筆時点の公開情報に基づき千日太郎個人が予想していることです。

実際の金利動向はその通りにならない可能性は大いにあり得ます。

複数の金融機関、異なる金利タイプで本審査を通しておくことが、想定外の事態に対する保険となります。
面倒がらずにぜひ実践してくださいね!

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