• 2021.12.02

2021年11月までの住宅ローンの金利推移を金利タイプごとに振り返り!今もっともおトクな住宅ローンの金利タイプを毎月更新

執筆者: 千日太郎 (オフィス千日合同会社 代表社員)
【毎月更新】2021年11月の金利推移を振り返り

こんにちはブロガーの千日太郎です。

ナビナビ住宅ローンでは、金利タイプ別の来月の金利予想を毎月公表しています。



この記事では、前月の予想に対して実績の金利がどうなったか?また、過去から今月までの金利推移を分析し、現時点でのおススメ度を5段階評価で評価します。

執筆・監修している専門家

執筆者

千日太郎

オフィス千日合同会社 代表社員

保有資格・検定

公認会計士

大阪で公認会計士を営みながら、オフィス千日合同会社 代表社員として、「千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える」では金利予想やプロの視点から推奨する住宅ローンの組み方を情報発信。「千日の住宅ローン無料相談ドットコム」では一般の人からの匿名の相談に無料で乗って、そのコンサル内容をネットに公開している。

編集者

ナビナビ住宅ローン編集部

住宅ローンを組む時に抱える「どうやって住宅ローンを選べば良いかが分からない」「金利の違いがよく分からない」「一番お得に借りられるローンはどれなの?」といった疑問・不安を解決できるように解説していきます。

米利上げ観測の後退でお勧めの金利タイプは?

2021年11月3日に米FRBパウエル議長が利上げに慎重姿勢を強調してから、長期金利は大きく下がり、11月に大幅上昇となった住宅ローン金利は下がると予想しています。

こうした現在の状況に至るまでの金利動向を振り返り、今おトクな金利タイプを分析します。

金利タイプ別2021年11月までの金利推移

では、直近2021年11月までの、住宅ローン金利タイプごとの前月予想の答え合わせとこれまでの金利推移、おススメ度について見ていきましょう。

金利タイプごとの金利推移・おススメ度

30年超の超長期固定金利

30年超の超長期固定金利の代表はフラット35です。

住宅金融支援機構の証券化支援事業をもとに民間金融機関と共同で2003年から提供されている住宅ローンであり、民間銀行が金利を決める際にも参考になっています。

フラット35の金利予想と実績

2021年 5月 6月 7月  8月
千日予想 横ばい 横ばい
又は
下がる
横ばい
又は
下がる
下がる
実績 0.01下がった!
ほぼ的中!
0.01下がった!
的中!!
0.02下がった
的中!!
0.05下がった
的中!!
2021年 9月 10月 11月  12月
千日予想 横ばい 0.02上昇 0.05上昇
実績 的中!! 的中!! 0.03上昇

2021年4月から長期金利が下がり始めており、フラット35の金利も連続で下がり続けていたものの10月から上昇に転じています。

11月の長期金利は0.06ポイント上昇でほぼ的中したのですが、フラット35の金利上昇は0.03に抑えられています。

2021年12月の予想は少し下がるか横ばいと予想しています。

詳しくは下記記事を読んでみてくださいね。

コロナ前から2021年11月までの推移とおススメ度

2021年11月住宅ローンの金利推移1(フラット35と長期金利)

グラフのフラット35の金利は買取型としており、長期金利は住宅金融支援機構が販売する機構債の表面利率の発表日前日の新発10年国債利回りの終値としています。

前述のように公的融資であることから、10月から11月にかけてのフラット35の金利上昇は抑えられています。

下表のように2021年6月の長期金利は0.08%でフラット35金利は1.35%でした。

2021年11月の長期金利0.09%でしたから、フラット35金利は1.36%まで上がってもおかしくなかったのですが、1.33%に抑えられているのです。

2021年 6月 7月 8月 9月 10月 11月
長期金利 0.08% 0.06% 0.01% 0.01% 0.03% 0.09%
フラット35 1.35% 1.33% 1.28% 1.28% 1.30% 1.33%

このような公的融資の特性に加えて、長期金利は再び下がり始めているため『S』や『リノベ』などの補助金制度を利用することでさらに金利が引き下げられるため前月の4.0から横ばいとします。

オススメ度は5点満点の4点

民間金融機関の超長期固定金利も長期金利の上昇によって11月に上がりましたが、基本的にはフラット35(買取型)と同じくらいかそれよりも少し低金利を維持しています。

お勧め度はフラット35と同じ4.0とします。

オススメ度は5点満点の4点

20年固定金利

20年固定金利は適用金利が1%未満のときに実行できれば、令和3年度の住宅ローン控除(控除率1%で最長13年)を利用することで逆に儲かります。

もうすぐ令和4年度の税制改正大綱が発表となりますが、今後はこの控除率1%が引き下げられる、又は、期間が短縮される可能性があると言われています。

20年固定金利で1%未満というメリットが享受できるのは今のうちだけかもしれません。

20年固定の金利予想と実績

2021年 5月 6月 7月  8月
千日予想 横ばい 横ばい
又は
下がる
横ばい
又は
下がる
横ばい
又は
下がる
実績 下がった! 下がった!
的中!!
下がった
的中!!
下がった
的中!!
2021年 9月 10月 11月  12月
千日予想 横ばい 上昇
又は
横ばい
若干の上昇
実績 横ばい
又は
上がった
的中!!
的中!! 上昇

20年固定は比較的長期の固定金利であるため、長期金利と似た動きをする傾向がありますが、その時々の銀行の営業方針も色濃く反映します。

11月は金利上昇を予想していたものの、想定していたよりも大きく金利が上がりました。

2021年11月の20年固定は長期金利と連動して下がると予想されますが、銀行の営業方針によって大きく下げる銀行とあまり下げない銀行に分かれると予想しています。

詳しくは下記記事を読んでみてくださいね。

コロナ前から2021年11月までの推移とおススメ度

2021年11月住宅ローンの金利推移(20年固定とフラット35)

グラフのフラット35の金利は買取型としており、20年固定金利は低金利を出している金融機関の2019年初頭から直近までの金利推移を模式的に表したものとなっています。

20年固定は1%を下回る適用金利によって、住宅ローン控除の控除率1%で確実に儲かる住宅ローンとして高い人気を維持しています。

ただし、今後の長期金利の上昇に伴って適用金利が1%を超えてしまう可能性があります。

2021年10月と11月の最低金利は0.9%台に上がってきました。

お勧め度は最高ランクの5.0ですが11月の上昇幅は大きく、今後は上がる可能性が高くなってくることを想定しておきましょう。

オススメ度は5点満点の5点

10年前後の中期固定金利

主要銀行の10年固定金利のトレンドとしては長期金利が上下しても住宅ローンの金利に影響せず、最低金利は概ね下がる傾向で推移してきました。

しかし11月には久しぶりに大きく上昇しました。

10年固定金利の金利予想と実績

2021年 5月 6月 7月  8月
千日予想 横ばい 横ばい 横ばい 横ばい
実績 下がった! 的中!! 的中!! 的中!!
2021年 9月 10月 11月  12月
千日予想 横ばい  横ばい
又は
上がる
横ばい
又は
若干の上昇
実績 的中!! 横ばい
的中!!
上昇

なお2021年12月の10年固定金利については長期金利と連動して下がる、各行の主力商品であるため、上昇前の水準に下がる可能性が高いと予想しています。

詳しくは下記記事を読んでみてくださいね。

コロナ前から2021年11月までの推移とおススメ度

2021年11月住宅ローンの金利推移1(10年固定)

グラフは過去から10年固定金利を主力商品としている金融機関の2019年初頭から直近までの最低金利の推移を模式的に表したものとなっています。

10年固定金利は2020年3月のコロナショックによっても全く変動はなく、2021年10月までは金利は下がりつづけました。

これは主要銀行が10年固定を目玉商品としており、価格競争の様相を呈しているためです。

しかし、11月に大きく金利を上げました。

しかし、各行の営業方針として審査属性の高い住宅ローン利用者を取り込むインセンティブは依然として高いので、長期金利が下がれば住宅ローンの金利も下げる可能性が高いと考えられます。

11月に大きく上がったものの、基本的なおススメ度は高く前月と同じ4.5点を維持します

オススメ度は5点満点の4.5点

変動金利

各行が名目上の最低金利を競っているような状態ですが、変動金利についてはどの銀行も僅差です。

変動金利はおおむね横ばい

2021年 5月 6月 7月  8月
千日予想 横ばい 横ばい 横ばい 横ばい
実績 一部下げた! 的中!! 的中!! 的中!!
2021年 9月 10月 11月  12月
千日予想 横ばい  横ばい 横ばい
実績 的中!! 的中!! 的中!!

変動金利はおおむねどの銀行も0.5%を下回る水準です。

ベースの金利が低いため、実際に毎月の返済額や総支払額で比較すると、変動金利同士では有意な差にならないことが多いです。

あまり金利の低さだけに注目しても意味がありません。

なお、2021年12月の金利予想は「横ばい」としています。

詳しくは下記記事を読んでみてくださいね。

リーマンショックから2021年11月までの推移とおススメ度

変動金利は銀行間で資金の融通を行うと市中金利に連動し、これは中央銀行(日銀)が民間銀行に融資する政策金利の影響を受けると言われます。

リーマンショックから直近までの日米の政策金利の動向をグラフにしました。

2021年11月住宅ローンの金利推移(日米政策金利の比較)

リーマンショックのときには、日米ともに政策金利を引き下げています(ゼロ金利政策)。

その後米国の景気が回復して米国の政策金利は2016年あたりから順次引き上げられていきましたが、日本は全く上げることが出来ずマイナス金利政策を継続しています。

11月の金利が上昇したのは、米中央銀行がこの短期政策金利を上げるという観測が強まったためですが、11月3日のパウエル議長は利上げに慎重姿勢を強調しており、その観測はかなり後退しました。

そして日本については依然として利上げの議論が出てくるような状況にはありません。

変動金利は6か月ごとに金利を見直し、銀行の判断で上げることのできる金利タイプです。

主要行が変動金利を下げているのは、最も早く金利を上げることのできる金利タイプだからです。

短期スパンでの金利上昇リスクは後退しましたが、長期的なスパンでの金利上昇リスクについては変わらずおススメ度は前月の4.0を維持します。

オススメ度は5点満点の4点

まとめ~金利の上昇局面に入っている

この記事の執筆時点において千日太郎の考えるおススメの住宅ローンは以下の通りです。

コメントには今後の金利動向に伴う予想も含むものとなっています。

10月から11月にかけては、米利上げ観測が強まったため長期金利が上昇しましたが、現在はそれが無くなり、投資家にとって取引材料に乏しい状況となっています。

そのため、今後も中央銀行の発言がきっかけとなって過敏に反応するリスクを孕んでいます。

金利タイプ オススメ度 コメント
変動金利 4.0点 もともと低金利で、今後さらなる下がり代は少ない。
米利上げとなれば日銀への利上げ圧力になる可能性もある。
30年超の
固定金利
フラット35
4.0点
米金利上昇が波及して長期金利が上がると金利が上がる。
民間
4.0点
米金利上昇が波及して長期金利が上がると金利が上がる可能性がある。
20年
固定金利
5.0点 米金利上昇が波及して長期金利が上がると金利が上がる可能性がある。
10年
固定金利
4.5点 長期金利の上昇にかかわらず低金利を維持する傾向があったが。2021年11月にその期待は裏切られた。

予想についての記述ついては、あくまで執筆時点の公開情報に基づき千日太郎個人が予想していることです。

実際の金利動向はその通りにならない可能性は大いにあり得ます。

複数の金融機関、異なる金利タイプで本審査を通しておくことが、想定外の事態に対する保険となります。面倒がらずにぜひ実践してくださいね!

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